שכירות משנה - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

הידעתם שאפשר לייצר הכנסה פאסיבית מבלי להיות בעלים של נכס?

הרבה חושבים שזה לא קיים ולא ייתכן.

אז כן, זה קשה מאוד לעשות את זה, אבל זה קיים.

גם אני עשיתי את ועדיין עושה את זה.

זה נקרא שכירות משנה.

שכירות משנה הינו תחום שנפוץ בעיקר בעולם הנדל”ן המסחרי (WeWork ודומיהם…), אולם בשנים האחרונות הוא מתחיל להיות יותר ויותר נפוץ גם בתחום הנדל”ן למגורים.

אז מהי בעצם שכירות משנה?

שכירות משנה מגיעה מהמושג “סאבלט” בהבדל אחד מהותי, סאבלט הינו לטווח קצר מאוד לעומת שכירות משנה שהיא לטווח ארוך מאוד.

בעסקת שכירות משנה, אנחנו, למעשה, שוכרים את הנכס מהבעלים שלו לטווח ארוך ומשכירים אותו לצד ג’, ממש כמו שמשכירים דירה שבבעלותנו.

למעשה, אנחנו הופכים להיות “הבעלים” של הדירה מבלי לרכוש אותה על כל המשתמע (אין חוזה מכר, אין משכנתא, אין צורך להשתמש בהון עצמי ועוד ועוד ועוד).

ישנם כמה דרכים להגיע לעסקאות שכירות:

דירות נטושות

כיום ישנם בישראל למעלה מ – 200,000 דירות ריקות / נטושות – לא מושכרות. 

אלו דירות שיש להם בעלים, אולם הן לא יוצאות לשוק ההשכרה מכל מיני סיבות.

נכסים להשכרה

כל הנכסים שכרגע נמצאים להשכרה בשוק ע”פ אתרי יד 2 / מדלן / שטח / פייסבוק / מתווכים.

תמיד לעקוב אחרי הנכסים האלה.

שטח

שלטי מכירה, לדפוק על דלתות (נטושות, חריגות בנייה) – יש לדבר עם הועד ולברר האם יש דירה למכירה באזור בטענה שאתם רוצים לקנות. 

ניתן לרשום שלט שאתם מחפשים דירה בבניין או ברחוב + טלפון

מתווכים

תבררו עם המתווכים על דירות מתחתית הרשימה, אלה הדירות שכבר שוכבות בשוק המון זמן.

פייסבוק

להצטרף לכל הקבוצות בפייסבוק כולל כל קבוצות ההשכרה / מכירה בשוק שנבחר. 

בעסקה מהסוג הזה אנחנו לא נחפש נכסים, אנחנו נחפש בעלי נכסים שלא עובדים נכון וטעו.

השאלה העיקרית שנשאלת פה היא למה שבעל דירה ייתן לנו את האפשרות לשכור את הנכס ולהשכיר אותו לצד ג ביותר כסף ובכך לצאת “פראייר”?

יש בעלי דירות כאלה, צריך רק לחפש אותם.

אז אלו בעלי דירות אנחנו מחפשים:

• כאלה שיותר מידי דיירים התחלפו להם במהלך השנים ככה שלא באמת הייתה להם שכירות במשך 12 חודשים.
• כאלה שחוו בעיות בדירה ולא ידעו איך להתמודד עם זה.
• כאלה שנכוו משוכרים שעשו בעיות, לא שילמו, הרסו את הדירה, סירבו לפנות, השאירו חובות וכו’ – ניתן לדעת זאת כבר לפי המודעה ולפי הדרישות המוזרות שלהם במודעה שלא תואמות את השוק.
• בעלי דירות מוזנחות / הרוסות.
• בעלי דירות שלא תואמות לשוק.
• כאלה שלא מודעים בכלל למחירי השכירות בשוק שלהם
• גרים רחוק מאוד מהנכס (רצוי אפילו לא בארץ) ובכך קשה להם לתפעל ולתחזק אותו ביום יום.
• כאלה שמחזיקים בנכס הרבה מאוד זמן ולא אכפת להם לקבל שכירות נמוכה שעדין תביא להם תשואה מעולה (קנו את הנכס בזול).

מה הם יקבלו מאיתנו בתמורה?

• ראש שקט וביטחון.
• כסף נכנס כל חודש במשך 12 חודשים.
• בטחונות מעולים.
• אחריות התחזוקה על חשבוננו.
• תשלומים לכל המוסדות (מים, עירייה, גז, ועד בית וחשמל) על חשבוננו.
• נשפץ להם את הדירה אם צריך על חשבוננו בהתאם לצרכי השוק.

מה אנחנו נקבל בתמורה?

• מחיר שכירות נמוך משמעותית ממחיר השוק.
• חוזה ארוך טווח (5-10 שנים).
• אופציה לתקופה נוספת אותה רק אנחנו יכולים לבטל.

שלא תטעו, אלו עסקאות שצריך לעבוד בשבילם, לעשות חקר שוק בדיוק כפי שעושים חקר שוק רגיל. 

יש להבין מי השוכרים שלי? 

מה הצרכים שלהם? 

מה יכולת ההשכרה שלהם? 

כמה הם ישלמו?

בכל שוק יש הזדמנויות לשכירות משנה.

כדאיות עסקה – אלו עסקאות לקחת?

• במידה והדירה לא מצריכה שיפוץ, אני, אישית, לוקח עסקאות כאלה אם יש לי לפחות 1,500 ₪ תזרים חיובי ללא שיפוץ. 
• במידה והדירה מצריכה שיפוץ, אני אקח את העסקה במידה ויהיה לי תזרים חיובי של 2,000 ₪ ומעלה. 
• במידה והדירה מצריכה שיפוץ “כבד” אני לא אכנס לעסקה.

בכל מקרה לא לקחת עסקאות כאלה במידה והתזרים הוא פחות מ – 500 ₪ – יותר מידי מסוכן.

דגשים לחוזה שלנו אל מול בעל הנכס

• צריך לאפשר שתהיה אופציה להשכיר לצד ג’.

• לכתוב שכל החשבונות השוטפים (מים, עירייה, גז, ועד בית וחשמל) על חשבוננו.

• חשבונות נוספים שקשורים לבניין כגון שיפוץ הבניין או כל בעיה אחרת בבניין שבגללה גובים תשלום חד פעמי על חשבון בעל הנכס.
• נושא השיפוץ באם יעשה על חשבוננו.
• סיום התקשרות לפני סיום חוזה – מה עושים? פיצוי מוסכם, מדרגות פיצוי וכו’
• הגדרת אופציה לתקופה נוספת וההחלטה על מימושה רק עלינו ולא על בעל הנכס
• הגדרה של תקופת זמן מינימלית (אני תמיד מגדיר 3 שנים) שבה אי אפשר לפנות אותנו בכלל.

אני עשיתי עסקאות מהסוג הזה כמה פעמים והם היו לי מאוד מאוד רווחיות.