שבע הבדיקות לבחינת עסקה - ידע שווה כסף

הבדיקות הבאות מיועדות למשקיעים פסיביים, כלומר שנעזרים בחברה שמלווה אותו להשקעה או שרוצים להכנס לקרן השקעה משותפת, וזה לא משנה אם מדובר בסינגל פמילי / מולטי פמילי / קונדו.

אם גם אתם מעוניינים להנות מהרווחים בצורה פסיבית לחלוטין, אחד הדברים החשובים שתצטרכו לעשות זה למצוא חברה שמלווה אתכם בתהליך שאתם סומכים עליה. אבל – כדאי מאד שתדעו בעצמכם לבדוק לעומק את ההצעה שהם נתנו לכם: את אזור ההשקעה, את העסקה עצמה, את מחיר הרכישה בעסקה, מה האינטרס האמיתי של מי שהציע לכם את העסקה, מה פוטנציאל ההשבחה ושיש לכם את כל התשובות ל-7 הבדיקות שבמדריך הזה.

הבדיקות האלה יסננו לכם הרבה מאוד פרויקטים, והרבה מאוד הצעות שיציעו לכם, כי הן בעצם ינתבו אתכם לעסקה הנכונה ביותר עבורכם.

 בדיקה #1  אקזיט או מניב?

הציעו לכם עסקה? שאלה ראשונה שאתם שואלים את עצמכם, האם העסקה היא למטרת אקזיט או למטרת מניב? ומה אני מחפש? האם אני היום מחפש הגדלת ההון העצמי? או שאני מחפש נכס שיניב לי כסף במהלך הדרך?

אם בתור משקיעים פסיביים, אתם רוצים להגדיל את ההון שלכם, כי הוא יחסית נמוך (עד 500,000 ש”ח) ויש לכם עוד הרבה זמן עד הפנסיה?

או שאתם מחפשים הכנסה פסיבית שוטפת ויציבה?

זה דיי מובן מאליו, אבל אם אתם מרוצים הכנסה נוספת קבועה, אין לכם סיבה להכנס לעסקאות עם תאריך סיום של מספר שנים בודדות.

בדיקה #2 האם יש לכם מספיק הון עצמי

הבדיקה השניה היא האם יש לכם היום מספיק הון עצמי כדי לממן את העסקה.

אתם חייבים לדעת:

• כמה הון עצמי באמת יש לכם להשקעה כרגע?
• האם תצטרכו מימון חיצוני נוסף (משכנתא / הלוואה)?
• מה גובה המשכנתא / הלוואה שאתם יכולים לקבל?מה עלויות המימון הצפויות?
• האם יהיו עלויות נוספות כמו עורך דין / תיווך / שיפוץ / ריהוט ועוד?

ברוב המקרים החברה שתלווה אתכם גם תציע לכם את פתרון המימון. אז שימו לב שאתם מבינים את כל האותיות הקטנות על ההוצאות הנלוות, כדי לדעת שאתם באמת יכולים לממן את העסקה שהציעו לכם.

בדיקה #3 איזו תשואה אתם רוצים על הכסף שלכם?

יש 2 סוגי תשואה: במהלך הדרך ובשלב המכירה.

בנדל”ן מניב אנחנו בונים גם על תשואה במהלך הדרך משכירות וגם על עליית ערך נכס של 2%-5% כל שנה בטווח הבינוני והארוך.

בעסקת אקזיט נשאף לתשואה הרבה יותר גבוהה של 20%-30% תוך שנה-שנתיים בלבד, שמגיעה בעקבות פעולת השבחה יזומה. למשל שיפוץ מולטי פמילי הרוס, או קניית מולטי פמילי שמושכר כיום נמוך יותר ממחיר השוק והעלאת מחירי השכירות בו ומכירה שלו במחיר גבוה יותר.

בדיקה #4  זהות אינטרסים

מה האינטרס של החברה שהציע לכם את ההשקעה?

יש 2 סוגי חברות השקעה בארה”ב:

חברה מלווה – חברה אחת מלווה אותי, אבל היא לא שותפה איתי. כלומר שאני הולך להשקעה פרטנית והחברה מאתרת עבורי עסקה, עושה בשבילי את המשא ומתן, אבל אני זה שקונה את הנכס בסופו של דבר ומשלם להם עמלה קבועה מראש.

שימו לב! עמלה קטנה מידי (עד 5,000$) צריכה להידלק לכם נורה אדומה! לא יכול להיות שחברה שיושבת בישראל עושה בשבילכם כל כך הרבה עבודה בארה”ב תמורת סכום כזה קטן של עמלה… כנראה שהיא מרוויחה ממכם גם על הדרך. זה יכול להיות כי היא כבר קנתה את הנכס בכובע אחד ומוכרת לכם אותו ברווח כובע אחר.

חברה שותפה – הסוג השני אלה חברות שיציעו לכם להיכנס איתם ביחד להשקעה כשותפים. הם ישקיעו איתכם כסף בפרויקט גדול של הקמת בניין, קניית מיני שכונה או קנייה של הרבה בתים פרטיים ביחד. לטובת הפרויקט הגדול החברה הזאת צריכה עוד שותפים חוץ מהבנק.

מבחינת זהות האינטרסים, חברה מלווה מקבלת את העמלה שלה בלי קשר לרווחים שלכם. כלומר שגם אם העסקה שהם הציעו לכם מתגלה כלא רווחית מספיק או אפילו הפסדית, הם עדיין מרוויחים מכם. זאת זהות אינטרסים חלשה יותר מאשר אם הם שותפים איתכם “באותה סירה”.

כמובן שעדיף להשקיע עם חברה שמרוויחה רק כשאתם מרוויחים ושיש לה אינטרס לדאוג לכם עד סיום העסקה, ואפילו נותנות לכם קדימות בחלוקת הרווחים ולא שהאינטרס שלה נגמר דווקא בתחילת הדרך. ככל שתמצאו חברות שמשקיעות כסף ביחד איתכם ומרוויחות את החלק הארי שלהם בסוף – זהות האינטרסים גדולה יותר.

אז אתם חייבים לשאול את מי שהציע לכם עסקה “האם אתם מלווים אותי להשקעה או שותפים איתי? ומתי אתם מקבלים את הרווחים שלכם ממני או מהעסקה?”

בדיקה #5 האם הנכס נמצא במיקום מנצח

רק עכשיו נתחיל לצלול פנימה לעסקה עצמה ונבדוק האם הנכס נמצא במקום טוב.

היתרון הגדול של השקעות בארה”ב הוא שבארצות הברית יש יכולת להגיע למידע בצורה מאוד נוחה ואיכות המידע הוא מאוד גבוה.

למשל, הארנונה של נכס משולמת לפי השווי שלו ולאו דווקא לפי הגודל שלו. ובגלל ששווי זה דבר משתנה,  המחוז בהרבה מאוד מקומות שולח שמאי אחת שנה כדי להעריך מה שווי הנכס(!) ובהתאם לזה לקבוע את גובה הארנונה. את השמאות הזאת אתם יכולים למצוא באינטרנט בקלות בלי לצאת מהבית. זה אומר שבהרבה מקומות בארצות הברית אני יכול לראות אפילו מה המצב של הנכס בפנים לפי התמונות מהשמאי שהעריך אותו ולקרוא את כל השמאות עצמה.

בנוסף, אנחנו יכולים וצריכים לבדוק את:

• רמת הפשיעה
• איכות החינוך
• איכות האוכלוסייה
• סוג האוכלוסייה (משפחות מרובות ילדים, משפחות קטנות, רווקים)
• רמת המחיה והתעסוקה
• מצב שוק הדיור

חפשו את המידע הזה באינטרנט (למשל באתר AREA VIBES ) ובדקו האם הנתונים שאתם מגלים תומכים במה שהחברה הציגה לכם? ככה תבינו גם מה רמת האמינות והשקיפות שלה.

טיפ חושב – אם אתם הולכים להשקעה פרטנית, אל תשקיעו בנכסים שעולים מתחת ל-80,000$.
ברוב המקומות האלה, החתך הסוציו-אקונומי הוא מאוד נמוך, הם לא מקבלים משכנתאות, ובעצם הנכסים האלה לא סחירים.

מבחינת מצב שוק הדיור, תבדקו האם מחירי הנכסים באיזור נמצאים בעלייה? מה המחירים הממוצעים? האם זה תואם את מה שהציעו לכם? האם סוג הנכס תואם את דרישת האוכלוסייה? האם האזור שהציעו לנו קרוב לתחבורה ציבורית? הגם גובה ההכנסה באיזור תואם את עלויות השכירות בו?

בדיקה #6 האם מחיר הרכישה באמת משתלם?

הדבר הראשון שצריך לעשות הוא לשאול את החברה שהציעה לכם את העסקה – האם מחיר הרכישה נמוך ממחיר השוק? ועד כמה עלות הנכס מתחת למחיר השוק?

את התשובה מהם אתם יכולים לקבל כדוח שמאי, או מנתוני הבנק שמלווה את הפרויקט (שלרוב ההערכה שלהם שמרנית מאד) או אפילו דוח השוואת נכסים מעמיק של חברות אמריקאיות שמתמחות בכך.

בנוסף, אני ממליץ לכם לעשות גם בדיקה בעצמכם דרך האינטרנט באתרים כמו זילו או לחפש את שמאות הנכס באתר המחוז.

גיליתם שהרכישה לא צפויה להיות מתחת למחיר השוק? אל תכנסו לעסקה!
גם אם יש בה פוטנציאל השבחה. מרווח הטעות קטן מידי במצב כזה.

בדיקה #7  פוטנציאל השבחה

איזה פעולות אפשר לעשות כדי להעלות את שווי הנכס?

למשל, לקחת דירת 3 חדרים ולהפוך אותה לדירת ארבעה חדרים, באזורים שבהם יש ביקוש  של משפחות גדולות. או לקחת מולטי פמילי שמושכר היום בשכירויות נמוכות, כי לא שיפצו את הדירות הרבה שנים, ולבצע את השיפוץ זה. זה יכול להיות גם החלפת שוכרים או אפילו בנייה של בניין שיותר מתאים לצרכי האוכלוסיה.

אבל בשורה התחתונה אני רוצה לדעת שיש פוטנציאל השבחה גבוה.

לכן צריך לשאול את החברה: למה משפצים? מה יהיה השינוי בשווי? מי הולך לרכוש ממני את הנכס?

טל בוימן – מנכ”ל ומייסד שותף בחברת השקעות הנדל”ן BNC