שאלת 1,000,000 הדולר – "במה להשקיע, נדל"ן או שוק ההון?"

דף הבית » נדלן » השאלה הניצחית, שאלת 1,000,000 הדולר – “במה להשקיע, נדל”ן או שוק ההון?”

במשך כשנתיים שאני מנהל את הקהילה, “איפה להשקיע, נדל”ן או שוק ההון?!” זו השאלה שמעוררת הכי הרבה תגובות לכאן או לכאן.

מאות תגובות לכל פוסט כזה, המון טיעונים משכנעים לכאן או לכן, לפעמים זה ממש מרגיש כמו יריבות בין 2 קבוצות כדורגל השונאות אחת את השניה (ברצלונה מול ריאל נניח או מכבי והפועל כאן בארץ) כשכל צד בטוח שהוא הצודק.

נכתבו אלפי ספרים ויש אלפי קורסים ברחבי העולם המלמדים ומסבירים על כל אחת מהאופציות, גורויים בכל תחום שמלמדים את השיטות שהצליחו להם ועשו אותם מליונרים ומליארדרים.

ממש קרב ענקים.

בדקות הקרובות אני אנסה לפרוט בפניכם את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהשיטות ואנסה לתת סוג של מסקנה בסוף, אולי כיוון לפעולה עבורכם.

אשתדל להיות אובייקטיבי ככל הניתן ולמען גילוי הנאות אגיד שאני פועל בשני הגזרות (כלומר משקיע בעצמי בצורות כאלו באחרות גם בשוק ההון וגם בנדל”ן).

אז יאללה בואו נתחיל –

מה הם היתרונות כשמשקיעים בשוק ההון?

• סכום הכניסה נמוך יותר משמעותית
  
  כאשר בוחרים להשקיע בשוק ההון אפשר לעשות זאת אפילו מהשקעה התחלתית של אלפי שקלים בודדים, לא צריך להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים לפני שמתחילים להשקיע (בדומה לעולם הנדל”ן).
  
  זה אומר שאם רוצים להשקיע חלק מסוים מהחיסכון החודשי שלנו פעם בתקופה (לבחירתכם בהתאם ליכולת החיסכון שלכם – חודש, רבעון, חצי שנה), זה אפשרי לגמרי ויתרון משמעותי.
  הכסף שלנו יכול להתחיל לעבוד מהר יחסית ולא צריך לחכות עד שנצבור סכום של מאות אלפי שקלים.

• קל יותר לפזר את הסיכון 
  כידוע פיזור עוזר להתמודד עם סיכון, עקרון חשוב מאוד בעולם ההשקעות, בהעדר פיזור אנחנו חשופים לסיכונים משמעותיים.
  
  בשוק הנדל”ן למשקיע הממוצע קיים הון מספיק (אם בכלל) לרכישת דירה אחת בלבד (גם זה כנגד הלוואת משכנתא), מה שגורם להשקעה שלנו להיות מאוד ריכוזית ולא מפוזרת.
  וכך מוביל לרמת סיכון גבוהה יותר בהשקעה (אנחנו בעצם שמים את כל הביצים בסל אחד על דירה ספציפית ואיזור ספציפי).
  
  לעומת זאת בשוק ההון פיזור הכסף במגוון רחב של ניירות ערך נעשה בצורה קלה מאוד – יש מכשירים רבים שעוזרים לנו ליצור פיזור בין המון חברות (מניות/אג”ח) בצורה קלה נוחה ומהירה.
  
  מכשירים כמו קרנות סל מחקות מדד, קרנות נאמנות עוזרים לנו לעשות זאת כשאנחנו משקיעים בצורה עצמאית, קופת גמל להשקעה, פוליסת חיסכון וקרן השתלמות עוזרים לנו לעשות זאת באמצעות מכשירים מנוהלים.
  
  
• נזילות
  
  בשוק ההון הכסף הרבה יותר נזיל מאשר בשוק הנדל”ן. לא צריך לחפש מוכרים חודשים שלמים, לדבר עם מתווכים, לעשות משא ומתן, לחתום על זכרון דברים, עורכי דין וכ’ו… ברגע שאנחנו צריכים את הכסף בשוק ההון לרוב הכסף יהיה בחשבון עובר ושב בבנק תוך יום עסקים (במקרים מסוימים קצת יותר אבל ממש לא קרוב לטווחים של נדל”ן שאפשר להגיע לחודשים).

  זה יכול להיות קריטריון חשוב מאוד שיכול להכריע את הכף עבור מי שיודע שיזדקק לכסף בצורה מיידית ביום מן הימים.

• תאכלס השקעה פאסיבית אמיתית

  הסעיף הזה לא תקף עבור כל השחקנים בשוק ההון (פחות למי שסוחר בצורה אקטיבית) אבל השקעה בשוק ההון יכולה להעשות בצורה פאסיבית ואוטומטית כמעט לגמרי.
  
  ברגע שקובעים אסטרטגיה ושיטת השקעה ויודעים כיצד אנו רוצים לפזר את התיק, ניתן לשמוק על הפיזור באמצעות הוראת קבע פשוטה והכל נעשה “על טייס אוטומטי”. לעומת זאת השקעה בנדל”ן יכולה לדרוש מאיתנו זמן יקר (חיפוש שוכרים חדשים, תיקון בעיות בדירה, שיפוצים שעולים כסף וכו…).

  נכון אפשר לגרום גם להשקעה בנדל”ן להיות פאסיבית על ידי חברת ניהול אבל הן לרוב ייקחו הרבה מאוד כסף, לרוב שכירות של חודש בשנה, זאת לעומת התשלום הזניח (יחסית) שנצטרך לשלם עבור זה בשוק ההון, במיוחד אם נדע לעשות זאת נכון.

• חשיפה לנדל”ן גם דרך שוק ההון

  הדרך הבסיסית ביותר היא קניית ניירות ערך (מניות\אג”ח\קרנות) של חברות הנדל”ן הנסחרות בבורסה (לא ניתן שמות כדי לא לעשות פרסמות).

  בנוסף אפשר להחשף לנדל”ן דרך שוק ההון בצורה ישירה יותר בעזרת “קרנות ריט”.
  קרנות ריט הן מוצר הנסחר בשוק ההון ולמעשה מהווה סוג של הכלאה בין שוק ההון לנדל”ן.

  לא ארחיב כאן המון בנושא (נושא לכתבה אחרת) אבל כן אגיד שהן מנצלות חלק מהיתרונות בהשקעה בנדל”ן (מינוף, יתרונות מיסוי),אך עקב האכילס שלהן (לפחות מבחינתי) זה שהן תנודתיות כמו שוק ההון.

  שורה תחתונה אפשר להחשף לנדל”ן דרך שוק ההון אך זה לא בדיוק זהה לאחזקה פיזית של נדל”ן.

• ההוצאות צפויות וידועות (כמעט)
   
  בשוק ההון ההוצאות ברורות וידועות, (כמעט) אין “הפתעות” ברגע שמבינים את העמלות שאנחנו צריכים לשלם (למרות שלפעמים מנסים לסבך אותנו, אבל זה כבר נושא לכתבה אחרת).

  נכון שהגופים יכולים לשנות את העמלות, בארץ התופעה נפוצה, אך אם נשקיע דרך קרנות זרות (יש כאלה שנסחרות בארץ, אין צורך להבהל), היסטורית דמי הניהול דווקא יורדים.

  זאת בניגוד לנדל”ן שם יכולים לצוץ כל מיני בלת”מים (שוכר שמחליט להפסיק לשלם, נזק שנגרם לדירה בעקבות שוכר/גניבה/טבע, לא מוצאים שוכר חדש, נזילה בצנרת/תקלה במזגן וכדומה) הגורמים לחוסר ודאות ומקשים על חישוב התשואה.

אז אחרי שסקרנו את היתרונות של שוק ההון לעומת נדל”ן, כעת נבדוק מה יש לנדל”ן להציע.

מה הם היתרונות כשמשקיעים בנדל”ן?

• היבט פסיכולוגי 
   
  אמנם זה לא קריטריון מדיד מספרית כמו הבדלים במיסוי אך אין להמעיט בכך.

  כל השקעה צריכה להתאים לבן אדם מכל מיני היבטים (סיכון להפסיד, תשואה רצויה, נזילות וכ’ו…) ואחד מהם שלעיתים קרובות יש נטיה לשכוח או לייחס לו חשיבות נמוכה הוא הפן המנטלי והפסיכולוגי.
  התאמה נכונה גם בהיבט הזה חשובה מאוד ויכולה למנוע טעויות עתידיות.

  כשמשקיעים בנדלן יש לנו נכס מוחשי, להרבה אנשים זה עוזר והם מרגישים בטוחים יותר לעומת קניה של מניות שם אנחנו משקיעים כסף אך לא רואים משהו מוחשי מלבד מספרים במחשב.

  לי אישית זה לא מפריע אבל יש אנשים שירגישו יותר בנוח ויוכלו לישון טוב יותר בלילה בצורה הזאת (בסוף זה הכי חשוב) ולכן יש ליחס לכך חשיבות.

• תנודתיות

  בשוק ההון אנחנו רואים את מחיר המניה (ונייר ערך אחרים) משתנה וזז כל דקה.

  בנדל”ן זה לא עובד באותה צורה ואנחנו לא רואים את מחירי הדירות עולים ויורדים כל דקה, גם במקרה של שינוי משמעותי בשוק המחירים יזוזו למעלה או למטה אך לא באותה אינטנסיביות כמו בשוק ההון.

  יש שיגידו שמדובר בחיסרון ובכך ששוק הנדל”ן פחות משוכלל ופחות שקוף.
  זה נכון שהוא פחות משוכלל ופחות שקוף אך זה לא בהכרח חיסרון.

  בעיניי זה נותן יתרון מסוים לנדל”ן (תלוי כמובן איך מסתכלים על זה) ויכול לחסוך מאיתנו טעויות מיותרות ויקרות שהיו יכולות לקרות כש”האצבע קלה על ההדק” וניתן למכור/לקנות בלחיצת כפתור כמו בשוק ההון.

  לרוב מדובר על פעולות רגשיות הנובעות מ”שנאת הפסד” כשאנחנו רואים את הכסף שלנו מאבד מערכו בשוק ההון, בנדל”ן האפקט הזה משמעותי הרבה פחות.

  בנוגע לקריטריון הזה – האם זה יתרון או חסרון, תחליטו בעצמכם 

• מינוף זול (יחסית לשוק ההון)

  התנאים להלוואת משכנתא לרוב יהיו הנוחים ביותר בשוק, גם מבחינת עלות (ריבית) וגם מבחינת הפריסה הרחבה לשנים רבות וסוגי ההצמדתות, דברים שלא קיימים בהלוואות לשוק ההון.

  נכון מאוד, לא טעיתם, משכנתא למעשה נחשבת הלוואה זולה יחסית וניתנת בתנאים שאי אפשר למצוא (כמעט) בשום מקום אחר – מגוון מסלולים רחב מאוד, פריסה לאורך שנים רבות ועוד…

  זאת מכיוון שכאשר אנחנו ממשכנים את הנכס לבנק (כלומר במקרה שאנחנו לא מצליחים לשלם את ההלוואה לבנק, לבנק יש יכולת לקחת את הנכס אליו, למכור אותו ולקבל את החלק שלו) הסיכון שלו יורד והתנאים שלנו משתפרים.

  זה המקום להגיד שהמינוף יכול להיות כלי נהדר שעוזר לנו להתקדם כלכלית מהר מאוד מצד אחד אך מגדיל סיכון מצד שני, לכן צריך לדעת להשתמש בו בצורה נכונה ומבוקרת.

  דוגמא שתבהיר עד כמה מינוף יכול להיות טוב ולעזור לנו להגדיל את ההון שלנו בצורה מהירה יותר:

  נניח שקנינו דירה בשווי 600,000 שקלים, לקחנו משכנתא על סך 50% מהנכס, כלומר השקענו מכספינו 300,000 הון עצמי.

  נניח שאנחנו משכירים את הדירה ב2,000 שקלים בחודש, 24,000 בשנה.

  הנקודה החשובה היא להסתכל על התשואה ביחס להון העצמי שהשקענו (300,000) ולא על התשואה מסך השווי של הנכס (600,000), כלומר התשואה היא 8% ולא 4%.

  כמובן שיש לקחת בחשבון את עלות ההלוואה (הריבית שנשלם לבנק) לכן זה לא מדויק.

  כמובן שגם בשוק ההון ניתן לקחת מינוף והלוואה אך התנאים לא נוחים באותה צורה, מכיוון שלבנק אין בטחונות במקרה הזה (כמו נכס נדל”ן במקרה של משכנתא) הסיכון שלו גבוה יותר וזו הסיבה שהתנאים פחות טובים עבורנו.

• הטבת מס 
  
  נכון לעכשיו זה עדיין רלוונטי (יכול להשתנות עם כל מיני חוקים בניסיון להוריד את מחירי הדירות), ישנה הטבת מס של עד 5,090 שקלים בחודש (נכון לשנת 2020) עליהם אין חובת תשלום מס הכנסה.

  לשם השוואה בשוק ההון נשלם 25% מס רווחי הון, כלומר על כל שקל שהרווחנו נשלם 25 אגורות מס הכנסה.

  לעומת זאת יש את “מס הרכישה” על דירה שניה וגם “מס שבח” צריך לקחת בחשבון.

  נקודה קטנה שארצה להרחיב עליה בנושא הזה – לאור ההתפתחויות בשנים האחרונות אולי כדאי גם לקחת בחשבון שכנראה יהיו רפורמות שינסו לפגוע בהשקעות בנדל”ן (בארץ) בגלל מחירי הדיור הגבוהים (דיור למשתכן, העלאת מס רכישה, מס דירה שלישית וכ’ו…).

  נכון שחלק מהיוזמות לא צלחו אבל זה הלך הרוח והסנטימנט באופן כללי לכן גם זה צריך להלקח בחשבון.

לסיכום 

לכל אחת מהדרכים האלה היתרונות והחסרונות שלה, המפתח לדעתי הוא בהבנת הצרכים האישיים, המטרות, הבנת האופי שלכם (מבחינת יכולת לקחת סיכונים) וגם לאיזו שיטה אתם מתחברים יותר ברמה האישית.

השאלות האלה רלוונטיות לכל השקעה וברגע שתדעו לענות עליהן, תוכלו להתאים את ההשקעה בצורה הטובה ביותר אליכם.

אם אתם שואלים אותי, בסופו של דבר כשהמצב הכלכלי מאפשר זאת, לעשות גם וגם, יוסיף גיוון לתיק ההשקעות שלכם.

ניתן להאזין גם בספוטיפיי, זה נושא כל כך חשוב שחילקנו ל-2 פרקים: