איך להימנע מאובדן הקרן בקבוצת רכישה - ידע שווה כסף

האם רכישה בקבוצת רכישה = רכישת דירה?

ככלל יש להבין כי רוכשים בקבוצת רכישה לעולם אינם רוכשים דירה (ואף לא דירה על הנייר), אלא זכות לחלק יחסי בקרקע בלבד. יחד עם יתר הרוכשים, עמם הם חתומים על חוזה שיתוף, הם מהווים יחד את בעלי הקרקע, לאחר רכישתה מכספם המשותף.
הם עתידים גם לבנות יחד את הפרויקט בעצמם ועל חשבונם וכך למעשה מהווים בעצמם את היזם, תוך תשלומם את עלות הבניה בהדרגה בקצב התקדמות הבניה. לשם כך הרוכשים אף משעבדים את הקרקע לגוף מממן אשר מעמיד לרוכשים כנגד השעבוד, בהיותם מעין יזם, הלוואה למימון הבניה.
לעיתים בוחרים רוכשים שלא להעמיד את כספי הבניה מהגוף המממן אלא מהונם העצמי, בין היתר על מנת לחסוך בעמלות וריביות. ואולם גם במקרה זה ישועבד חלקם בקרקע לגוף המממן.

בהתאם, עם ההצטרפות לקבוצת רכישה, על הרוכשים לוודא כי הינם צד לחוזה שיתוף במקרקעין ורשומים כבעלי זכות ליחידה עתידית ספציפית. בהתאם בשלב רכישת הקרקע עליהם לוודא שהינם רשומים כחלק מהרוכשים בחוזה המכר, לפי חלקם היחסי. את כספי רכישת הקרקע עליהם להעביר לחשבון נאמנות בניהול באי כח הקבוצה בלבד, תוך חתימת חוזה נאמנות מתאים, ובשום אופן לא לחשבון המארגן. הדברים נכונים אף לדמי הרצינות בשלב ההתעניינות בפרויקט, עוד בטרם הצטרפותם לקבוצה (מקרה ענבל אור).
על רוכש המבקש להעמיד את כספי בניית הפרויקט בעצמו ולא מכספי הליווי הבנקאי, לוודא כי קיים לקבוצה רואה חשבון מלווה בעל מומחיות בתחום, המאשר כי הכספים “נצבעים” ככספים של אותו רוכש בלבד.
כמו כן שכספי הבניה שהעמיד ישולמו אך ורק מתוך החלק היחסי עד אותו שלב, אף שהעמיד כספים ביתר, על פני שאר הרוכשים, כל זאת, גם כן, מחשבון הנאמנות בלבד. יש לעדכן בהתאם את הוראת חוזה הליווי הבנקאי, כך שכספיו יתועדפו ולא יחולטו כנגד הקרקע.

אם האמור לא נשמר במלואו, הרי שהכספים עלולים להיות מסווגים כ”הלוואה” לקבוצה או חמור מכך למארגן, ובמקום נושה מובטח בקרקע, עלול הרוכש להפוך ל”מלווה” כספים שאינו נושה מובטח, וכך לנחות מהרוכשים האחרים ומהגוף המממן. 

חזרה למקרה אלדד פרי

במקרה הנדון, הואיל ומניסיוננו מליווי קבוצות רכישה רבות פרקטיקה של הלוואה לקבוצה על ידי רוכש אינה מקובלת, טוב יעשו הנאמן ובית המשפט, אף אם לשון החוזים אינה ברורה, אם ישתמשו בשיקולי צדק, בפרט לאור העדר הרגולציה, ותוך ייחוס תום לב לרוכשים יקבעו, אף בניגוד לחוזה, כי כספי הרוכשים הם כספי רכישת הזכות לדירה, ומובטחים בקרקע.

לפי הפרסומים, מסע משפטי לא פשוט לפני הרוכשים, וזה הזמן לקרוא שוב לרגולציה בתחום, ולהזכיר כי חשוב ביותר לכל רוכש להיות מלווה בעו”ד המומחה למקרקעין בכל רכישת דירה, זכות לדירה או מקרקעין, ולא להסתמך על הבטחות ומצגים.

הכותב הינו מייסד ובעלים במשרד שחר פטל – עורכי דין המומחה במקרקעין. 
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או אחר ואינו מהווה תחליף לו.