עסקאות מתחת למחיר השוק - קרקעות במכרז | ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » עסקאות מתחת למחיר השוק – קרקעות במכרז

---

משקיעים רבים לאורך ההיסטוריה מחפשים עסקאות אטרקטיביות, מתחת למחיר השוק, עם תחרות נמוכה. הרוב המוחלט פונה לעסקאות של נכסים בנויים. בין אם מדובר בדירה ישנה, דירה חדשה מקבלן או משרד להשקעה, הדרך הקלה והנוחה היא לרכוש נכס שכבר רואים אותו, מרגישים אותו ובמידת הצורך ניתן גם להשתמש בו.

כמובן שהרווחים הצפויים בעסקאות של נכסים בנויים הם מעולים, אבל דיי צפויים.

במאמר זה, אפרט על אסטרטגיה שונה, אשר אני ומשקיעים שלי מבצעים על בסיס קבוע. האסטרטגיה הזאת הרוויחה לי ולשותפיי בעשור האחרון עשרות מיליונים של שקלים.

האסטרטגיה נוגעת ברכישת קרקעות לבנייה מיידית (שימו לב שלא מדובר על קרקעות חקלאיות). הסיבה לרכישת קרקע הינה טמונה במספר סיבות משמעותיות הגורמות לסוג העסקה הזאת להיות רווחית מאוד.

הסיבה הראשונה הינה נושא המיסוי

כאשר מדובר על אדם הרוצה לרכוש נכס נוסף להשקעה, הוא ברוב המקרים יבחר ברכישת דירה. מס הרכישה על דירה נוספת כידוע עומד על 8% נכון לכתיבת שורות אלו, אמנם ברכישת נכס מסחרי יהיה ניתן לשלם מס רכישה זול יותר שיעמוד על 6%, אבל רכישת נכס מסחרי לא מתאימה לכל אחד.
כאשר אדם רוכש קרקע לבנייה מיידית, הוא ישלם מס רכישה של עד 6% מערך הקרקע. למה הכוונה עד 6%? אדם הרוכש קרקע ”יד שנייה” ישלם 6% של מס רכישה, אדם אשר ירכוש ”יד ראשונה”, כלומר קרקע ישירות ממדינת ישראל בתהליך של מכרז ישלם עד 6%. המדינה נותנת הטבת מס לכל מי שירכוש ממנה קרקע. מס הרכישה ברכישה המדינה בתהליך של מכרז ינוע בין 1% ל-6%, תלוי במיקום הקרקע ושלב הפיתוח הנמצא בשטח.
יותר מזה, מדינת ישראל הרוצה לעודד בנייה בארצנו, דואגת לתת הטבת מס נוספת לכל אדם אשר יקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה (עירייה), תוך 24 חודשים. איך מתבטאת ההטבה? ובכן, מדינת ישראל תשיב 1% של מס רכישה ששולם ביום רכישת הקרקע, כך שהתשלום המס יצטמק לעד 5% של מס רכישה.

הסיבה השנייה נוגעת באפשרות מימון

רבים בטוחים כי אין אפשרות לקבל מימון לצורך רכישת קרקע בארץ. יש אמת בדברים. כאשר מדובר ברכישת קרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית, הבנקים מבינים כי מדובר בקרקע ספקולטיבית, אשר עתידה ללא וודאות, ולכן הבנקים אינם נותנים מימון לצורך רכישת קרקע מסוג זה.

כאשר מדובר בקרקע לבנייה מיידית, בנקים נותנים מימון באופן רגיל לחלוטין. ניתן לקבל מימון עד 75% מערך הקרקע.
בנוסף, על הבנייה ניתן לקבל מימון גם באותו אופן. כלומר, אם התקבל אישור עקרוני למשכנתא על סך 70% לצורך רכישת הקרקע, ברוב המקרים יתקבל גם אישור עקרוני למשכנתא על סך 70% לצורך בניית הנכס.

הסיבה השלישית מדברת על התחרות בשוק הקרקעות

כידוע, בשוק הנכסים הבנויים, ישנה תחרות גבוהה מאוד. רוב הציבור מחפש נכסים בנויים ומטבע הדברים כל נכס בנוי אשר משקיע (או אדם המחפש למגורים) רוצה לרכוש, הוא יתמודד עם מספר רב יחסית של מתחרים.
כאשר מדובר על קרקעות, הציבור מחפש פחות לרכוש. הציבור מעדיף לרכוש נכס בנוי אשר ניתן להשתמש בו באופן מיידי בין אם להשקעה (לקבל שכירות) או בין אם למגורים.
בנישה של המכרזים המפורסמים על ידי מדינת ישראל, התחרות הינה נמוכה עוד יותר, כי רוב האנשים לא מכירים את האפשרות של רכישת קרקע בתהליך של מכרז. כמובן חוסר הידיעה של הציבור מגדיל את סיכויי הזכייה בעת הגשת מכרז.

הסיבה הרביעית היא המורכבות של העסקה

אין ספק כי רכישת קרקע הינה תהליך מורכבת יותר מאשר רכישת נכס בנוי. אדם הרוכש נכס בנוי, רואה אותו בעיניים ויותר קל לו לבצע את הרכישה כי הוא מרגיש ש”לא יהיו לו הפתעות”. חשוב לציין שבעת רכישת נכס בנוי יש לבצע בדיקות קנייניות ותכנוניות. מי שלא יבצע אותם מסתכן בעוגמת נפש ובטעויות היכולות לעלות אלפי, עשרות אלפי ולפעמים גם מאות אלפי שקלים.

כמו שיש ללמוד ולהבין כאשר המטרה היא לרכוש דירה, כך גם צריך ללמוד ולהבין בעת רכישת קרקע. רבים מופתעים (לאחר לימוד והבנה), כמה פשוט לרכוש קרקע במדינת ישראל ללא סיכון. כאשר רוכשים קרקע יש לשים לב לזכויות בנייה, תמחור נכון של קרקע ובדיקת קניינית ותכנונית כמו שצריך לבצע בתהליך של רכישת נכס בנוי.
מי שישבור את המחסום, וילמד את התחום לעומק יוכל להגיע לעסקאות שהציבור לא נוכח שם.
כאשר מדובר במכרזים שמדינת ישראל מוכרת, אז ישנם שלבים נוספים בעת רכישת הקרקע, אבל כמו שנאמר, כל דבר ניתן ללמוד ולהתמקצע בו (גם במדע טילים).

הסיבה החמישית היא הזמינות של הקרקעות

כי מי שיחליט לרכוש קרקעות לבנייה מיידית (”יד ראשונה” או ”יד שנייה”), יגלה כי ישנן הרבה קרקעות המוצעות למכירה במדינת ישראל, כמו שכבר הבנו בסיבה השלישית, אין תחרות גדולה מדיי כאשר מדובר ברכישת קרקעות לבנייה מיידית, ולכן ישנה זמינות גבוהה של קרקעות המוצעות לשוק.
בכל זמן נתון ניתן לאתר באתרים המפרסמים נכסים למכירת מאות קרקעות המוצעות למכירה. כאשר מדובר במכרז המפורסם על ידי המדינה מצב הזמינות הינו טוב יותר. מדינת ישראל מפרסמת כמעט בכל יום קרקעות במכרז לאורך כל המדינה. האם כל הקרקעות מתאימות לפרופיל האישי שלכם? כנראה שלא, אבל ניתן לסמוך על מדינת ישראל שתפרסם קרקעות כל הזמן.
ניתן גם לאתר קרקעות באתרים השונים של כונסי הנכסים אשר גורמים למוצר שנקרא ‘קרקע’ להיות זמין עוד יותר.

כאשר משלבים את השוק החופשי, כונס נכסים ומכרזים של המדינה, הזמינות למלאי הקרקעות הופך להיות בלתי מוגבל. גם אני, אשר תחום עיסוקי הוא יזמות נדל”ן, לא מצליח לנתח את כל הקרקעות המוצעות בשלושת המקומות המציעים קרקעות.

הסיבות שצויינו במאמר הינן סיבות הגורמות לעסקה של קרקע, ובטח רכישת קרקע לבנייה מיידית בתהליך של מכרז להיות אטרקטיבית מאוד למשקיעים המחפשים עסקאות מתחת למחיר השוק.

בתמונה למטה ניתן לראות זכייה במכרז. התמונה נלקחה מהאתר של רשות מקרקעי ישראל. ניתן לשים לב כי מחיר השומה (הערכת השמאי הממשלתי) הינה כ-1.84M שקלים ואילו מחיר הזכייה הינו כ-1.18M שקלים.

כותב המאמר הינו שי שור, יזם נדל”ן ומחבר סדרת הספרים ‘נדל”ן לא רק לעשירים’

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר,
כל המידע המוצג כאן וההשוואות הן לצורך לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***