איך עושים נדל"ן - חקר שוק - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

לפני שניגשים לחקור שוק, עלינו בכלל להבין מהו שוק נדל”ן.
אז שוק נדל”ן הינו קובייה קטנה בתוך שכונה בתוך עיר.
הקובייה אשר מונה 8-10 רחובות ומכילה עד 300 בתי אב בבנייה רוויה.
אז לפני שבוחרים את שוק הנדל”ן שלנו, יש לבחור את העיר שהכי מתאימה לנו להשקעה.

לשיטתי, ישנם שלושה פרמטרים לבחירת עיר.

תקציב

מה התקציב שלי לדירה. 
את התקציב בונים מ – 60% הון עצמי שהגדרתי + 40% משכנתא. 
עכשיו בטח אתם שואלים את עצמכם למה לא 50% או 75% משכנתא? 

ובכן זה נקרא גידור סיכונים וחישוב מסלול, כלומר מצב בו יהיו לכם כבר כמה עסקאות בקנה וחשוב שתוכלו לנווט בין כולם ככה שתמיד יישאר לכם קצת הון עצמי ולא תכנסו ללחץ תזרימי. 

חשוב מאוד להיות מדויקים בהון העצמי ותמיד להשאיר משהו בצד כלומר לא להשתמש בכל הכסף שיש לכם. 

תמיד תחשבו כמה בלטות קדימה. 
ברגע שאתם בתוך השוק ומכירים אתכם, העסקאות יזרמו. 
גם אם הן לא יהיו טובות, הן יזרמו וחשוב תמיד להיות מוכנים לעסקת בוננזה (כבר קרה לי כמה פעמים שפספסתי עסקאות).

זמינות

איפה השוק והאם יש לי את הזמן הדרוש לחקור אותו ולעבוד בו. 
לדוגמא אם התקציב שלי הוא דירות עד 500,000 ₪, אני חייב לבחור שוק צפוני מאוד או דרומי מאוד (פריפריה). 

עד כאן אין בעיה, אבל אם אני גר בתל אביב ועובד כל יום 10 שעות יש בעיה. 
תמיד יש לבחור משהו ריאלי שאפשר להסתדר אתו. 

במידה ואין לכם זמינות של מינימום 10 שעות שבועיות נטו (לא כולל נסיעות לשוק) בשביל לחקור את השוק ובשלב השני מינימום של 5-6 שעות שבועיות נטו בשביל לראות דירות, אז אל תתחילו (רמז קטן למי שחושב שאין לו זמן – זה תירוץ. תמיד יש זמן ☺). 

חבל לכם על הזמן והכסף (שתשלמו לרכישת הידע והכלים).

סחירות

האם יש עסקאות בשוק שבחרתם? 

יש להסתכל על כמות העסקות שנעשו בשוק שלכם בשנה האחרונה, בחצי השנה האחרונה ובשלושת החודשים האחרונים. 
את המידע הזה ניתן למצוא באתר רשות המיסים – מידע נדל”ן.
אם אין מספיק או אין בכלל עסקאות, אזי שהשוק לא סחיר ואין לנו בשביל מה ללכת על השוק הזה. 
בעיר גדולה צריך שיהיו מעל ל – 150 עסקאות בשנה.

בנוסף יש לבדוק את כמות העסקאות שמוצעות למכירה כרגע, הן למכירה והן להשכרה. 
זאת ניתן לבדוק באתרי הלוחות השונים ברשת (והמוכר בהם הוא אתר יד 2).

במידה ואין מספיק או אין בכלל אזי השוק לא סחיר (בדגש על כרגע) ואין לנו בשביל מה ללכת על השוק הזה. 
צריך שיהיו לפחות 20-30 עסקאות כרגע למכירה או השכרה.

במידה והשוק אינו סחיר, ניתן להרחיב אותו בעוד 2-3 רחובות ולעשות עוד בדיקה.

אז עכשיו לאחר שכתבנו תוכנית עסקית, בחרנו עיר שמתאימה לנו להשקעה ויש לנו מטרה, דרך ויעדי ביניים, אפשר להתחיל ב-חקר שוק.

אז איך מגיעים לקובייה שלי.
איך אני יודע שהשוק שלי מתאים לי.
אז המיפוי הראשוני הוא תקציבי.

ניגשים לאתר מידע נדל”ן – רשות המיסים. 
בודקים באילו שכונות בעיר שבחרנו נעשו עסקאות בתקציב שלנו.

הדבר הבא שבודקים הוא נושא החינוך, כלומר באיזו שכונה, שכבר עמדה בתקציב שלנו, ישנה כמות בתי ספר, גנים, חטיבות, מוסדות להשכלה גבוהה וכו’.
רמת חינוך גבוהה מעידה על אוכלוסייה חזקה יותר כלכלית, צעירה יותר ואחוז בעלות על דירות גבוה יותר.

לאחר שני המיפויים האלה, נשאר עם 2-3 שכונות שתואמות לנו.

הדבר הבא הוא לבדוק בניה רוויה.
עושים זאת ע”י סיור וירטואלי ברחובות השכונה (Google Maps)

הדבר האחרון הוא לבדוק סחירות בכל שכונה, כלומר כמה עסקאות היו בכל שכונה בשנה האחרונה וכמה עסקאות יש עכשיו למכירה ולהשכרה.

השכונה הסחירה ביותר מבין תיבחר להיות הקובייה שלנו.

לאחר שבחרנו קובייה, יש ללכת לעירייה ולבדוק תב”ע עתידית, כלומר מה צופן העתיד.
לא מחר ולא עוד שנה, עוד 10 שנים מהיום.

בנוסף יש להתחיל את עבודת השטח. אני רוצה לראות כמה שיותר דירות אשר דומות כמה שיותר אחת לשניה.
לדעת להעריך עלות שיפוץ של דירה שאני רואה ולדעת האם הגעתי למציאה או שהמחיר תואם את מצב הנכס.

תמיד אני אומר שחקר שוק הינו שילוב של להיות מסתערב עם 8200, כלומר לדעת להפוך את עצמך לתושב העיר ולאסוף מודיעין.

בחקר שוק אני רוצה לגלות מה היה בעיר בעבר, מה קורה עכשיו ובעיקר מה צופן העתיד הקרוב והרחוק.

אני רוצה להבין את הבעיות שיש בעיר, בשכונה וברחובות שלי.
אני רוצה להבין מדוע מישהו מוכר דירה, שכן אם אשאל אותו, יתכן שהוא ישקר.
חקר השוק כולל הרבה מאוד עבודת אינטרנט ועבודת שטח.

לאחר שראינו מספר דירות נפנה למתווכים (עבודה עם מתווכים זאת כבר כתבה שלמה), הם יתנו לנו הרבה ידע על העיר התוכניות, השכונה וכו’.

את כל הנתונים מרכזים בטבלה כך שנוכל לחזור אל הנתונים בכל רגע, ניתן גם להתקשר לאחר זמן מה למוכרים לבדוק האם הם מכרו ובכמה, אולי הם לא מכרו והדירה שלהם נשרפה בשוק ואנחנו נותרנו עם בוננזה?

בסוף חקר השוק אני אלמד ואדע:

• מהו המוצר המדויק שלי – כמה חדרים, איזה קומה, רחוב וכו’
• מה שווי השוק שלה 
• מי הקונה שלי
• מי השוכר שלי
• מה הצרכים שלהם
• איך אני יכול לסייע לשוכר שלי (ריהוט, רמת שיפוץ וכו’)

בהצלחה בחקירות