מתי לקנות דירה למגורים ומתי להשקעה ולגור בשכירות - ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » מתי לקנות דירה למגורים ומתי להשקעה ולגור בשכירות

ההחלטה בין לקנות דירה ולגור בה או לרכוש דירה להשקעה ולגור בשכירות, עומדת בראשם של לא מעט אנשים. הם צברו סכום של כסף, בדרך כלל כמה מאות אלפי שקלים, ומתחבטים בשאלה האם לקנות דירה למגורים או לקנות דירה להשקעה ולגור בשכירות (להשכיר ולשכור).

כדי לעזור לכם לקבל את ההחלטה, נבחן מספר שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם, הבוחנות חמישה יתרונות/חסרונות לכל כיוון.

לשם הדיון, חשוב להבין שאנחנו מציגים פה שתי אופציות בלבד, או רכישת דירה למגורים או רכישת דירה להשקעה ומגורים בדירה בשכירות. כמובן שגם מדובר על מיצוי אותו סכום כסף, כלומר אם יש לי חצי מיליון שקלים אני משתמש במלוא הסכום בכל אחת משתי האופציות.

השאלות שנשאל את עצמנו בחלוקה לתחומים:

1. גמישות מול יציבות – אחת השאלות הראשונות שאני רוצה לשאול את עצמי, כמה אני צריך גמישות בשלב זה של החיים. כאשר אני גר בדירה בבעלותי, כנראה השקעתי לא מעט כסף על עיצוב, ריהוט ואולי גם גינון, כיוון שאני דאגתי לעצמי. זאת לעומת מגורים בדירה שכורה כאשר ברור שלא אשאר זמן רב בדירה ולכן אשקיע פחות.

   אם יש לי צורך בגמישות כלומר אני רווק צעיר, זוג צעיר או סתם לא בחרתי איפה להשתקע, אעדיף לגור בשכירות.

   אם כבר התחלתי להקים משפחה ואני מעוניין להשתקע באותה דירה למשך שנים רבות, אעדיף את היציבות של דירה בבעלותי. כמובן שתמיד אפשר למכור גם דירה שרכשתי למגורים או להשכיר אותה ולעבור לגור בשכירות, אבל אם מראש אני יודע שאני צריך גמישות, אז למה להסתבך.

2. רמת התעסקות – רכישת דירה להשקעה ומגורים בדירה שכורה מצריך הרבה מאוד התעסקות. תחילה, איתור של דירה להשקעה דורש עבודת מחקר רצינית מאוד כדי לאתר עסקה כדאית. החל מניתוח כלכלי של תכנית עסקית לרכישת דירה, איתור מימון מתאים, איתור עיר ואזור לביצוע ההשקעה ועד השבחה, והשכרת הדירה.

   מעבר לכך, יש צורך לתחזק את הדירה ולהיות בקשר עם שוכרים שאף מתחלפים מפעם לפעם, מה שמצריך מאתנו לפרסם, להראות ולהחליף חוזים וצ’קים מידי שנה או מספר שנים. וכמובן לא לשכוח שגם אנחנו גרים בשכירות, לכן גם מול בעל הדירה שלנו אנחנו נדרשים לחדש חוזים, להחליף צ’קים, להתווכח על מחירים ועל תחזוקה מעת לעת.

   אגב, לא בטוח שנוכל לחדש חוזה באותה דירה ולכן נדרש להחליף דירה מידי מספר שנים. אין ספק שמדובר בכאב ראש גדול יותר מאשר בדירה בבעלותנו, שם מקסימום קורה משהו לדירה ואנחנו משפצים לעצמנו, על חשבוננו, בזמן שלנו.

   מי שלא מתאים לו ההתעסקות בהשכרת דירה לאחר ושכירת דירה בעצמו מבעל דירה והחלפת דירות כל מספר שנים, כנראה שזה לא בשבילו.

   
   אל דאגה, מיד מגיע ליתרונות של דירה להשקעה.

3. לגור איפה שרוצים – אין ספק שרכישת דירה בישראל זה עניין יקר מאוד, במיוחד באזורי הביקוש. ואם אני לא טועה, כנראה שגם אתם רוצים לגור באזורי הביקוש, שם תדרשו לסכומים גבוהים מאוד כדי לאפשר את זה וכנראה אף לקחת משכנתא גדולה שתכביד על התזרים החודשי שלכם.

   לעומת זאת, לגור בשכירות מאפשר לכם לגור אפילו במרכז תל אביב מבלי “לאבד את התחתונים”. אין ספק שרכישת דירה ברוטשילד זה סיפור לא פשוט, אבל לשכור דירה ברוטשילד זה כבר בר ביצוע לחלק גדול מאיתנו.

   לכן, מגורים בשכירות מאפשרים לנו לגור איפה שאנחנו רוצים (בהתאם ליכולות הכלכליות שלנו כמובן) ואפילו לקחת סיכון נמוך יותר.
   אם פתאום היכולות הכלכליות שלנו יתדרדרו ונאלץ לצמצם את ההוצאות, נוכל לעשות מעבר לאזור זול יותר תוך זמן קצר או אפילו מיידי ובכך להקל על התזרים החודשי.

   זאת לעומת דירה למגורים אשר תדרוש מאיתנו תהליך ארוך יותר בצורה משמעותית ואולי אפילו מכירה בחסר של הדירה כתוצאה מהמהירות שבה נצטרך להפיטר ממנה.

4. כלכליות – כן כן, דירה להשקעה זאת עסקה יותר כלכלית, והנה ההסבר.
   כאשר אני רוכש דירה למגורים, מה שמוביל אותי בעסקה הם הרצונות והצרכים שלי ולא המספרים והכדאיות הכלכלית של העסקה. לכן, אעדיף לרכוש דירה באזור ביקוש, אולי בסמוך לפארק, באזור מפותח. גם אשקיע בדירה שנראית טוב ושמתאימה לטעם שלי.

   לעומת זאת, כאשר אני רוכש דירה להשקעה, מה שמעניין אותי זה המספרים. לכן אחפש דירה באזור

   מתפתח שעדיין לא מפותח בתקווה שהאזור יתפתח בעתיד. אגב התשואה משכר דירה בישראל באזורי הביקוש היא כ-2.5% לעומת הפריפריה שם נמצא תשואה של כ-4.5% (מספרים משוערים).
   
   תמיד עולה הטיעון שאם אני גר בשכירות אז אני מבזבז כסף כי יכולתי להוציא את זה על משכנתא. אז בשתי האופציות אתם משלמים שכר דירה, מקבלים שכר דירה ומשלמים משכנתא.

   אם רכשתם דירה להשקעה ואתם גרים בשכירות, אתם משלמים משכנתא על הדירה להשקעה, משלמים שכר דירה לבעל הדירה שלכם ומקבלים שכר דירה מהשוכרים שלכם בדירה להשקעה.

   אם רכשתם דירה ואתם גרים בה, אתם משלמים משכנתא על הדירה שלכם ומשלמים שכר דירה לבעל הדירה – שזה אתם (אתם הרי לא מקבלים שכר דירה מהדירה להשקעה שאין לכם אז זה מתאזן).

   
   אם נשקלל את התשואה העודפת משכר דירה והסיכוי של המקום להתפתח ושל ערך הדירה לעלות בהתאם, נגלה שיותר כלכלי לרכוש דירה להשקעה ולגור בשכירות. אבל…

5. “בא לי” – אחד הטיעונים המרכזיים והנכונים ביותר לרכישת דירה למגורים היא שפשוט בא לכם. בא לכם שהדירה שאתם גרים בה תהייה שלכם. שתוכלו לעצב אותה איך שאתם רוצים ושתרגישו שייכות למקום.

   זאת סיבה לגמרי לגיטימית כיוון שלא הכול זה כסף בחיים. אף אחד לא רוכש פרארי כי הוא רוצה להגיע מהר יותר לעבודה, הוא רוכש פרארי כי בא לו, כי הוא נהנה מזה.

   אם ממש אבל ממש בא לכם לרכוש דירה למגורים ובחנתם את כל השיקולים למעלה, אתם לגמרי צריכים לעשות את זה. ואז אל תסתכלו על הדירה כמשהו כלכלי, אלא תבחנו כמה כיף יהיה לכם לגור בדירה הזאת. זה הופך להיות השיקול החשוב ביותר.

בהצלחה בבחירה.

יובל קליין – מנכ”ל Moneytor, שמאי מקרקעין מוסמך בעל תואר MA בנדל”ן, מתמחה בהשקעות נדל”ן בארץ ובחו”ל