בדיקות תכנונית בקרקע להפשרה - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

הצגה עצמית קצרה

שלום, שמי זיו אדר, אני מתכנן ערים ומומחה לניהול תהליכי השבחה ושינוי יעוד, לאחר שנים רבות בהם עבדתי בוועדות תכנון שונות במגזר גיליתי את הקשר ההדוק בין עולם התכנון לעולם הנדל”ן וההשקעות והחלטתי להנגיש לציבור מידע תכנוני ולעזור לכמה שיותר משקעים ויזמים לקבל החלטות נכונות  מבוססות על נתונים.

המדריך הזה נכתב לאחר שאלות רבות שנשאלו בפורמים שונים שמסכמות ברצון לדעת:

האם השקעה בקרקע חקלאית משתלמת? 

רבים מקבלים הצעות שיווקיות לקרקעות חקלאיות עם הבטחות להתעשרות מהירה במאמר זה אנסה לעשות סדר בבדיקות תכנוניות שצריך לעשות לפני שמקבלים החלטה.  

בחלק הראשון של המדריך אסקור בקצרה מצבים תכנונים שונים של קרקע וממה להיזהר ואנסה להסביר מה התהליכים הנדרשים לצורך שינוי יעוד. 

בחלק השני מוצגים מערכות שונות בהם ניתן לבדוק לבד את המצב התכנוני והוא רלוונטי לבדיקות בכל אזור ועיר גם עבור משקיעים בדירות.   

בחלק השלישי מסביר על שלבי ההקמה של שכונה חדשה כדי להמחיש. 

לשאלה האם אפיק ההשקעה הזה עדיף על אפיקים אחרים לצערי לא תקבלו כאן תשובה!
כל השקעה צריכה להתאים למטרת המשקיע, לפורטפוליו הנכסים שלו ולרמת הסיכון הרצוי.
מה שכן, תבינו את התמונה המלאה של שינוי יעוד ואת לוחות הזמנים האפשריים להפשרת קרקע חקלאית לכזו שניתן להקים בה שכונת מגורים חדשה לפני קבלת החלטה. 

בדיקות תכנוניות בקרקע להשקעה 

בזמן האחרון הרבה מאוד קרקעות משווקות לציבור על בסיס ציפיות להפשרת הקרקע, זה נובע מהמחסור בקרקע במדינה ובייחוד במחסור בקרקע פרטית. 93% מקרקעות המדינה שייכות למדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. ולכן קרקע פרטית היא מוצר יחסית נדיר והביקוש אליה עולה. 

צריך לשים לב שבהרבה מאוד הצעות מדובר על קרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית ונדרשים תהליכים תכנונים מסוימים כדי שיהיה אפשר לבנות בהם.  

כאשר משקיע קונה קרקע להשקעה הוא מצפה שערכה יעלה. עליית הערך נובעת מהתקדמות התכנון ומהציפייה להפשרתה, ככל שמועד ההפשרה של הקרקע מתקרב כך המחיר.
בקרקע בה אין סיכוי להפשרה לא צריך גם לצפות לעליית ערך.
עד כאן זה דיי ברור, אבל …

איך נדע אם יש סיכוי להפשרה או לא ? 

בשביל זה צריך להבין קצת איך עובדת מערכת התכנון בישראל. 

על כל קרקע במדינה חלות מספר תכניות במספר רבדים של תכנון. בראשם יש את היררכיה הכי גבוהה של התכנון הלאומי, תכניות מתאר ארציות (בקיצור תמ”א). 

התמ”א הרלוונטית לענייננו היא תמ”א 35 תכנית מתאר ארצית לפיתוח ושימור. התמ”א כוללת את כל שטח המדינה והיא מסמנת את השטחים והאזורים בהם ניתן לקדם תכניות בהיריכה יותר נמוכה (ובאיזה תנאים)  ובאיזה שטחים אסור לבנות. 

הגרסה הראשונה של תמא 35 אושרה בשנת 2005 ובשנת 2016 אחרי תהליך תכנוני ארוך אושר לתמ”א שינוי שידוע כתמ”א 35/1. 

שטח שלא סומן לפיתוח בתמ”א 35 לא ניתן לקדם בו תוכניות ויידרש שינוי של התמ”א. היות ומדובר בתהליך מאד מאד ארוך שתלוי בגורמים רבים, במידה והקרקע לא מיועדת לפיתוח בתמ”א 35 תברחו  (אלא אם אתם קונים עבור הנינים ואז זה כבר סיפור אחר 😊).

הדבר הבא שצריך לבדוק הוא מה יעוד הקרקע בתכנית המתאר המחוזית (בקצרה תמ”מ). המדינה מחולקת ל-6 מחוזות ולכל מחוז יש תוכנית משלו בו מסומנים השטחים המיועדים לפיתוח ואלו שאמורים להישאר פתוחים. 

צריך לוודא שהקרקע מסומנת בתמ”מ בתחום המיועד לבינוי ולא בטעות יער, חקלאות או שמורת טבע וכו’. זה לא אומר שזה לבלתי אפשרי לשנות בהם יעוד, אבל זה כן אומר שהוודאות של התהליך נמוכה וגם זה יהיה הרבה יותר מסובך, מורכב וגם ייקח לא מעט זמן. 

הדבר הבא שחשוב לבדוק הוא מה יעוד הקרקע בתכנית המתאר של העיר / הרשות (נקראת לעיתים תכנית כוללנית) והאם הקרקע בתחום הכתם שמיועד לפיתוח בישוב ובאיזה יעוד (מגורים, תעסוקה, עירוני מעורב וכו’). 

המטרה של תכנית מתאר לישוב היא להתוות את כיווני הפיתוח של הרשות לשנים הבאות, לכן והקרקע לא מיעודת בה לבנייה סביר שהבקשה לשינוי לא יקבל  תמיכה מהרשות המקומית או מהוועדה המחוזית.  

במידה ומדובר בקרקע שבתחום כתם הפיתוח של הרשות זה מצוין, אבל זה עדיין לא אומר שאפשר לבנות. 

על מנת להוציא היתרים שיאפשרו בנייה עדיין נדרשת תכנית מפורטת לשכונה בה יסומנו גבולות המגרשים, יקבעו קווי הבניין, זכויות הבנייה ויסומנו בה הכבישים ומבני הציבור והשטחים הפתוחים.  

שימו לב שהתכנית המפורטת צריכה לכלול גם טבלאות איחוד וחלוקה, בהן רשום מהו מגרש התמורה עבור הקרקע הספציפית שהציעו לכם.  

במידה והתכנית לא כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה המשמעות שהיא לא מספיק מפורטת ותידרש הכנה של תכנית נוספת בה יחולקו הזכויות והמגרשים בין בעלי הקרקע השונים וגם שתכלול הפרשות לצרכי ציבור, דרכים, גנים ציבורים בתי ספר וכו’.  

המשמעות עבורכם זה עוד זמן וגם שלא ניתן עדיין לדעת מה יהיה גודל השטח הסופי שיאושר לבנייה.  

התכנית המפורטת זו התכנית הכי חשובה עבורכם, ככל שהתכנית התקדמה בשלבי התכנון השונים (הפקדה, התנגדויות וכו’) כך גם עולה ערך הקרקע עקב הציפייה המתקרבת לשינוי הייעוד וההפשרה המיוחלת. 

רק לסבר את האוזן, בנתונים הרשמים של מנהל התכנון הזמן ממוצע לאישור תכנית בישראל עומד נכון לשנת 2020 על קצת יותר משנתיים.

ממוצע, כן ? 

הניסיון מלמד שתכניות גדולות לשכונות מגורים שכוללות בעלים רבים יהיו בסקאלה העליונה של לוחות הזמנים ולוקח לאשר אותן בפועל 3-4 שנים ולעתים גם יותר בגלל התנגדויות שונות חוסר הסכמה בין בעלי הקרקע על טבלאות החלוקה או בעיות תשתית שלא מאפשרות קידום התכנית.  

סיכום

לסיכום החלק הראשון שינוי יעוד קרקע הוא תהליך ארוך אבל כשמנוהל נכון יכול להיות גם מאוד רווחי.

עצוב לשמוע על משקעים שבגלל חוסר ידע השקיעו את מיטב כספם בקרקע שלא ניתן לעולם להפשיר לבנייה.  

אז לפני שאתם רצים להשקיע בקרקע תבדקו טוב את המצב התכנוני, תבדקו טוב מצב תכנוני ותהיו ערים ללוחות הזמנים האמיתיים של התהליך. 

זיו אדר – מתכן ערים, מומחה לתהלכי השבחת מקרקעין ושינוי יעוד