עלילות החתול בנדל"ן בחו"ל - איך ניסו לעקוץ אותי? #6 | חתול פיננסי

בזזזזזז זהירות עקיצה!

חדשות לבקרים אנו נתקלים בעיתונות בכתבות על חברת השקעות שעקצה את לקוחותיה. זה לא חייב בתחום הנדל”ן בחו”ל, זה גם בשוק ההון, נדל”ן בישראל, במדיה הדיגיטלית ועוד…

היכולת שלנו כמשקיעים לזהות כאלו דברים היא קריטית, אם כי לעיתים קשה מאוד לדעת מראש

מחפש כיוונים חדשים

מעשה שהיה כך היה…
לפני כמה שנים טובות התחלתי לפזול לשוק האנגלי.

ריח הברייקזיט היה באוויר, צפי למשהו מרענן וחדש ובעיקר כי חיפשתי שווקים נוספים להתפתח בהם.

נפגשתי עם מספר חברות שאז לתומי חשבתי שהם יזמיות, עם הזמן הבנתי שהן לכל היותר משווקים/מתווכים. בין היתר הציעו דירות להשכרה, בניה יזמית של נדלן מסחרי, חדר בבתי אבות ומגורי סטודנטים.

תוכן עניינים

מאמרים נוספים שיעניינו אותך

• איך להתחיל להשקיע כסף?
• חינוך פיננסי לילדים - זו ההצלחה שלכם!
• איך להצליח בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
• איך אפשר להשקיע ולהגיע לעצמאות כלכלית?

השקעה בדיור סטודנטים

לא יודע למה בדיוק, בחרתי לבחון את האפיק הסודנטיאלי. נפגשתי עם כמה משווקים כולם הציגו מצגות מרשימות וטבלאות אקסל מכובדות. אמנם הייתי אז עוד חתלתול צעיר, אבל עברתי דבר או שניים (זוכרים? רציתי לפתוח שוק נוסף חדש). רציתי משהו חדש, מעניין ייחודי. כמובן עם תשואה גבוהה יחסית וסיכוי נמוך יחסית. ההשקעה הקסומה!

בדיקות לפני השקעה בחו"ל

עשיתי את בדיקות הנאותות שלי BY THE BOOK. שכללו בין היתר, הרשאות פליליות, בעיות פיננסיות, הסטורית פעילות וכו ובסך הכל היה סביר, לא וואו! אבל סביר.
כאמור, היום אין מצב שהייתי ממשיך עם זה… אבל נו… איך אומרים? מטעויות לומדים ובזה אני מוכן לשתף המון!

דגלים אדומים! מה לכל הרוחות היה שם?

ישבנו, קישקשנו, הציג לי פרטנית את העסקה, שנראתה ממש טוב. תשואה גבוהה, לכאורה סיכון נמוך, מחיר שמתאים לי, יזם מקומי רציני (מאוד!).

חפרתי מעט על שאלות כמו מי תהיה חברת האחזקה (לא ידוע עדיין)?

האם יש בטוחות במהלך הבניה עד אקבל את הנכס? אין כלום.

מה בדבר הטאבו המקומי אתם שואלים? אין! אולי רק כשנתיים לאחר סיום הבניה.

“אני יכול למכור את זה מתישהו?” הקשתי על עליו מעט והתשובה היתה שיש זמן החזקה קשיח של שנתיים. WTF???

יותר מדי דגלים אדומים, אבל היי… אני כבר שם ויש קפה לא רע. אז מה עושים? ממשיכים בשיחה. ומה השלב הבא? מספרים (במעוגל)!!!

רוצים להקטין את אי הוודאות? לצמצם את הסיכון? תשאלו את השאלות הרלוונטיות והיעזרו באנשי מקצוע שיש להם אינטרס עבורכם

מִסְפָּרִים מְסַפְּרִים

עלות היחידה: 70,000, הכל בפאונדים, כן? אשכרה מצאתי את הרשומות שלי מאז – התרגשות!!!

צפי תשואה: לאחר קיזוז הוצאות מיסוי וניהול: 8%, לפני מס כמובן.

דמי תיווך: 6,000.

עו”ד מקומי (נוסך על שלי): 1,000.

ריהוט: סטודנטים אחרי הכל… 1,500.

סה”כ יוצא לחתול: 78,500

קומבינה!

זרמתי עם זה, אבל משהו במספרים לא הרגיש לי בנוח. מה עשיתי? מה שעשינו ב 67′ (כן… אני חובב גם את גבעת חלפון). הרמתי טלפון לקבלן באנגליה.

טו מייק לונג סטורי שורט, או בעברית, כדי לא לאכול לכם סתם את הראש, אחרי 15 דקות של שיחה נפלאה ומרתקת הבנתי דבר אחד: מישהו עושה עלי סיבוב!!

שקיפות כמו של טחינה

נחשו מה? שום דבר לא היה שקוף.
נחזור למספרים:
יחידה ב 70,000? לא לא… ניתן לרכוש את אותה היחידה ב 44,000. 26,000 א פאונד הפרש על אותה היחידה!!!

8% תשואה? לא לא… יותר לכיון ה 4-5% וזה עוד היזם שאמר לי. נראה שאני משלם לעצמי את התשואה – איזה כיף!

דמי תיווך? למה צריך כאלו שאל היזם אם קונים ממני, ובכלל אני משלם למשווקים 2,500 במועד הסגירה.

עו”ד מקומי? 300 פאונד וזהו! רחוק מה 1,000 שנאמר לי.

ריהוט? טוב… פה זה ממש קרוב עם פער נמוך של 250 פאונד.

ו… שאלת הבונוס: תהיה עלית ערך? שאלתי את היזם, התשובה היתה פסקנית מאוד – ותרשו לי לתרגם לכם לעברית: ממש לא!

אנשי מקצוע זה חשוב, אבל מה הערך שאני מקבל?

אין לי בעיה לשלם על תיווך, ולאנשי מקצוע. כל עוד זה משרת את 2 הצדדים. אותם משווקים הם משווקים את העסקה ומגיע להם תגמול על כך, אבל זה היה רחוק מלהיות הוגן לשני הצדדים. בפועל אם הייתי מקבל 3% על ההשקעה זה היה מצב טוב. יתרה על כן – היו גלויים ופתוחים!

טיפ של אלופים

תגיעו ליזם עצמו. היום תוכלו להתקשר לכל יזם ובכל פינה בעולם - תדברו איתו, תבינו מי הוא ומה הוא.

לקחים לקחת הביתה

הלקח שלמדתי מזה הוא (עם כל הקלישאתיות שבזה) שאלוהים נמצא בפרטים.

רוצים להקטין את אי הוודאות? לצמצם את הסיכון? תשאלו את השאלות הרלוונטיות, היעזרו באנשי מקצוע שיש להם אינטרס עבורכם. לא להתבייש, אתם משקיעים את הכסף והם “עובדים” עבורכם ולא להפך.

הדבר הכי חשוב פה בסיפור הוא לדבר עם הצד השני ולא לחשוש מהשפה וכו. תתקשרו ליזם תשוחחו איתו או לפחות עם אנשיו. תחושו, תחוו, תתרשמו ותשאלו אותו את השאלות אחרי הכל הוא ה BOOTS ON THE GROUND בפועל וכמובן תבינו את המספרים…!

שאלות נפוצות

לא תמיד, אם כי חשוב לנתח כל עסקה ועסקה ולראות שהמספרים מסתדרים למול הסיכון

על ידי מחקר מקדים על הפרויקט, משווקים ויזמים. אין פה 100% וודאות, אך בהחלט אפשר לצמצם את הסיכון

אין חובה לכלום. אם מרגישים בנוח עם היזם הישראלי, אז אחלה. אם לא, שווה גם לדבר עם היזם המקומי ולחקור עליו.