השקעת הנדל"ן המשתלמת ביותר בארה"ב - ידע שווה כסף

שוק הנדל”ן האמריקאי משתנה בצורה קיצונית

שינוי שלא ראינו במשך שנים והולך להשפיע
על ההשקעות של כולנו בשנים הקרובות.
ארצות הברית הופכת לאומה של שוכרים.
אנשים לא ירכשו דירות למגורים ויגורו בשכירות.

אנחנו בתור יזמים ואתם בתור משקיעים
יכולים לנצל את זה ולהרוויח הרבה כסף
אם תעבדו בצורה חכמה. אם נבין למה זה קורה,
נוכל להבין איפה אנחנו צריכים להשקיע ובאיזה צורה.

  

3 הכוחות שמשפיעים היום על המחירים בארצות הברית

#1 משבר בניה היסטורי

יש היום משבר עמוק בשוק הנדל”ן האמריקאי, והתוצאה שלו היא שחסרים היום בארה”ב בין שלושה לארבעה מיליון בתים. דרך אגב, אתם יכולים למצוא גם מספרים גבוהים בהרבה מזה. אפילו חברות ענק כמו גיי פי מורגן או משקיעים ענקיים כמו וורן באפט מעבירים את הכסף שלהם לחברות או למניות שמחזיקות בחברות בנייה, ומקצות מיליארדים לרכישת נכסים בארצות הברית. 

איך ארצות הברית הגדולה הענקית הגיע למצב של מחסור של 3 עד 4 מיליון בתים?
זה מתחיל במשבר הסאב-פרים בשנת 2008, בו קצב התחלות הבניה ירד בחדות מלמעלה משני מיליון התחלות בנייה חדשות כל שנה עד ל-1000 התחלות בנייה… דרך אגב, לקח להם עשור לחזור ללמעלה ממיליון התחלות בנייה כל שנה. אחר-כך, במהלך הקורונה ירדו התחלות הבניה עוד פעם מתחת למיליון. 

התוצאה של כל אותן שנים של חוסר בבנייה, וחברות בנייה רבות שפשטו רגל ויצאו מהשוק –   מחסור של בין 3 לארבעה מיליון בתים. 

מה יקרה בשנים הקרובות בצד הביקוש?

• בין השנים 2010 – 2022  אוכלוסיית ארצות הברית גדלה ב-25 מיליון.
• משקי הבית גדלו באותה תקופה ב-12 מיליון איש
• בשנים 2021-2022 משקי הבית גדלו בכשני מיליון בשנה
• הצפי לשנים הבאות מדבר על 1.2-1.3 מיליון משקי בית חדשים כל שנה 

זאת אומרת שצד הביקוש צפוי להיות בשנים הבאות.

בזמן שצד ההיצע לא עומד בקצב… 

• צפוי מספר התחלות בניה של 1.4 מיליון בתים חדשים כל שנה.
• כל שנה נהרסים בין 300,000 ל-400,000 בתים שיוצאים משימוש (בתים ישנים, מבנים מסוכנים וכו)

כלומר, הצפי לשנים הבאות, בניקוי הבתים שנהרסים, .הוא מיליון בתים חדשים כל שנה.

מסקנה – בשנים הקרובות המחסור הזה יגדל בין 200,000 – 300,000 בתים כל שנה, לפי הערכות הכי זהירות שיש. עד 2028 צפוי להיות מחסור של כבר למעלה מחמישה מיליון בתים. 

האם זה המצב בכל ארצות הברית? בוודאי שלא.
לכן צריך גם לדעת ולהכיר את ההשפעה של המחסור,
איפה בתוך ארצות הברית יש את הביקושים הגבוהים ביותר אל מול המחסור הגבוה ביותר?
איפה המקומות ובאילו מקומות הכי נכון להשקיע? 

#2 יוקר המחיה

• 61% מהאמריקאים חיים ממשכורת למשכורת, כלומר הפסיקו לחסוך.
• 70% חווים לחץ ברמה הכלכלית 
• לפחות מ-40% יש חיסכון למקרה חירום
• 1.7 טריליון דולר בהלוואות סטודנטים 
• אחד מכל 5 מתקשה לעמוד בהחזרי הלוואה 
• ההכנסה החציונית היום בארצות הברית לא מכסה את הוצאות הדיור

כלומר, יוקר המחיה הביא את האנשים בארצות הברית למצב שהם מתקשים לרכוש בית ולכן הביקוש לשכירות עולה.
הסיטואציה הזאת יצרה שיא חדש בפער בין עלות הרכישה של נכס לבין העלות לגור בו בשכירות. 

היום בארצות הברית, יותר יקר לרכוש נכס ב-52% מאשר לגור באותו הנכס בשכירות. 

#3 הדור שמזיז את הביקושים

דור ה-Y, דור המילניאלס (גילאי 26-41), משנה את כללי המשחק בארצות הברית ומזיז את הביקושים למקומות יוצאי דופן. למעלה מ-72.2 מיליון איש בארצות הברית, שרוכשים נכס או עוברים לגור בשכירות גיל 33. 

מה מיוחד בדור הזה? דור ה-Y עובר לגור בשכירות בערי לוויין. הם יוצאים ממקומות מאוד מאוד יקרים, ועוברים לגור בפריפריות הקרובות שאותן ערים יקרות, אבל אלה לא מקומות שכוחי אל. הם עושים את המעבר הזה בגלל יוקר מחיה שדוחף אותם החוצה, טכנולוגיה והיכולת לעבוד מרחוק ואיכות חיים. במקום לשלם 5,000$ על כוך במנהטן, הם מעדיפים לקבל באותו מחיר דירה ענקים עם חצר בניו-ג’רזי.

באיזה סוג נכסים כדאי להשקיע? מולטי פמילי!

מה זה מולטיפמילי? מתחמי מגורים משותפים שנבנים לטובת שכירות ארוכת טווח, ואי אפשר למכור בהם יחידה ספציפית. אני לא יכול לקנות דירה מתוך 100 דירות בבניין ולגור בה למגורים, כי כל הבניין הזה, כל הקומפלקס הזה מיועד לשכירות וכולו נמכר למשקיע אחד או לגוף אחד שמחזיק בו דרך.

אגב, זאת גם ההשקעה העדיפה על כל הגופים המוסדיים. למה? כי זה מייצר קשפלואו, זה מייצר שכירויות מאוד גבוהות וזה נכס מאוד מאוד יציב. 

היתרונות לשוכרי הדירות 

• מיקומים מרכזיים 
• הנכסים האלה מיועדים לשכירות לטווח ארוך
• מקבלים ראש שקט
• עליית השכירות ידועה מראש. 
• מתקנים (חדר כושר, חדרי כביסה, חללי עבודה משותפים, גג עם מנגלים ועוד.
• חברת ניהול 
• חיי חברה
• מחירים נוחים

אלה הסיבות שהנכסים האלה נהנים מביקושי שיא של שוכרים.

היתרונות למשקיעים

• נכסים שנהנים מביקוש ומחירי השכירות בהם יעלו.
• קאשפלואו 
• פיזור סיכונים בין כל הדלתות
• תנאי מימון הטובים ביותר בשוק, כי הבנק יודע שיש לו מאיפה לקבל את הכסף שלו. 
• היצע נמוך של נכסים איכותיים

דוגמה לאיזור השקעה שעונה על כל הקריטריונים

ניוארק (ניו ג’רזי) 

• 75% מהבתים והדירות מאוכלסים ע”י שוכרים
• צומחת בכל המדדים
• 30 דקות נסיעה ברכבת ממנהטן
• האזור נהנה מהגירה חיובית של 10.2% בעשור האחרון
• מחירי הנכסים בניוארק עלו ב-216% משנת 2016 (ועדיין נמוכים ביחס לסביבה)
• מחירי השכירות עלו ב-14% בשנת 2022

איך שלא תהפכו את זה, נכסי המולטי פמילי ייהנו שם מביקושי שיא.

ואם מצליחים לרכוש אותם מתחת למחיר שוק (כמונו) ולבצע השבחה חכמה?
אז בכלל אפשר להנות מאקסטרה עליית מחירים ותשואות.

אמיתי מהשטח – פרויקט ריביירה, ניוארק

סיכום

• יש מחסור של 3-4M בתים (צפוי לגדול ל-5M עד שנת 2028) 
• ארה”ב הופכת לאומה של שוכרים (המנוע זה דור ה-Y) 
• הנכסים המבוקשים ביותר הם נכסי מולטי פמילי 
• ניו ג’רזי נהנית מהמגמה וצומחת משמעותית (פרבר של מנהטן)
• ניוארק היא שוק שכירות אטרקטיבי (75% מהאוכלוסיה גרים בשכירות)

אז כדי לבחור איזור השקעה בארה”ב חפשו את ערי הלוויין שנהנות ממגמת הצמיחה המשמעותית ביותר.
חפשו שוק שכירות מובהק, עם ביקוש גדול, בו הרבה שוכרים מתעניינים בכל נכס שיוצא להשכרה.

טל בוימן – מנכ”ל ומייסד שותף בחברת השקעות הנדל”ן BNC