שלבי ההקמה של שכונת מגורים חדשה - נדל"ן - ידע שווה כסף

בחלקים הראשונים של המדריך דיברנו על בדיקות תכנוניות בקרקע חקלאית (חלק ראשון של הסדרה) ומקורות מידע שיכולים לעזור לנו (חלק שני של הסדרה). 

החלק האחרון יתמקד בשלבי ההקמה של שכונה חדשה כדי להמחיש לכם מעט כמה הדבר הזה מסובך וכמה זמן ניתן לצפות לבנייה. 

שלב הקמת השכונה מתחיל למעשה אחרי אישור התכנית, לפי החוק היבש מרגע אישור תכנית (ליתר דיוק 14 יום אחרי אישור) ניתן להוציא היתר בנייה.  

אבל במידה והקרקע היא חלק ממתחם גדול שכולל מאות יחידות דיור יש מספר שלבים מקדימים.  

השלב הראשון – החלטה על מימוש התכנית

השלב הראשון ואולי החשוב ביותר הוא החלטה על מימוש התכנית. קיימות לא מעט תכניות בארץ שמעולם לא נבנו בגלל סיבות כאלו ואחרות ולא פעם קיים פער משמעותי בין אישור התכנית לבין הביצוע שלה. הרשות המקומית (או המדינה בקרקעות רמ”י) צריכה להקים את כל התשתיות הציבוריות וזה עולה הרבה כסף, מדובר לעיתים על הקמת תשתיות ענק, מחלפים חדשים, או הקמת מט”ש ונדרשת החלטה מלמעלה לקדם את המהלך הזה. ולכם בתור רוכשי הקרקע אין יותר מידי השפעה על זה. 

רוב השכונות שנבנו בארץ הן על קרקעות מדינה, במקרים כאלו המדינה באמצעות רמ”י או משרד השיכון הן אלו שמקדמות את כל התהליכים וההסכמים עם הרשויות. ובשנים האחרונות גם קודמו הסכמי גג שאפשרו ביטחון וודאות לרשויות המקומיות וככה גם הצליחו גם לקצר לוחות זמנים.   

אבל (וזה אבל גדול), בקרקע פרטית מרובת בעלים הנושא הזה הופך להיות מסובך פי כמה וכמה. וחייבת להיות התאגדות חזקה בין כל בעלי הקרקעות השונים בשטח וגורם אחד שמתכלל את הכל ודוחף קדימה, אחרת יהיה קשה להתקדם. 

אז אחרי שיש הסכמות על תקציב הפיתוח לשכונה ומי הגורם המבצע ניתן להתקדם לשלב הבא. 

שלב הפרצלציה

שלב הפרצלציה, כזכור מדובר על שטח פתוח וכעת צריך לרשום כל מגרש בטאבו. לצורך כך מכינים תכנית לצרכי רישום (תצ”ר) ומתנהל תהליך בירוקרטי בין המודד לבין המרכז למיפוי ישראל (מפ”י) לאגף לרישום והסדר שבמשרד המשפטים והתהליך הזה לוקח לא מעט זמן. 

הכנת תכנית פיתוח לכל השכונה

השלב הבא הוא הכנת תכנית פיתוח לכל השכונה, מדובר על תכנית לשטחים הציבורים של השכונה בקנה מידה הרבה יותר מפורט מהתב”ע (1:500 לפחות) בה יתוכננו באופן מדויק כל התשתיות והשטחים הציבוריים בשכונה, מדובר על כבישים, מדרכות, הסדרי תנועה, ביוב, תשתיות וחיבורי חשמל. למעשה כל מה שצריך כדי לאפשר חיים תקינים וכדי שהקבלן מבצע יוכל להכין תוכניות ביצוע וכתבי כמויות.  

מכרזי קבלנים

מכרזי קבלנים לפיתוח שטחים ציבורים ואחריו התחלת הביצוע פריצת כבישים, יישור השטח ותשתיות העל של השכונה. 

היתרי בנייה

לאחר סוף השלב הקודם, ניתן להגדיר מגרש לבנייה עם גבולות ברורים יכולים בעלי הקרקע והחוכרים להגיש היתרי בנייה. למרות הניסיון לקצר לוחות זמנים הוצאת היתרי בנייה בישראל לוקחת כמעט שנה ואם בוקשו הקלות גם יותר. 

שלב אחרון – שלב הקמת הבניינים 

השלב המיוחל הגיע, ואם הכל מסתדר מדובר על 2-3 שנים לפחות (תלוי בגודל הבניין כמובן). 

לסיכום

לאור מורכבות התהליך קשה לחזות מראש מה יהיו לוחות הזמנים המדויקים של תכנון והקמת שכונה.  

מי שבכל זאת מתעקש לקבל מספרים, שלב תכנון שכונה ואישור תב”ע (בהנחה שתואם כמובן תכנון ארצי ומחוזי) לוקח בין 3-7 שנים, שלב פיתוח השכונה וסיום הקמת מבני מגורים 4-7 נוספות ובין שני השלבים יתכן פער זמנים לא ידוע.  

וכמו שכתבו כבר הרבה לפני לוקח בממוצע  13 שנה להקים שכונת מגורים בישראל.  

לסיכום סדרת המאמרים הזו חשוב שתבינו, תהליך תכנון ובנייה של שכונת מגורים בישראל הוא ארוך, מורכב וכולל שלבים רבים. 

בקרקע שלא מיועדת לבנייה מיידית יתכן ויתממשו כל הציפיות שלכם, אבל זאת השקעה ספקולטיבית עם רמת וודאות נמוכה ויתכן גם שהציפיות לא יתממשו כלל.

אז כמו בכל השקעה לא מקבלים החלטה בלי תוכנית מסודרת ובדיקה שההשקעה באמת תואמת את המטרות שלכם. 

בהצלחה בהשקעות מוצלחות!

זיו אדר – מתכן ערים, מומחה לתהלכי השבחת מקרקעין ושינוי יעוד