איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן? - ידע שווה כסף

הגלובליזציה שחווינו בעשור האחרון הפכה את העולם לנגיש יותר,

והרחיבה פלאים את השאלה, איפה הכי כדאי להשקיע בנדל”ן,

עכשיו כשכמעט כל מדינה העולם פתוחות בפנינו להשקעה?

התשובה המומלצת ביותר צריכה לעמוד ב-5 קריטריונים מאד ספציפיים.

ההבדלים בין השקעת נדל”ן בישראל להשקעת נדל”ן מעבר לים

קודם כל, נצמצם את הנטיה הראשונית להשקיע במקום מוכר וקרוב, כי השקעת נדל”ן בארץ סובלת מחסרונות מובנים ששמים אותה בנחיתות לעומת השקעות נדל”ן במקומות אחרים.

• מס הרכישה למי שכבר יש דירה יחידה בישראל, שקיים עבורנו הישראלים, על השקעות בארץ שוחק את התשואה שלנו באופן משמעותי ביותר.
• כרטיס הכניסה להשקעה בארץ הוא מהגבוהים שיש ומחירי הנדל”ן בישראל לא עושים רושם שהם עומדים לרדת בעתיד הנראה לעין. לעומת זאת להשקעות נדל”ן בחו”ל אפשר להיכנס גם עם 200,000 שח בלבד.
• תשואות הנדל”ן בישראל הולכות ונשחקות בגלל המדיניות הממשלתית נגד משקיעים, בניגוד להרבה מאוד מקומות מעבר לים, שמעודדים השקעות.

אז את ישראל אפשר להוציא מהמשוואה.

5 הקריטריונים להשקעת נדל”ן רווחית מעבר לים

להשקיע ביוון? בטומי? ארצות הברית? איך בוחרים?!?!

כשמסתכלים על השקעות מעבר לים, יש מספר קריטריונים שכדאי מאד שיתקיימו כדי שההשקעה תהפוך לפשוטה ומשתלמת.

שפה

תשקיעו במדינה שאתם דוברים את השפה שלה. גם אם תשתמשו בשירותי ליווי, עדיף שתוכלו לקרוא את מסמכי ההשקעה המקוריים, להבין שמות שתתקלו בהם, לדבר עם חברת ניהול הנכס במידת הצורך, להתעמק בנתונים, הכתבות ובחדשות מקומיות על האזור.
עבור רובנו, מדינות דוברות אנגלית הן אידיאליות.

אמנת מס

רצוי מאד להשקיע במדינות שיש להן אמנות מס עם ישראל, כדי לא לשלם כפל מס על רווחי ההשקעות שלנו ולשחוק את התשואה.

מידע נגיש

אנחנו בישראל לא כל כך מודעים לזה, כי התרגלנו למידע המועט שיש בארץ, אבל יש מקומות עם מידע נגיש ברזולוציה גבוהה מאוד, שהופכת את ההשקעה להרבה יותר בטוחה. בארה”ב למשל אפשר לראות אונליין את השמאות של כל נכס שנה אחורה (מכיוון ששם הארנונה נקבעת לפי שווי הנכס ולכן השמאות מבוצעת אחת לשנה או בכל ביצוע עסקה), אפשר לבדוק באינטרנט כמה נכסים ריקים יש בכל אזור, לדעת כמה שוכרים מחדשים את החוזה השכירות שלהם בסוף שנה בכל אזור. שקיפות כזאת לגבי המידע, מגמות, אוכלוסיות ונתונים כאלה אין שום סיכוי לדעת בישראל ובעוד הרבה מאוד מקומות אחרים בעולם.

בעלי מקצוע זמינים

מקומות עם בעלי מקצוע זמינים ויכולת ישירה לתקשר איתם, להכיר אותם ולהבין אותם, הופכים את שלב ההשבחה והעלאת שווי הנכס להרבה יותר פשוטים ומשתלמים.

העברות כספים

כמובן שצריך לבחור מדינה שפשוט לבצע אליה וממנה העברות כספים, עם מטבע חזק ויציב שהייתם רוצים להיות חשופים אליו.

3 סוגי העסקאות המרכזיות בארה”ב

ארה”ב עונה באופן מושלם על חמשת הקריטריונים האלה ולכן כדאי מאוד להכיר את העסקאות הפופולריות כיום בארה”ב, ולהבין את ההבדלים בין כל סוגי הנכסים:

• סינגל פמילי – החלום האמריקאי – בית פרטי עם חצר, גינה. זה אחד הסוגים הנפוצים, בטח ובטח בהשקעות פרטניות, שיציעו לכם.

• קונדו – דירות בתוך בניין מגורים. כמו שהרבה מאיתנו גרים בהן בישראל.

• מולטי פמילי –

מקבץ דירות שמוגדרות כנכס אחד (בטאבו) ומיועדות להשכרה בלבד.
זה יכול להיות בניין דירות וזה יכולה להיות שכונה עם שער, חדר כושר ובריכות.
כל אותן דירות נמכרות רק כקבוצה ואי אפשר למכור ולקנות כל אחת מהן בנפרד.
בעצם אין פרצלציה. אין חלוקה לתתי דירות.
גופי ההשקעה הגדולים ביותר בעולם, וגם הכספים שלנו שנמצאים בקרנות השתלמות, קופות גמל וכו’ מושקעות בהרבה מתחמי מולטי פמילי. זאת אחת מצורות הדיור הנפוצות בארצות הברית ואחת מצורות ההשקעה הנפוצות והאהובות. גם הבנקים מתים על סוג ההשקעה הזה, כי זה בעצם מייצר תזרים מזומנים מאד יציב. בעיקר באזורים עם ביקוש מאוד גבוה מבחינת שוכרי הדירות, שמקבלים בהם המון יתרונות.
אנחנו מאוד בעד השקעה במולטי פמילי ומנהלים השקעות בסך מאות מיליוני שקלים, בהרבה אזורים בארה”ב, אבל בעיקר בניו ג’רזי. אחרי המון שנות ניסיון, הגעתי למסקנה חד משמעית שזאת דרך ההשקעה הכי נכונה היום לישראלים שרוצים להצמיד את הכסף שלהם לתשואות גבוהות בהשקעה מעבר לים בצורה נכונה ובטוחה. הדרך הזאת נקראת גם השקעות קבוצתיות או קרנות השקעה.

טל בוימן – מנכ”ל ומייסד שותף בחברת השקעות הנדל”ן BNC