למה לפעמים כדאי לקחת משכנתא גדולה יותר ממה שאנחנו צריכים?

לרבים מאיתנו יש אמונות ופרדיגמות בנוגע לכסף, איתן הגענו מבית (מהורינו). אחת מהפרדיגמות הנפוצות אומרת שאם אנו קונים דירה, כדאי לנו מאוד לקחת משכנתא כמה שיותר קטנה ואם אפשר, לא לקחת משכנתא בכלל, כדי להימנע מתשלום הריבית לבנק. אסטרטגיה זו היתה נכונה מאוד בעבר, כשריביות המשכנתא היו די גבוהות, אבל האם היא נכונה גם היום?

לא מזמן שוחחתי עם בני זוג צעירים אשר עמדו בפני דילמה כלכלית. בני הזוג זכו במסגרת מחיר למשתכן בדירה בה הם מתכוונים לגור לפחות ב-5 השנים הראשונות לאחר בנייתה (הבנייה צפויה להיות כשנתיים). מחיר הדירה הינו 1.2 מיליון ₪ וברשותם הון עצמי של כמיליון ₪. בני הזוג עובדים בעבודות יציבות וחוסכים יפה ברמה החודשית.

מה הזוג תכנן לעשות?

כוונתם היתה להשתמש בכל ההון העצמי שלהם לצורך מימון הרכישה ולקחת משכנתא מינימלית של כ-300 אלף ₪ (לקחנו בחשבון 100 אלף ₪ על הוצאות רכישה והוצאות נוספות). בני הזוג תהו האם זו הדרך הנכונה ביותר עבורם על מנת לרכוש את הדירה ולהמשיך לצמוח כלכלית.

לפני שאתם ממשיכים לקרוא, ענו לעצמכם – מה אתם הייתם עושים במצב זה?

מה אני יעצתי לזוג?

ייעצתי לבני הזוג גישה מעט שונה. נכון להיום, משכנתא לשם רכישת דירת מגורים היא הלוואה מעולה. הריביות נמוכות, ניתן ללוות סכומים גבוהים ולפרוס את ההחזר ל-30 שנים. הסבתי את תשומת ליבם לכך שנקודת הזמן בה הם עומדים היום (לפני רכישת דירת מגורים ראשונה) היא מאד ייחודית – זו ההזדמנות לקחת את המשכנתא בתנאים הנוחים ביותר. אם ירצו לקחת סכומים דומים כמשכנתא לכל מטרה לאחר שירכשו את הדירה, תנאי המימון יהיו הרבה פחות נוחים. לכן הצעתי לקחת משכנתא בגובה המקסימלי – 900 אלף ₪ ולהשקיע את הסכום שיתפנה.

נבחן את שני התרחישים

תרחיש א’ – מה שהזוג תכנן – משכנתא קטנה

נתחיל עם כוונתם הראשונית של בני הזוג. נניח לצורך הדיון שבני הזוג חוסכים 4,000₪ בחודש לפני הוצאות משכנתא. אם יקחו משכנתא מינימלית של 300,000 ₪ ל-30 שנים, ההחזר החודשי יעמוד על כ-1,250 ₪. נניח כי החיסכון החודשי הנותר יושקע בקופת גמל להשקעה או פוליסת חיסכון ונניח כי התשואה הממוצעת נטו באפיק זה תעמוד על 7% בשנה (לטעמי מעט אופטימי, לפחות במסלולים הכלליים). נבחן מה יהיה ההון של בני הזוג בנקודות זמן מעניינות:

לאחר 7 שנים (שנתיים לסיום הבניה + 5 השנים אחריהן שניתן למכור את הדירה) – כ-305 אלף ₪. יתרת משכנתא – כ-253 אלף ₪. הפרש – כ-52 אלף ₪.
לאחר 15 שנים – כ-887 אלף ₪. יתרת משכנתא – כ-180 אלף ₪. הפרש – כ-707 אלף ₪.
לאחר 30 שנים (סיום המשכנתא) – כ-3.3 מיליון ₪.

כמובן שהסכומים לאחר 15 ו-30 שנים מתייחסים למקרה ההיפותטי בו בני הזוג נשארים באותה הדירה ואין שינויים משמעותיים בחייהם. זה מובא לצורך השוואה, שכן גם כשנבחן את התרחיש השני נניח הנחה דומה.

תרחיש ב’ – משכנתא גדולה 

כעת נבחן את התרחיש השני, בו בני הזוג יקחו משכנתא גדולה יותר. ההחזר החודשי יעמוד כעת על 3,800 ₪ בחודש, ולמעשה הם לא יחסכו ברמה החודשית. לעומת זאת, יישאר בידיהם סכום של 600 אלף ₪, אותו יוכלו להשקיע מיידית. סכום זה מאפשר בניה של פורטפוליו השקעות בסיכון בינוני אשר יניב תשואה שנתית ממוצעת של לפחות 7%. בואו נבחן את המספרים במקרה זה:

לאחר 7 שנים (שנתיים לסיום הבניה + 5 השנים בהן לא ניתן למכור את הדירה) – כ-963 אלף ₪. יתרת משכנתא – כ-758 אלף ₪. הפרש – כ-205 אלף ₪.
לאחר 15 שנים – כ-1.65 מיליון ₪. יתרת משכנתא – כ-552 אלף ₪. הפרש – כ-1.1 מיליון ₪.
לאחר 30 שנים (סיום המשכנתא) – כ-4.6 מיליון ₪.

מה למעשה קרה כאן? 

באפשרות הראשונה בני הזוג חוסכים ומשקיעים ברמה החודשית. בהתחשב באפקט הריבית דריבית הם אכן מגיעים לביצועים יפים. לעומת זאת, באפשרות השניה מושקע מראש סכום גבוה, אשר מצד אחד עובד וצובר תשואה בריבית דריבית, אך מצד שני משלמים עליו את ריבית המשכנתא. בזכות ההפרש בין התשואה לריבית המשכנתא ובזכות העובדה שיותר כסף עובד יותר זמן, הביצועים יפים יותר.

ומילה לסיום. על מנת שההשוואה בין שתי האפשרויות תהיה “הוגנת”, הנחתי את אותה התשואה בשתיהן. בפועל, כאשר ברשותנו סכום גבוה יותר להשקעה, בבניה נבונה של פורטפוליו נכסים ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר עם תנודתיות נמוכה יותר בהשוואה להשקעה חודשית של סכומים קטנים יותר. לכן בפועל ההפרש בין שתי האפשרויות הינו אף גבוה יותר.

אז מה אתם אומרים, בהכרח כדאי לקחת משכנתא קטנה ככל הניתן?

הכותב אלכס ריסין מלווה משפחות ויחידים להגשמה של יעדים כלכליים באמצעות תכנון פיננסי מותאם אישית.