נדל"ן - הגלולה שלך למשברים מזדמנים - נדל"ן - ידע שווה כסף

בשנים האחרונות מתקיים דיון מתמיד ומלחמת חזיתות בין אנשי נדל”ן לאנשי שוק ההון בניסיון לשכנע דעת קהל שהאפיק שלהם הכי משתלם. אנשי שוק ההון, אנשים ממולחים עם חליפות שמדליקים נרות יפניים לניחוח, מנסים לשכנע אותנו כי בשוק ההון יש נזילות, יש תנועה קלה, היום אתה פה מחר אתה שם וגם ככה כל הקרנות, הפנסיות והביטוחים שלנו מושקעים שם.

מצידו השני של המגרש, עומדים בג’ינס וסניקרס אנשי הנדל”ן.
הם לא מתרשמים מנזילות, מה שמדליק אותם זו יציבות – היכולת להחזיק מוצר מוחשי בידיים ולא קוד בינארי של נייר ערך כזה או אחר. הם רוצים קרקע, קירות, גג – דברים שקשה למחוק בין לילה.

בתור נדל”ניסט לא באתי לעצבן אנשים משוק ההון (טוב, אולי קצת) אלא להראות מדוע נדל”ן יכול לשמש כגלולה למשברים מזדמנים ומתמשכים, נתון ששוק ההון לא יכול לספק לנו.

המוצר הריאלי 

אם נתייחס לנדל”ן כמוצר גשמי, כזה שניתן לחוש בו פיזית, נבין שהסיכון פוחת מכך שמחר הוא לא יהיה שם. נדל”ן לא נמחק, הוא לא מאבד 99% מערכו בין לילה וכדי להפסיד כסף, צריך “להתאמץ” הרבה יותר.

זה מחבר אותנו גם ללוחות זמנים ומהירות תגובה – לטובה ולרעה, נדל”ן זז לאט יותר, מאפשר יציבות וקבלת החלטות שקולה יותר ולא סובל מתזזיתיות ששוק ההון מאופיין בה.

אם ניזכר במשבר הנדל”ן הגדול ביותר שידע העולם במאה השנים האחרונות, בדמות משבר הסאב-פריים, נבין שגם במקרה הזה – זה לא היה משבר נדל”ן, זה היה משבר פיננסי כאשר הנדל”ן כנדל”ן כמעט ואינו מאבד מערכו – זה הכסף שמימן אותו (בגלל מתירנות יתר אמריקאית) שהביא לקריסה הגדולה.

כסף שלי, כסף שלך  

אחד היתרונות הבולטים בענף הנדל”ן הוא היכולת למנף את הכסף דרך הלוואות או משכנתאות ובכך לצמצם את הסיכון על ההון העצמי שמושקע (יש שיגידו שזה מגדיל סיכון, שלחו אותם אליי).
ב-2009 בשיא משבר הסאב-פריים, ביקרתי קרוב בארה”ב שהיו לו לא מעט נכסים באזורים של קווינס וברוקלין בניו יורק. כשבררתי איתו עד כמה הוא חטף כתוצאה מהמשבר, הוא חייך ואמר לי “אל תדאג, ראיתי את זה מגיע”. רגע, איך הוא יכל לדעת שמשבר בקנה מידה כזה מגיע ובתור נדל”ניסט להיות רגוע? הרי אנשים קפצו מהגגות.
כשבדקתי יותר לעומק, בכלים המוגבלים שהיו ברשותי אז, הבנתי למה המשבר רק גירד אצלו את הצבע ולא הפיל את המגדל – מינוף הגיוני, נכסים מושכרים ולא למטרת עליית ערך ומיקוד בסוגים ואזורים מסוימים של התמחות. “זו הגלולה שלי למשבר” אמר לי אז.

עד היום הוא ממשיך לעשות חייל, עם התרחבות לניו ג’רזי ומנהטן – אבל השיחה מאז, נשארה מהדהדת אצלי בראש, השיעור נקלט.

איזה שפע 

גורם נוסף שמחזק את הטענה שלי לגבי נדל”ן הוא מגוון הפתרונות שניתן להציע דרך נדל”ן –
קנייה, השבחה, מכירה, מימון, מינוף מחדש, מכירה מראש, מימון מוכר, כסף של אחרים ועוד הם רק חלק מהדרכים שיכולות להוביל אותנו לנחלה. אז אם לפעמים זה נראה שאנשי נדל”ן יבשים יותר, רק תדעו שכיף איתנו במסיבות.
במהלך הקריירה שלי, יזמתי, רכשתי, גייסתי, מינפתי, מכרתי, השכרתי והסדר כלל אינו משנה – תנו לי יצירתיות ומגוון כזה בשוק ההון, אין באמת אפשרות כזו.

כולם נדל”ניסטים  

דבר אחד שאנחנו אולי לא שמים לב אליו הוא שכולנו נדל”ניסטים – כולנו במהלך החיים, יותר מפעם אחת, נרכוש, נמנף, נשכור, נמכור, נשכיר או כולם ביחד ובצורה אקטיבית, כזו שמצריכה מאיתנו מעורבות והבנה.
נכון, לכולנו גם יש קרנות, ביטוחים ופנסיות כשמתחברות לשוק ההון, אבל ההבנה שנדרשת מאיתנו מועטת יותר ופסיבית, כל עוד לא בחרנו להתעסק בזה פול טיים.

לסיכום

אין לי כל כוונה לשכנע אתכם להתעסק בנדל”ן, לא אם זה לא מה שמתאים לכם בכל אופן.
אבל אני כן פה לשפוך אור על היכולות של נדל”ן להציע עוגן של שפיות בעולם משתנה ואם תרצו ברגע של משבר, יהיה לכם לפחות קיר אחד אמיתי להישען עליו.

ירון בלום – יזם ואסטרטג נדל”ן