צבירת הון נדל"ני - פליפים או קנה והחזק - ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » צבירת הון נדלני: האסטרטגיה הנכונה לבניית תיק נכסים מניב

---

בעולם המורכב של ההשקעות, הנדלן נחשב לאחד האפיקים האטרקטיביים עבור רבים המחפשים להבטיח עתיד כספי יציב. אך האתגר העומד בפני משקיעים רבים הוא כיצד לפעול נכון על מנת לצבור נכסים מניבים באופן יעיל ומאוזן. במאמר זה, נבחן שתי גישות מרכזיות לצבירת הון באמצעות נדל”ן, ונשקול את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן על מנת לסייע לכם לבחור את האסטרטגיה המתאימה ביותר לצרכים ולמטרות שלכם.

עסקאות פליפ והשבחה – הדרך לצבירה מהירה

אחת הגישות הנפוצות בקרב משקיעי נדלן היא מה שמכונה “עסקאות פליפ” או עסקאות קצרות טווח. במסגרת גישה זו, הרעיון הוא לרכוש נכס, להשביח אותו בדרך כלשהי (למשל על ידי שיפוץ או ביצוע התאמות של הנכס לדייר העתידי) ולמכור אותו בתוך טווח של שנה וחצי (מעל שנה וחצי יש פטור ממס שבח אם זאת דירה יחידה) עד שנתיים, מתוך מטרה להפיק רווח מהפרש המחירים.

היתרון המרכזי בעסקאות מסוג זה הוא היכולת לייצר תשואה מהירה יחסית, מבלי להידרש להשקעה ארוכת טווח. זאת, בזכות היכולת להשביח את הנכס ולמכור אותו במהירות. כמו כן, עסקאות אלו מאפשרות למשקיע לצבור הון מהיר יחסית, אשר ניתן להשקיע בהזדמנויות נוספות.

לצד זאת, חשוב לציין שעסקאות פליפ מצריכות מומחיות מסוימת. המשקיע נדרש להכיר היטב את האזור, את מאפייני הדיירים והמשקיעים הפוטנציאליים, על מנת להבטיח את הצלחת העסקה. כמו כן, עליו להשקיע זמן ומאמץ בזיהוי ההזדמנויות הנכונות, בביצוע הערכת שווי מדויקת ובתיאום עם בעלי מקצוע על מנת להשביח את הנכס בצורה אופטימאלית.

נוסף על כך, עסקאות פליפ מחייבות את המשקיע להיות מחוץ לשוק לפרקי זמן מסוימים, עד אשר יימצא ההזדמנות הבאה. במצב כזה, קיים חשש שהשוק יתקדם מבלי שהמשקיע יוכל להשתתף בו, ובכך להפסיד על הזדמנויות פוטנציאליות.

צבירת נכסים לטווח ארוך – הגישה של “קנה והחזק”

לעומת גישת העסקאות הקצרות, ישנה גישה נוספת המוכרת כ”קנה והחזק” (Buy and Hold). במסגרת גישה זו, המטרה היא לצבור נכסים נדלניים למטרת הפקת הכנסה פסיבית לטווח ארוך, מבלי להתמקד בהשבחה או במכירה מהירה.

היתרון המרכזי של גישה זו הוא ביציבות והעקביות. המשקיע אינו נדרש להתמודד עם תנודתיות השוק או לנהל עסקאות קצרות טווח, אלא יכול להתמקד בבניית תיק נכסים איתן, אשר יניב הכנסה חודשית קבועה בטווח הארוך. כמו כן, גישה זו מאפשרת למשקיע להיות מעורב בשוק באופן רציף, מבלי להיות מנותק ממנו לפרקי זמן ארוכים ובכך להנות מעליית הערך של הנכסים.

עם זאת, חשוב לציין שגישה זו מחייבת את המשקיע לשים לב למגוון שיקולים, כגון מיקום הנכסים, איכות הדיירים, רמת המינוף וניהול התזרים המזומנים. נוסף על כך, בטווח הקצר ייתכן שתשואת השכירות לא תכסה את עלויות המשכנתא, מה שמצריך מהמשקיע להשלים את ההפרש מכיסו.

לאור זאת, גישה זו מתאימה בעיקר למשקיעים בעלי הון עצמי משמעותי, אשר יכולים להרשות לעצמם להשקיע בנכסים ולהחזיק בהם לטווח ארוך, תוך צפייה לתשואת השכירות ועליית ערך שתיצור הכנסה פסיבית בעתיד.

מציאת האיזון הנכון – שילוב בין שתי הגישות

בעוד שגישת העסקאות הקצרות מאפשרת תשואה מהירה יחסית, והגישה של “קנה והחזק” מבטיחה יציבות והכנסה פסיבית בטווח הארוך, כל אחת מהן כרוכה גם בחסרונות משמעותיים. לפיכך, במקרים רבים המפתח להצלחה הוא למצוא את האיזון הנכון בין שתי הגישות, בהתאם לשלב החיים, לרמת ההון העצמי ולמטרות האישיות של המשקיע.

בשלבים המוקדמים של בניית תיק הנכסים, מומלץ להתמקד בעסקאות פליפ או עסקאות השבחה, על מנת להגדיל את ההון העצמי באופן מהיר יחסית. זאת, מתוך הבנה שללא הון עצמי משמעותי, קשה יהיה להתקדם לשלב הבא של צבירת נכסים למטרת הכנסה פסיבית.

רק לאחר שהמשקיע הצליח להגדיל את ההון העצמי באמצעות עסקאות קצרות, הוא יוכל לעבור לגישת “קנה והחזק” ולצבור נכסים למטרת הפקת הכנסה פסיבית. בשלב זה, חשוב להקפיד על מיקום הנכסים, על איכות הדיירים ועל ניהול המימון בצורה מאוזנת, על מנת להבטיח יציבות והכנסה קבועה.

חשוב לציין כי גם בשלב זה, עדיין ניתן לשלב עסקאות של השבחה או פליפ באופן מבוקר, כחלק מבניית התיק. עם זאת, יש להקפיד שהעסקאות הקצרות לא יהוו את הרוב, על מנת להימנע מהיות מנותק מהשוק לפרקי זמן ארוכים, כמו כן, לאחר שיש בידינו דירה, בכל רכישה נוספת קיים מס רכישה (8% מהשקל הראשון נכון ל-2024).

בסיכומו של דבר, הצלחה בעולם ההשקעות הנדלניות טמונה ביכולת לשלב באופן מאוזן בין שתי הגישות – צבירת הון מהיר באמצעות עסקאות פליפ והשבחה, לצד בניית תיק נכסים מניב לטווח ארוך. על ידי התאמת האסטרטגיה לשלב החיים, להון העצמי ולמטרות האישיות, יוכל המשקיע להבטיח יציבות פיננסית ארוכת טווח.

מוזמנים להאזין לפרק בפודקאסט שלנו בנושא אסטרטגיית נדל”ן – קנה והחזק אל מול פליפים: