JL Collins על נדל"ן למגורים – נטיעת שורשים או פרישת כנפיים: שיקולים ברכישת בית למגורים

לאחר שסיימתי לתרגם את הספר המסלול הפשוט על העושר בסדרה של 35 פוסטים, אני פונה להביא את רעיונותיו של ג'ים קולינס לגבי נושא חשוב שלדעתי השמיט מהספר. הנושא הזה הוא הכדאיות לרכישת דירה למגורים. לטעמי, זהו נושא רגיש מאוד אצל רוב האנשים, והשיקולים העיקריים הם לא בהכרח כלכליים. אציין שלגבי המצב האישי שלי, אני ואשתי נכנסנו לעמותת בנייה לפני כ-3 שנים, ורכשנו דירה שהעלות הכוללת שלה תצא ב-200,000 ש"ח מתחת למחיר השוק. אנחנו צפויים להיכנס לדירה בעוד כ-9 חודשים אם לא יהיו סיבוכים נוספים (היו כבר כמה). אולי בהמשך  (לאחר שניכנס לדירה) אכתוב פוסט שמסכם את הסאגה ואת השיקולים שלנו בעד ונגד הרכישה הזאת.

בפוסט הקודם שתרגמתי הבאתי את נקודת המבט הכלכלית של ג'ים לנושא. היום אני מביא את נקודת המבט של ג'ים בהקשר הרגשי של הנושא.

"נמכר" מופיע על השלט שתלוי מחוץ לביתנו. כל התרחישים האפשריים כבר טופלו וההמשך אמור לעבור בצורה חלקה עד לתאריך הסגירה בעוד כחודש.

בשבועות הקרובים אנו נטפל בכל המשימות הקשורות: אריזה, מציאת מוביל, החלפת ספקים (טלפון, חשמל וכו'), ביטול ביטוח המבנה על הבית הנוכחי, רכישת ביטוח תכולת דירה לדירה החדשה, מכירת פריטים ביד 2. הדבר האחרון ראוי לפוסט בפני עצמו. אולי עם הכסף שנרוויח, נוכל לקנות לנו מזרן חדש.

לפני כמה ימים זוג צעיר הגיע כדי לאסוף כלי גינה שמכרנו. הם היו מאוד נרגשים היות והם בדיוק קנו את ביתם הראשון. הם תיארו אותו כבית הדורש שיפוץ, והם קנו אותו מהוצאה לפועל. הם מאוד מבסוטים מהעסקה ועסוקים בקנייה של הרבה מוצרים ביד 2 שהם צריכים. היא לא יכולה לחכות עד שישתלו גינה. הם נוטעים שורשים (תרתי משמע).

את הבית שמכרנו עכשיו, החזקנו במשך 13 שנים. את האחד שלפני, 15 שנים. סה"כ 28 שנים של בעלות על בית עבור בחור שלא ממש אוהב להחזיק בתים. כפי שבתים נוטים להיות ברובם, כאשר מריצים את המספרים, הם יוצאים השקעה גרועה. אך אין לי חרטות. הבתים האלו שירתו את המטרה שלהם כמקום לגדל בו את הבת שלנו באזור בו יש בתי ספר מעולים ובגלל שרצינו את סגנון החיים שרק בעלות על בית מאפשרת באותם שנים.

מה שהיה קריטי עבורנו בשביל לאפשר לזה להיות סביר, הוא שקנינו הרבה פחות בית מאשר שסוכני המכירות והבנקאים אמרו לנו שאנו יכולים. בין 50%-67% פחות. בהינתן התגובה שלהם, ייתכן והיינו היחידים בהיסטוריה שלא קנינו את המקסימום שיכולנו להרשות לעצמנו.

עכשיו אנחנו על סף חזרה לחיים המאושרים, חסרי הדאגות וחסרי השעבוד של שכירות. באופן מיידי, יהיה לנו הרבה יותר גמישות וניידות. אנו פורשים כנפיים.

שורשים vs. כנפיים.

לפני הרבה מאוד שנים הבת שלנו הייתה צעירה מאוד ואני קראתי, או שסיפרו לי, שהורות טובה מסתכמת במתן שורשים וכנפיים לילדים. נשמע הגיוני אז. גם היום.

בעוד מספר שבועות היא תהיה בת 21 וכבר הספיקה לטייל לאותו כמות ארצות ויבשות כמוני. ברגע זה היא בצרפת, מסיימת את שנתה השלישית של הלימודים האקדמיים. בעודה שם, וכחלק ממטרת ההצטרפות לתוכנית לחילופי סטודנטים, היא ראתה כמות נכבדה של אירופה. היא בדיוק חזרה מסוף שבוע בג'נבה. בסוף אפריל אנו ניסע לשם כדי לבלות איתה שבוע בפראג.

בבירור, ניתן לראות שעשינו לעצמנו בצד של הכנפיים. קשרי המשפחה הקרובים מטפלים בצד של השורשים. אך לעולם לא יהיה לה את השורשים מסוג "הבית שבו גדלתי וההורים שלי עדיין שם היום". אנחנו פשוט יותר אנשים של כנפיים.

כל הדיון סביב להשכיר לעומת לקנות נוטה להוציא תגובות מאוד חזקות ואמוציונליות. עבורי, זה תמיד נראה מוזר. הרי, ככלות הכול, מאוד קל להריץ את המספרים, ולראות מה האופציה היותר כלכלית בכל מצב נתון. כך תדעו האם ההעדפה שלכם תעלה לכם כסף או תחסוך לכם כסף. אם זה חוסך, אתם צריכים רק לחגוג ולעשות את מה שהתכוונתם לעשות בכל מקרה. אם זה עולה לכם כסף, אתם יכולים להחליט אם אתם מעוניינים להוציא את הכסף הנוסף שהעדפותיכם דורשות.

במקרה שלנו, המספרים תמיד הצביעו לכיון של השכרה כמסלול כלכלי טוב יותר.

כרגע, זהו דבר יפיפה. אנחנו גם מקבלים את מה שרצינו וזה גם עולה לנו פחות.

אך גם כשרצינו את הבית שעלה יותר, זה היה בסדר. מה שהיה קריטי באותו זמן, היה להבין מה העלות הנוספת של הבחירה שלנו. הבנה זו היא שהובילה אותנו לקנות פחות בית ממה שיכולנו "להרשות" לעצמנו, ובכך הפך את חווית הבעלות לנוחה יותר.

היות ואין לי גישה למספרים, אין לי מושג אם לזוג הצעיר שקנה את כלי הגינה שלנו עשו את הבחירה הכלכלית יותר. אך מה שברור זה שהם מאוד נרגשים לגבי נטיעת שורשים. הם בהחלט עשו את ההחלטה הרגשית הטובה ביותר עבורם.

בהינתן שכך, ובהנחה שהם לא קרעו את עצמם עם המשכנתא, גם אם הבית עולה יותר לאורך השנים הם ביצעו את ההחלטה "הנכונה" עבורם. ההחלטות בחיים הם לא תמיד קשורים לכסף, אך תמיד צריך שיהיה ברור ההשפעה הכלכלית של ההחלטה שמקבלים.

אנתרופולוגים מספרים לנו שבני אנוש, ההומו-ספיאנס, מתרוצצים כבר 200,000 שנה בכדור הארץ, והפכו למודרניים מבחינה התנהגותית לפני כ-50,000 שנה. בחלק נכבד מאוד מתוך הזמן הזה, היינו ציידים-לקטים. כלומר, יותר כנפיים מאשר שורשים.

אך לפני כ-10,000 שנים התרחש שינוי מעמיק. אחרי 190,000 שנים של התרוצצות, התחלנו  לעבד את האדמה. התחלנו להשתקע. התחלנו לבנות ערים. התחלנו להילחם על קרקע. התחלנו לנטוע שורשים.

מדוע זה קרה הוא נושא לדיון ומחקר מרתקים, אך אף אחד לא באמת יודע. אך זה אכן קרה. ניתן לראות זאת בסיפורים ובמיתוסים המקובלים:

הבל מול קין
ציידים מול חקלאים
נוודים מול מתיישבים
בעלות מול השכרה

האם הבל מול קין נשמע לכם מוזר? לי כן. קין מול הבל היא הדרך בה תמיד שמעתי את הסיפור. החקלאי בא קודם. החקלאי שרד והתרבה. הצייד נהרג. המערב מיושב. הנוודים מושמדים או מרוכזים. ציידים-לקטים מגיעים לסף הכחדה. אין זה פלא שהדיון הזה טעון רגשית. כל הנטיות שלנו מוחצנות.

המתורגמן: ג'ים הולך להתייחס לחוקי המס. אני מזכיר שהוא מתכוון, כמובן, לחוקי המס האמריקאיים.

אפילו בחוקי המס רואים את ההטייה. ריבית על משכנתא ומיסי קרקע ניתנים לקיזוז מההכנסה. בעלות על בית נתפסת כטובה ברמה הארצית וככזאת היא מתוגמלת בהתאם. ראוי לציין ששתי הניכויים הללו, והרעיון הכללי של משכנתאות צמחו מתוך השפל הגדול. זו הייתה תקופה של תסיסה מסוכנת. העובדה שאוכלוסייה מיושבת יותר כנועה לא נעלמה מעיני המחוקקים.

ניתן להסתכל על הדיון גם כ…

הרחבה מול יעילות

אנחנו שייכים לצד של היעילות. אנחנו אוהבים להחזיק בדיוק מה שאנחנו רוצים, צריכים ומעריכים ולא דבר פחות מזה. הדירה שאנו עוברים אליה קטנה בכ-67% מהבית הנוכחי שאנו עוזבים. זה בדיוק מה שאנחנו צריכים ולא מ"ר יותר. אולי אפילו כמה מ"ר פחות. אך אני מעדיף להצטמצם כדי להתאים את עצמי אליו.

הבעיה עם בתים, היא שלאנשים כמונו, יש נטייה חסרת מעצורים להתרחב על מנת להתאים לגודל שלהם. עבור אלה שמעריכים התרחבות, זהו הקסם הגלום בהם.

ניתן לראות לעומק את תופעת ההתרחבות בתוכנית הטלוויזיה: American Pickers. אם לא ראיתם אותו, התוכנית עוקבת אחרי שתי בחורים שמסתובבים להם במדינה ומחפשים דברים ישנים שהם יכולים לקנות ואז למכור ברווח בחנויות שלהם. הם מחפשים בתים שעמוסים לעייפה בדברים, ובשדות שמלאים בגרוטאות שבעליהם אספו, לרוב במשך עשורים. האנשים שהמקומות האלה שייכים להם הם השורש של תופעת ההתרחבות. ברגע שהבית מלא, האסם בא אחריו. אחר כך המחסנים, השדות והטריילרים שהם הביאו לקרקע שלהם בשביל לאחסן יותר דברים.

קשה לי לדמיין נקודת חשיבה אחרת משלי, וסביר להניח שזה מה שגורם לתופעה הזו להפנט אותי. טוב, זה, וגם הרעיון של לקנות נמוך ולמכור גבוה, כמובן.

היופי שבחיים האלה הוא שיש מגוון כל כך רחב של דרכים בהם נוכל לבחור לחיות אותם. המטרה של הבלוג הזה הוא לדון באיך ובלמה של צבירת כסף F-You, והחופש שהוא מאפשר לכם בקבלת החלטות אלו.

כנפיים או שורשים.

הבחירה היא שלכם. אך כמו בכל מוצר שאתם בוחרים לקנות, תוודאו שאתם מפנים לעצמכם את הזמן להבין לעומק כמה זה יעלה לכם.

מי שמעוניין, ג'ים התראיין בפודקאסט Radical Personal Finance ודיבר על כל הנושא של רכישת בית או דירה למגורים, כולל דוגמאות מפורטות (כן כן, אני פריק של מספרים). ניתן להאזין לפודקאסט (באנגלית) כאן.

ג'ים הוסיף בסוף הפוסט גם תוספת של שאלה שקיבל בתגובות, ואת התשובה עליה:

שאלה:

שלום ג'ים,

אתה לרוב מציין שאתם תמיד קניתם בתים שעלו הרבה פחות ממה שבנק היה מוכן להלוות לכם. איך החלטתם ברמה האישית כמה בית יכולתם להרשות לעצמכם – וכמה הייתם מוכנים ללוות לשם כך? אני לא צופה שאקנה בית ב2-3 השנים הקרובות, אך נטייתי הטבעית היא להימנע מחובות ולפיכך גם לקנות דברים מאוד יקרים… היכן שאני גר מחירי הבתים מאוד יקרים וכך גם מיסי הקרקע.

התשובה של ג'ים:

היי ג'ון,

זוהי שאלה נהדרת ואני לא זוכר ששאלו אותי את זה קודם.

כמה אתה יכול להרשות לעצמך זו שאלה קלה מאוד. כל סוכן נדל"ן או יועץ משכנתאות של הבנק ישמח לקחת את רמת ההכנסה שלך ולעשות את החישוב. לחשב מה המקסימום שאתה יכול ללוות ולבזבז זו המהות של העבודה שלהם. מה שמערער אותם הוא כשמגיע אליהם לקוח שמתכוון להוציא פחות מכך. הם מאוד מתבלבלים מכך 🙂

במקרה שלנו, אנחנו תמיד היינו יותר מעוניינים ברכישת הבית שהכי מתאים לצרכים שלנו ולא את הבית הכי גדול שאפשר. עשינו זאת בשתי דרכים שונות.

כאשר עברנו לקליבלנד שכרנו דירה במשך שלוש שנים. בשנתיים האחרונות מתוך השלוש התחלנו לצאת ולהסתכל על בתים למכירה. הסתכלנו בהרבה קהילות ושכונות שונות, בכל מיני רמות מחיר. כולל גם אלו שלא יכולנו להרשות לעצמנו. לרוב היינו הולכים לאירועי "בית פתוח" ונמנענו להתחבר לסוכן שרק רצה לדחוף לסגירת העסקה. לא מיהרנו לשום מקום. זה היה כיף ולא היינו עושים זאת בשום צורה אחרת.

הנחנו שנדע כשנראה את זה.

בסופו של דבר, מצאנו והתאהבנו בבית יפיפה בן מאה שנים שהיה במצב טוב. זה עלה בערך שליש ממה שהמקסימום שלנו היה, והוא לא היה בעיירות המפוארות שעמיתיי לעבודה בחרו. הסוכן מעולם לא ידע שיכולנו להרשות לעצמנו יותר מזה. גרנו שם במשך 15 שנה.

כאשר עברנו לניו-המפשייר, חיפשנו לקנות ישר אז לא היה לנו את הלוקסוס לעשות חיפוש ארוך ואיטי. במקום, בחרנו עיירה בהתבסס על זמן הנסיעה שלי לעבודה ועל מוניטין בתי הספר היות ובתנו הייתה בכיתה ב'.

לאחר מכן, בחנו כל בית שהיה למכירה בעיירה הזאת שהיה עד למחיר המקסימלי שלנו. זה חירפן את הסוכנת שלנו. מצאנו אחד שהיה שליש מהמקסימום אך הוא נמכר לפני שהצלחנו לתת הצעה. השוק היה לוהט באותה תקופה. הבית הבא שמצאנו עלה כחצי מהמקסימום וחטפנו אותו אפילו עם הנחה קטנה. הוא לא היה יפה כמו הבית האחר, אך עדיין יפה מספיק והתאים לצרכים שלו בהחלט. גרנו שם 13 שנה.

הדירה הראשונה שרכשתי היה סיפור עגום, ואת הסיפור הזה ניתן לקרוא כאן. בנוסף, קניתי גם דירה לאמא שלי כפי שתיארתי בפוסט הזה. לפני שעברנו לקליבלנד, קניתי דופלקס בשיקגו, אך זה נקנה למטרת השקעה וטרם כתבתי על זה בבלוג.

היות ואנו שוכרים כעת שוב, אם אי-פעם נקנה בית נוסף נשתמש בתהליך הארוך והקל "בסגנון קליבלנד". 🙂

מקווה שנהניתם והחכמתם גם הפעם. הכי חשוב הוא לא להיכנע ללחצים חברתיים, אלא להשתמש במערכת השיקולים והרצונות והערכים שלכם, וכמובן להתחשב במצב הכלכלי שלכם ולא של אף אחד אחר.

נספח:

ג'ים ואשתו קנו בית שהם כנראה מתעדים להיות בית להשקעה בחלק מהשנה וכמובן שיוכלו להשתמש בו במקרה שירצו. זהו בית על אגם, ובשלושה פוסטים (עד כה), ג'ים נכנס לשיקולים, לחישובים וכן לאמוציות שהתלוו לרכישה הזו. אני מביא לינקים לפוסטים הללו (ותודה לארי).

אדון לא-רוצה-בית קונה את בית חלומותיו

שלב המיקוח על העסקה

המספרים מאחורי העסקה