כיצד השקעה בנדל"ן יכולה לעזור לך להגיע למטרה שלך - ידע שווה כסף - נדלן

בשנים האחרונות, אני נתקל בהמון אנשים שמנסים לרתום את כוחו של הנדל”ן לטובת המטרות האישיות שלהם. קיים מגוון רחב של מטרות, הנובעות מהבדלי גיל, רקע ואופי. כל מטרה מצריכה אסטרטגיה שונה, הקרבות וויתורים וכמובן בחירה בדרך אחרת. 

דוגמאות לחלק מהמטרות הנפוצות:

• הגדלת ההון העצמי.
• הורדת התלות הבלעדית בהכנסה מעבודה.
• דאגה לילדים והורשת רכוש שיבטיח בסיס כלכלי כלשהו לילדים.
• דרך למימון הנאות החיים.

בתהליך הכשרת המשקיעים הגיעה אליי אמא ל-3 ילדים כאשר מטרתה המרכזית הייתה לדאוג שלכל ילד שלה, יהיה בית על שמו, לכשיגדל ויצא מהבית.

מצב קיים: הון עצמי, אשר בתוספת משכנתא, יספיק לרכוש נכס 1 בישראל (הסכום לא רלוונטי להמחשת האסטרטגיה).

אציין כי היא איננה מוכנה להשקיע בחו”ל ורוצה להשקיע רק בהשקעות ישירות.

מכיוון שמטרת העל שלה היא רכישה של מספר נכסים בישראל ולא נכס בודד, נדרשת כאן תוכנית ארוכת טווח, הדורשת אורך רוח.
למרות הרצון הבסיסי והמובן לרכוש נכס מתחת למחיר שוק, או רק לאחר שהשוק בישראל יחווה ירידה, הסכמנו שלחכות על הגדר יהיה בזבוז של משאב יקר יותר מאשר הנחה של אחוז כזה או אחר ברכישת הדירה הראשונה (כמובן שאני מדבר על משאב הזמן).

האסטרטגיה:

שנת 2021:

רכישת נכס ראשון בעזרת הון עצמי ומשכנתא, מכיוון שמדובר במשפחה עם מספר ילדים ולאור העובדה שזהו נכס ראשון להשקעה, השימוש במינוף צריך להיעשות בתבונה ואחריות.
מצד אחד חייבים להבין שללא מינוף לא תהיה הגעה ליעד, מצד שני, חובה להשאיר שוליים מספיק רחבים לבלת”מים שבדרך.

שנת 2031:

לאחר 10 שנים בהן הדירה מושכרת, אמור להצטבר הון מסוים, המורכב מקיזוז קרן המשכנתא ובנוסף, חיסכון מסוים של תקבולי השכירות לאורך השנים.
כעת, אותה אם יכולה לגשת לבנק ולמחזר את המשכנתא הישנה במשכנתא חדשה, ההפרש בין המשכנתא הישנה, אשר שולמה למעשה על ידי השוכרים והמשכנתא החדשה, בתוספת תקבולי השכירות, ישמשו אותה כהון עצמי לרכישת דירה מספר 2, ללא הצורך למכור את הדירה הראשונה.

לאחר שהבנו את המנגנון עם הדוגמא של הדירה הראשונה, כעת, באותו מנגנון בדיוק ולאורך זמן מקביל, בעשר השנים הבאות “יעבדו” לטובת האם 2 דירות, אשר ייצרו את ההון העצמי אשר יידרש לרכישת הדירה ה-3. 

נקודות נוספות למחשבה:

• על מנת לפשט את הרעיון, לא התייחסתי כאן לעליית מחירי הנכסים בישראל (2% בשנה ב-5 העשורים האחרונים). עליה זהה בשנים הבאות יכולה להביא לכך שזמן ההמתנה בין נכס לנכס   יתקצר.
• במידה והאם תלך לעולמה בטרם עת, היות והדירות מבוטחות (כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא מבצעים ביטוח חיים), הילדים יקבלו את הנכסים נקיים מהמשכנתא.
• האם יצרה כאן מנוע כלכלי בלתי תלוי, עבור כל ילד וילד, גם אם אחד הילדים ירצה כסף ללימודים/טיול/אחר והנכס לא יהיה נקי ממשכנתא, יהיה ניתן לעלות שוב את רמת המינוף ולמשוך הון כנגד הנכס, ללא מכירה.

אז מה שנותר הוא לאחל בהצלחה ל- אם , וגם לכם.

הכותב הוא רפאל צימבל, משקיע ומלווה משקיעי נדלן.