איפה כדאי לקנות דירה להשקעה עד מיליון ש"ח | ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » איפה עדיין כדאי לקנות דירה להשקעה במיליון ש”ח?

---

כאשר הריבית עולה, ומחירי הדיור עדיין לא יורדים בישראל, משקיעי הנדל”ן מחפשים אלטרנטיבות חדשות שבהם ההון העצמי הדרוש בעסקה מתאים להם ביחס להחזר המשכנתא.

אחד הפרמטרים החשובים שאנחנו צריכים להתחשב בו שבוחנים עסקת נדל”ן, היא מה הרווח שאני יכול לקבל כאשר אני רוכש את הנכס, האם עליית הערך שלי תהיה מספיק גבוהה כדי שאני אוכל להתקדם לעסקה הבאה בזכות הגדלת ההון העצמי.

דירה להשקעה

לרוכשי דירה ראשונה להשקעה, הפטור ממס רכישה ומס שבח נותן רוח גבית לרכישת דירה ולמכירה לאחר 18 חודשים ללא תשלום מס, לכן כאשר בוחרים אזור להשקעה, אנחנו משתמשים בו כמקפצה להון העצמי בתקופת שנים קצרה, ככל שאנחנו יותר צעירים וללא הלוואות וחובות, יהיה לנו יותר תזרים מזומנים חיובי לבצע עסקאות נדל”ן.

לרוכשי דירה נוספת, הפטור על מיסוי דמי השכירות, משתלם לכם מאוד, במידה ויש לי דירה להשקעה שאותה אני משכיר עד 5,471 ש”ח (נכון לשנת 2023), אין צורך לשלם מס על ההכנסה מהנכס, סכום שמגיע ל-65,625 ש”ח בשנה ללא תשלום לרשות המיסים.
משכירי דירות? תקראו על הסעיפים שאתם חייבים שיהיו לכם בהסכם השכירות.

שכונת סביניה קרית ביאליק

מרכז העיר בקרית ביאליק, מכיל את כל הדירות הקטנות עד 3 חדרים, עד 70 מ”ר,

שהיום עובר תנופה מדהימה של עליית מחירים החל משנת 2020, לאחר המלחמה באוקראינה ומשבר הקורונה, הגיעו עולים חדשים ואוכלוסייה צעירה בחיפוש אחרי דיור זול ומרכזי, הנגיש לתחנות אוטובוסים ולכבישים ראשים הכולל קניון בעיר, מרכזים מסחריים, ותמ”א 38 כמעט בכל פינה.

רק לתת לכם מדגם לעליית המחיר, ברחוב דפנה 34 בקרית ביאליק, נמכרה דירה בשנת 2021 בסכום של 735,000 ש”ח, והמחיר היום מגיע ל-1,088,000 ש”ח

זה יוצא 353,000 ש”ח שיכולים להיות פטורים ממס שבח במכירת הנכס.

לדוגמא: ניקח בחורה צעירה בת 27, עם הון עצמי של 183,750 ש”ח ברכישת הדירה, נכון להיות יכול להיות לה הכנסה בכיס של 536,750 ש”ח הפטורים ממס ואיתם מקדמים לדירה הבאה.

הרחובות הפופולרים להשקעה: קרן היסוד,דפנה, שבטי ישראל, שדרות בן גוריון.

שכונת נווה שאנן בחיפה

לאחר הקורונה, חיפה הפכה להיות יעד למשקיעים שמחפשים דירות להתחדשות עירונית.

ההגירה של צעירים שחוזרים לגור ליד ההורים, או זוגות שנשארים לעוד התמחות לתואר שני בטכניון הביאה יזמים לבצע שינוי תב”ע באזור ולהגדיל את כמות הדירות בגדלי ה-4-5 חדרים.

שכונת נווה שאנן, מאפיינת בביקוש גבוה להשכרה של סטודנטים ואוכלסייה מבוגרת שמחפשת דיור זול וקרבה למרכזים מסחריים ולתחבורה ציבורית בכל העיר, עליית המחיר לדירת 3 חדרים היא סביב ה-13% בשנה, אקח להדגמה את רחוב חניתה בשכונה, רחוב תוסס עם מרכז מסחרי ותשתיות שמחברות אותנו לרחבי העיר ולכבישי יציאה מהעיר.

דירת 3 חדרים בשנת 2020 הייתה במחיר ממוצע של 955,000 ש”ח, היום מוכרים את אותה הדירה באותו שטח במחיר של 1,200,000 ש”ח שזה 25% רווח על ההון העצמי שלנו.

הרחובות הפופולרים להשקעה: גדליהו, חניתה, ציון, גלבוע, הגליל.

שכונת נווה זאב באר שבע

מאז שנכנס מודל הזום לעולם אחרי הקורונה, יש דעיכה בכמות הסטודנטים שהיום לומדים תואר ראשון בעיר, מה שגורם להיצע גדול של דירות באזורים שמרוחקים מהשער המרכזי באוניברסיטה, שכונת נווה זאב, היא שכונה שנבנתה בתחילת שנות ה-2000 לעולי ברית המועצות שחיפשו דיור חדש בעיר כאשר עברו לבאר בעלייה לישראל, רוב הדירות בשכונה הם 3-4 חדרים עם מרפסת, בבתים במצב טוב של היזמים המובחרים בבאר שבע.

בשכונה עדיין אפשר למצוא מציאות, שהשכירות מגיע כמעט ל-4% תשואה, והקהל יעד להשכרה מורכב לא רק מצעירים, אלא גם במשפחות שמחפשות דירה להשכרה לטווח ארוך בשל האופי השקט בשכונה ובקרבה לכבישי יציאה מהעיר והחנייה שהיום יותר נדיר למצוא.

הרחובות הפופולרים להשקעה:  בר ניסן, מקור חיים, טיומקין, יוהנה ז’בוטנסקי.

יובל גזית, מלווה השקעות נדל”ן ויועץ משכנתאות

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר,

כל המידע המוצג כאן וההשוואות הן לצורך לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***