מה זה מולטיפמילי - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

מולטיפמילי זהו “מקבץ דירות”, קומפלקס של מספר דירות נפרדות במתחם אחד תחת רישום אחד.

כלומר בניין או מספר בניינים שיש בהן מספר דירות וכולן רשומות כאותו מתחם.

מולטיפמילי לא בהכרח חייב להיות גדול, כל מבנה מגורים המכיל מעל 4 דירות מוגדר כמולטיפמילי.

ההבדלים בין מולטי קטן (5 דירות) למולטי בינוני (100 דירות)

נשים לב שיש הבדלים מהותיים בין מולטיפמילי עם 5 דירות למולטיפמילי עם 100 יחידות,

פרט להבדל הברור של הגודל מבחינת שטח הנכס,

קיים פער בין 5 דיירים (5 הכנסות פוטנציאליות) ל-100 דיירים (100 הכנסות פוטנציאליות) וליחס בין אובדן הכנסה אחת (דייר לא משלם) לכלל העסקה, במקרה ראשון 20% מההכנסה תרד ובמקרה השני רק אחוז אחד.

כמו כן, מולטיפמילי משמש לעסק לכל דבר, מעניין אותנו מה ההוצאות לתפעול הנכס, ההכנסות וה-Net Operating Income או בשמו המקוצר NOI שזה בעצם ההכנסות פחות מההוצאות התפעוליות.

איך נקבע שווי מולטיפמילי? 

NOI לחלק ל-Cap rate

הרבה פעמים אני שומע “מי אמר שתיהיה כאן עליית ערך”

אז זה שקונים נכס במחיר X ומוכרים אותו במעל לאותו מחיר במולטיפמילי לא בהכרח אומר שהמחירים עלו באזור, מכיוון שייתכן ובוצעה השבחה והעלאת מחירי שכירויות, או הקטנת הוצאות על ידי מערכות חסכוניות וחדישות.
פעולות אלו מגדילות את ה-NOI וכך גם מחיר הנכס משתנה. השאיפה בהשבחת נכס היא שכל שקל שהוצאנו מהכיס יתרום לעלייה של יותר משקל במחיר הנכס.

מולטיפמילי כנכס מסחרי

תחשבו על עסק שאתם קונים שההכנסה תפעולית נטו הוא 10,000 שקל

אל מול עסק עם הכנסה תפעולית נטו של 15,000 שקל.

ברור לנו שהעסק בו יש הכנסה נטו גבוהה יותר הוא עדיף.

אז במולטיפמילי לא מעט פעמים (בכל עסקאות ההשבחה) מתבצע תהליך של:

השבחה פיזית -> עליית מחירי השכירות -> הגדלת הכנסות -> עליית הכנסה תפעולית נטו -> עליית מחיר הנכס

באותו זמן גם מתבצע תהליך:

מציאת עלויות שניתן לחסוך בהן (על ידי מערכות וציוד חדיש) -> הקטנת הוצאות -> עליית הכנסה תפעולית נטו -> עליית מחיר הנכס.

בשווי הנכס ציינתי גם את ה-cap rate (שיעור היוון) והוא נקבע בהתאם לאזור הנכס ולרמת השיפוץ של הנכס.

שלושת הפרמטרים: מחיר, NOI, CAP RATE הם נתוני פתיחה, את המחיר אנחנו יודעים כקונים, את ה-NOI גם מראים לנו ומכך נוכל לחשב את ה-cap rate אותו ניתן להצליב ביחס לאזור ורמת השיפוץ.

כמו כן אם אנחנו יודעים את ה-cap rate ואת ה-NOI נוכל לדעת מה שווי האמיתי של הנכס.

לסיכום