שלושת כללי הברזל לזיהוי עסקה טובה בהשקעה קבוצתית - ידע שווה כסף

#1 מימון בנקאי לעסקה

נכנסים להשקעה קבוצתית רק אם יש מימון בנקאי.
הכסף הכי זול שאנחנו כיזמים יכולים לקבל הוא מהבנק. ברוב המקרים, אם אין בנק בעסקה זה אומר שאף בנק לא רצה לממן את אותו פרוייקט ואם בנק לא רצה לבוא ללוות אותי, לקנות שטח לבניית מולטי פמילי, כנראה שקורה אחד מהבאים או כולם ביחד:

• העסקה מסוכנת מדי
• היזם מסוכן מידי
• העסקה לא נרכשת במחיר טוב
• הבנק החליט מאיזו שהיא סיבה שהוא לא רוצה לממן אותה.

אם הוא לא רוצה לממן אותה גם  – גם לכם לא כדאי…

בנוסף, המימון הבנקאי הוא מה שמעלה את התשואות על ההון העצמי שלנו כמשקיעים. אז מה טעם להיכנס לעסקה בלי המינוף המרכזי בה?

#2 קניה מתחת למחיר השוק

אם יש משהו שמעיד על קניה מתחת למחיר השוק, דוח של הבנק המלווה / ברוקר או דוח השוואת נכסים, אתם בעצם “מבטחים” את עצמכם, שגם אם משהו בתהליך ההשבחה ישתבש, תמיד אפשר למכור את הנכס במחיר השוק ועדיין יהיו רווחים.

#3 יש זהות אינטרסים מלאה

• היזמים משקיעים בעצמם חלק מההון העצמי המגויס לפרויקט (יותר מ-15%)
• אתם כמשקיעים נהנים מקדימות בחלוקת הרווחים על פני היזמים, כלומר שכאשר ייכנס הכסף, הראשון בתור הוא הבנק, במקום השני אתם כמשקיעים ורק בסוף היזמים.
• הרווח של היזמים מורכב אך ורק מרווחיות הפרויקט ולא במהלך הדרך על דמי ניהול מופרזים.

אם 3 כללי הברזל האלה מתקיימים וגם בדקתם את המיקום,
אתם יכולים להיות בטוחים שהצטרפתם להשקעה פסיבית לחלוטין, עם כרטיס כניסה נמוך, עם תשואות גבוהות, עם מימון בנקאי, קנייה מתחת למחיר שוק וזהות אינטרסים בינכם לבין הגוף שמלווה אתכם

אתם יכולים לדעת שהם נכנסים לעסקה טובה.

זה לא אומר שהכל יעבוד חלק, שום דבר לא מובטח, אבל זה אומר שהיזמים טובים ומנוסים ונמצאים איתכם באותה סירה.

יש חברה שכולנו מחזיקים בה ביחד, כל אחד לפי החלק היחסי וההון שהוא השקיע.
החברה הזאת מחזיקה בנכס באותו בניין, באותו מקבץ של 20 בתים פרטיים או מולטי פמילי 200 יחידות דיור, וכל אחד רשום לפי החלק היחסי שלו בהשקעה ומקבל רווחים בהתאם בזמן המכירה או בזמן הכניסה של הכסף. העורך הדין הנאמן של הפרויקט יחלק את הכסף לכל אחד, בהתאם לחלק היחסי שהוא מחזיק והרישום בטאבו.

הבטחונות החזקים של קרן השקעה

• בעלות בנכס: המשקיעים נרשמים כבעלים בחברה המוקמת לרכישת וניהול הנכס.
  חשוב- תבדקו שיש עורך דין נאמן שדואג להשלמת הרישום. הכסף כמובן לא עובר אל החברה שמנהלת את העסקה ושותפה איתכם, אלא לעורך דין הנאמן ומשם ישר לרכישת הנכס,
• כל הצדדים מושקעים: היזמים משקיעים כ- 15%  מההון העצמי הנדרש לפרויקט
• בדיקת כדאיות: הפרויקט נבחן על ידי 3 גופים שונים – היזם המקומי, חברת BNC ובנק מלווה
• קנייה מתחת למחיר השוק: המגרש נרכש ב- 25% מתחת למחיר שוק על פי הערכת שמאי עדכנית
• תוכנית עסקית: מחירי המכירה מחושבים לפי שווי נוכחי ולא עתידי.
• קדימות בחלוקת הרווחים למשקיעים על פני היזמים

שקיפות מלאה: גישה 24/7 לאיזור אישי בפורטל המשקיעים עם כל המסמכים ועדכונים על הפרויקט

טל בוימן – מנכ”ל ומייסד שותף בחברת השקעות הנדל”ן BNC