אלכס ריסין לפני 3 שנים כ- 5 דקות קריאה
שבעה אחוזי תשואה שנתית – יעד ריאלי או מכירת חלומות - ידע שווה כסף
לעתים קרובות כאשר אני בונה תוכנית כלכלית ראשונית עבור לקוחותיי, או כאשר אני משיב לשאלות בקבוצות השונות בפייסבוק, אני נדרש לשערך תשואת יעד לתוכנית. ולשאלה זו אין תשובה נכונה אחת.
תשואת היעד תלויה מאד באפיקי ההשקעה הנבחרים, בהון ההתחלתי להשקעה ובמאפייני המשקיעים עצמם, ולכן תשואת היעד משתנה בין התוכניות.
עם זאת, מאחר ולרוב מדובר בפורטפוליו נכסים מגוון ושימוש חכם במינוף, ברוב המוחלט של המקרים תשואת היעד גבוהה יותר מהנהוג בספרות המקצועית, המבוססת ברובה על שוק ההון בלבד.
מה הוביל לכתיבת הכתבה?
נשאלה שאלה בפייסבוק לבניית תוכנית עבור הון ראשוני של מעל מיליון ₪. בתשובתי לשאלה הנחתי תשואת יעד של 7%, לטעמי תשואה סבירה לחלוטין בהשקעות בסיכון נמוך-בינוני, בוודאי כאשר מדובר בהון ראשוני גבוה יחסית. אחת התגובות לתשובתי הייתה:
” נניח שהתשואה 7% – פה איבדת אותי. אין באמת הרבה השקעות כאלה. הנייר סופג הכל. אל תמכור לו חלומות.”
עוד לפני שהספקתי להשיב, מגיבים נוספים ציינו שבוודאי שיש לא מעט השקעות המניבות תשואה דומה. אך בזכות התגובה הזו הבנתי שאכן כדאי לכתוב כתבה עם מספר דוגמאות להשקעות כאלה.
דוגמאות ל-7% תשואה ממוצעת
מספר דוגמאות ממש לא אקזוטיות להשקעות המניבות תשואה שנתית ממוצעת (והדגש הוא על ממוצעת) של 7% או יותר:
עסקאות חוב מגובה נדל”ן בארץ או בחו”ל
בעסקה זו אנו למעשה נותנים הלוואה ליזם נדל”ן לשם ביצוע עסקה בארץ או בחו”ל. הבטוחות בעסקה כזו יכולות להיות הנכסים עצמם ו/או ערבויות אישיות של היזמים והתשואות האופייניות בהלוואות כאלה הינן לרוב מעל 7%.
שוק ההון
אכן דוגמה קלאסית. כשמסתכלים בטווח ארוך, מדד S&P500 בהשקעה חוזרת של דיבידנדים לדוגמה מניב בממוצע תשואה שנתית של מעל 10%. נוריד מכך את מס רווחי ההון ונגיע למעט מעל 7%.
השתתפות בעסקה קבוצתית, מניבה או יזמית בנדל”ן בחו”ל
קיימות מאות קבוצות השקעה, חלקן דרך חברות מוכרות יותר וחלקן פחות, חלקן עוסקים בעסקה יזמית, חלקם בעסקה מניבה, חלקם סינגלים, חלקם מולטיפמילי, חלקם מסחרי.
בקיצור יש סוגי עסקאות מגוונות שהמכנה המשותף שלהן הוא עסקה בה מתאגדים קבוצת משקיעים.
רכישה של נכסים בארה”ב או באנגליה עם משכנתא מקומית ו/או מינוף הנכסים לאחר תקופה
אז אמנם מחירי הנדל”ן, עלו מאד לאחרונה, מחירי השכירות לא עלו באותה המידה, מה שפגע בתשואות השוטפות משכירות.
עם זאת, בארה”ב עדיין ניתן לרכוש נכס עם משכנתא מקומית וליהנות מתשואה של 4.5-5.5% על ההון המושקע לאחר החזר המשכנתא. אם נתחשב בהקטנת קרן המשכנתא תוך כדי ונניח עליית מחירים סולידית מאוד של מספר אחוזים בשנה, נגיע לתשואה ממוצעת דו ספרתית.
באנגליה המצב דומה, למעט העובדה ששם נתקשה לקחת משכנתא בעת רכישת הנכס, אלא רק כחצי שנה לאחר מכן (בהגבלות מסוימות של שווי הנכס וגודלו). גם כאן, אם נתחשב במינוף ובעליית ערך סולידית למדי, נגיע לתשואות יפות (בטח מעל 7%) לאורך זמן.
נדל”ן בארץ עם משכנתא
פה אני רוצה להתעכב כדי להפריך את הטענה שאין תשואות כאלה בארץ. זה תלוי איזה סוג תשואה אתם מחשבים, אנחנו מדברים תשואה על הכסף שלנו.
אגב, מי שמכיר אותי יודע שזהו ממש אינו אפיק ההשקעה המועדף עליי באופן אישי, אך בכל זאת צריך לראות את הדברים נכון.
נביא דוגמה לעסקת נדל”ן אופיינית עם תשואה ממוצעת מעל 7%:
רוכשים דירה בעלות כוללת של מיליון ש”ח. הון עצמי נדרש (בהנחת 75% מימון והוצאות רכישה) – 300 אלף ש”ח.
שכירות של 3,500 – 3,300 ש”ח בחודש. יש לא מעט דירות בארץ שיניבו שכירות כזו על דירה בשווי מיליון ₪. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע על מנת לאתרן.
שכירות אחרי שהורדנו בלת”מים וחודשים ללא דייר (נניח 10 חודשי שכירות בשנה) – 2900 בחודש.
כעת למספרים:
תשואה פירותית (משכירות) על ההון המושקע (לאחר הוצאות מימון, קרי ריבית המשכנתא) – 4.7%.
נכון, עדיין לא הגענו ל-7%.
בכלל, אנחנו לא רואים את הכסף, שכן כולו הולך לתשלום המשכנתא.
בואו נראה מה יקרה אחרי 5 שנים, אם נרצה למכור את הדירה במועד זה. אנו יודעים שנרצה או לא, בממוצע מחירי הנדל”ן עולים עם הזמן (במיוחד אם קנינו נכון). נניח עליית ערך סולידית מאוד של 1.5% בשנה.
נקפוץ 5 שנים קדימה:
ערך הדירה: 1.075 מיליון ש”ח
יתרת משכנתא: 533 אלף ש”ח
הוצאות מכירה: 50 אלף ש”ח
אחרי המכירה נשארים בידינו 492 אלף ש”ח. כביכול לא היתה לנו תשואה פירותית (השכירות שילמה את המשכנתא). התשואה הונית על ההון המושקע: 64% ב-5 שנים, או 10.4% בממוצע בשנה (במונחי ריבית דריבית).
מילות סיכום
הנייר אכן סופג הכל ואכן יש לא מעט אנשים שמוכרים חלומות והבטחות ללא כיסוי.
לכן אני ממליץ מאד לקבל את המידע מאנשים שעשו ועושים את הדברים בפועל.
הנרי פורד אמר – “אם אתה מאמין שאתה יכול, ואם אתה מאמין שאתה לא יכול – בשני המקרים אתה צודק.” אם נמשיך להאמין שאין השקעות כאלה ושמי שמדבר על תשואות כאלה “מוכר חלומות”, כנראה שנמשיך להסתפק בהשקעות מניבות פחות. אם נסכים ללמוד כמה מהתחומים עליהם דיברתי קודם וניוודע לאסטרטגיות השקעה שעליהן חשבנו פחות בעבר, נגלה שזה בהחלט אפשרי.
הכותב אלכס ריסין מלווה משפחות ויחידים להגשמה של יעדים כלכליים באמצעות תכנון פיננסי מותאם אישית.
*** אין לראות באמור המלצה להשקעה, אלא מידע בלבד. בכל בחירה של אפיק השקעה או השקעה ספציפית מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על אפיק ההשקעה, ההשקעה עצמה ועל הגורם המציע את ההשקעה.