רוכשים דירה? הזהרו מטעויות! - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

רכישת דירה מלווה בסיכונים שעלולים לגרום להוצאות כספיות רבות מעבר למתוכנן ואף למצב של אי מסירת הנכס.

לרוב, ניתן למנוע סיכונים אלה באמצעות בדיקות מקדימות טרם הרכישה. באמצעות עו”ד ומשקיע הנדל”ן גיא מנדלסון, ריכזנו את הטעויות שמחכות לרוכש הפוטנציאלי ואיך ניתן להימנע מהן.    

זהות המוכר

חשוב לבדוק שמי שאתם מנהלים מולו את הליך הרכישה הוא אכן הבעלים החוקיים של הנכס והוא אכן מורשה למכור לכם אותו. דוגמא למוכר שאינו מורשה, היא דירה שבה הבעל מנהל מולכם את הרכישה והמו”מ עבור דירה שבכלל רשומה על שם אשתו, שבכלל לא מעוניינת במכירת הנכס. דוגמא נוספת, היא ניהול המו”מ אל מול אחד היורשים ולבסוף שאר היורשים אינם מסכימים למכירה. ניתן לברר את זהות המוכר בקלות באמצעות הפקת נסח טאבו באתר הממשלתי. 

האם הדירה היא באמת דירה

חשוב לבדוק בעירייה או במועצה המקומית, שהדירה שאתם מתכננים לקנות אכן רשומה כדירה, למשל, שלא מדובר במחסן או חנות שהוסבו לדירת מגורים או בדירה מפוצלת. הבעיה באותן ‘דירות’, מעבר לזה שאתם רוכשים נכס ששווה הרבה פחות, היא שהבנק יסרב לתת משכנתא עבורן, או שאחוז המימון שיתקבל מהבנק יהיה נמוך בהרבה. על כן, כניסה לתהליך רכישה ללא בדיקה מקדמית, עלול להשאיר את הרוכשים במצב בו הם לא מסוגלים להשלים את העסקה, משום שהבנק לא יהיה מוכן לממן את הרכישה.  

היטל השבחה

חשוב לבדוק בעירייה, לפני הרכישה, אם צפוי תשלום של היטל השבחה. 

היטל ההשבחה, הוא מס שנגבה על-ידי העירייה בגין תכניות בניין-עיר שמועברות ומשביחות את הנכס. למשל, אם הדירה נמצאת בקומה האחרונה בבניין והעירייה אישרה תכנית המאפשרת בניית חדר נוסף על הגג, אזי העירייה גובה 50% משווי השבחת הנכס בעת מימוש ההשבחה. התשלום בגין ההשבחה יחול במקרה של מימוש, כלומר בנייה לפי תכנית ההשבחה שאישרה העירייה או כאשר בעל הדירה מוכר את הנכס. 

חריגות בנייה ושטח הדירה

תבקשו ממחלקת ההנדסה בעירייה את תוכניות הבניין ותבדקו שאין עבירת בנייה או שלא מדובר בדירה מפוצלת. הסכנות ברכישת דירה עם חריגות בנייה, היא ששווי הדירה נמוך בהרבה ממה שהמוכר מציע. זאת ועוד, השמאי של הבנק יפחית את ערך הדירה, מה שיקטין את אחוז המימון שהבנק מוכן לתת בעבור הדירה.  

בדיקה פיזית של הנכס וסביבתו

חשוב להגיע לנכס כמה פעמים במהלך היום, ולבדוק האם יש רעש בשעות שונות. למשל, דירה שממוקמת ליד בית ספר, עשויה להיות שקטה ונוחה בשעות הערב והלילה, אך בשעות הבוקר הדיירים יכולים לסבול מרעש שמגיע מהמקום עצמו ומפקקים בשעות הבוקר שנוצרים מהורים שמסיעים את ילדיהם. בנוסף, כדאי לבדוק אם יש מפגעים בסביבת הנכס, שכן רועש במיוחד, גינות שהן מקור לרעש בשעות מאוחרות וכדומה. 

להיכנס לעסקה שלא ברור אם ניתן להשלימה

טרם כניסה לעסקה, חשוב שתדעו מראש שיש לכם את ההון הדרוש על מנת להשלים את העסקה. מחיר הדירה הוא לא המחיר הסופי, ולרוב נלוות אליו הוצאות רבות, כמו תיווך, שיפוץ, תשלום לבעלי מקצוע, ריהוט וכדומה. גם בדירות שנקנות מקבלנים והכניסה מיועדת לעוד כמה שנים קדימה, ישנן היטלים וכספים נוספים שצריך לשלם במהלך הזמן עד הכניסה, כגון עלייה במדד תשומות הבנייה. 

הכותב הינו עו”ד גיא מנדלסון, שותף בחברת עורכי הדין מ. מנדלסון ושות’ מומחה נדל”ן, משקיע ויזם. מייסד ערוץ יוטיוב מוביל בתחום ההשקעות והפיננסיים ומקים קבוצת ‘אושר כלכלי’ בפייסבוק.