אלכס ריסין לפני 3 שנים כ- 4 דקות קריאה
מתי הלוואה לצורך השקעה הופכת למסוכנת - תכנון פיננסי - ידע שווה כסף
בעבר דיברנו לא מעט על היתרונות הגדולים של מינוף, כלומר לקיחת הלוואה, לצורך השקעת הכסף. במילה, כאשר אנו עושים מהלך כזה, אנו משתמשים בכסף של אחרים (OPM) על מנת לקצר את דרכנו אל עבר היעדים הכלכליים שלנו. נשמע טוב ונכון? ובכן, לא תמיד.
לאחרונה נשאלה השאלה הבאה ברשת חברתית:
“אנו מוציאים את מה שאנו מכניסים ואין כל כך כסף למנף ולהתקדם. הציעו לנו לקחת הלוואה מהבנק ולהשקיע אותה בקרן נדל”ן, כמובן לבדוק את אחוזי הריביות בבנק ואחוזי התשואה בקרן ולראות שזה משתלם. האם זאת מחשבה נכונה או שדווקא נשמע מתכון לאסון?”
מה דעתכם? האם במקרה זה כדאי לקחת הלוואה לצורך השקעה, או שזה אכן מתכון לאסון?
אם אתם נוטים לאפשרות השניה, אתם בהחלט צודקים ואסביר מדוע.
ננתח את הנתונים מהשאלה
גם מבלי לדעת באיזו קרן מדובר, למעשה יש כאן הנחה שניתן יהיה להחזיר את ההלוואה באמצעות ההכנסות מקרן הנדל”ן וליהנות מהארביטראז’ (כלומר מההפרש בין הריבית שתרוויח בקרן לריבית שתשלם על ההלוואה).
בכך יש מספר בעיות:
- אין השקעות ללא סיכון. גם כאשר אנו עושים את כל שיעורי הבית הנדרשים, כלומר בודקים היטב את ההשקעה ואת הגורם שמציע אותה, דברים יכולים להשתבש, גם כאשר הכוונה של היזם היא טובה מאד. במקרה כזה ייתכן אף הפסד של חלק מקרן ההשקעה ועדיין נידרש להחזיר את ההלוואה שלקחה. המשפחה אינה חוסכת ברמה החודשית ותסריט כזה יכניס אותה למצב בעייתי מאד.
- אבל למה להיות פסימיים? בואו נבחן גם את התרחיש האופטימי, בו העסקה מצליחה.
אני מניח שמדובר בעסקה מניבה, כלומר מקבלים תזרים (מדמי שכירות) תוך כדי העסקה וסכום כסף משמעותי יותר בסופה (לאחר המכירה). נבחן את המספרים במקרה של הצלחה, כאשר ניקח מספרים אופייניים של עסקת נדל”ן מניבה ל-5 שנים. נניח שסכום ההשקעה יעמוד על 200 אלף ₪, ההשקעה תניב תזרים שנתי של 7% ב-5 השנים הראשונות ולאחר מכן יגיע גם רווח של 20% מהמכירה.
נניח שההלוואה תילקח בריבית פריים (1.6%) ל-5 שנים. במקרה זה ההחזר החודשי יהיה 3,471 ₪.
התזרים החודשי מהעסקה אם הכל מתנהל לפי התוכנית העסקית יהיה 1,166 ₪, כשליש מהחזר ההלוואה. כך המשפחה תתחיל לצבור חוב נוסף של כ-2000 ש”ח בכל חודש עד לסיום העסקה. הריבית על חוב זה תהיה גבוהה, שכן האוברדראפט הוא ההלוואה המסחרית היקרה ביותר. נניח ריבית של 11% על האוברדראפט.
במשך 5 שנים המשפחה תשלם לבנק את הסכומים הבאים:
החזר הלוואה כולל – 208,240 ₪
ריבית על האוברדראפט – 44,970 ₪
סה”כ 253,210 ₪
סך כל הרווח מהעסקה (דמי שכירות + מכירה) – 310,000 ₪.
סך כל רווח נטו – 56,790
במקרה זה (כאמור מאד אופטימי), המשפחה עדיין תרוויח מהמהלך.
כמה? ובכן, העסקה היתה אמורה להניב תשואה שנתית של קרוב ל-10% במונחי ריבית דריבית על ההון המגויס. במקרה המתואר התשואה תרד לאזור ה-5%. זה עדיין יפה מאד, במיוחד בהתחשב בכך שלמעשה יש כאן יצירה של כסף מבלי להביא שקל מהבית, אך יש לזכור את הנקודות הבאות:
- הריביות והתשואות בדוגמה אופטימיות מאוד. כל סטייה מהתוכנית תשפיע על ההשקעה.
- הנחנו כאן שהבנק יאפשר לצבור אוברדראפט בסכום של כמעט 200 אלף ₪. זהו תרחיש לא כל כך סביר וככל הנראה הבנק ידרוש לפרוע אותו הרבה קודם, מה שיציב את המשפחה בבעיה קשה.
- פסיכולוגית ממש לא פשוט להתמודד עם אוברדראפט שהולך ותופח מדי חודש. אישית אני סבור שרווח של 10 אלף ₪ בשנה לא שווה את זה.
אז מה כן לעשות?
ראשית, יש לעשות עבודה אמיתית על ההכנסות וההוצאות של המשפחה, לנסות לצמצם הוצאות ולהגדיל הכנסות ולהגיע למצב בו יש חסכון יפה ויציב ברמה החודשית, אז יוכלו לשקול לעשות את המהלך של מינוף והשקעה, כמובן עם בדיקה טובה של ההשקעה עצמה ושל הגורם שמציע אותה.
מינוף, קרי שימוש בכסף של אחרים הינו כלי טוב וחשוב שעוזר לנו להאיץ משמעותית את הדרך אל יעדינו הכלכליים. עם זאת, אל תשכחו – גם אם ההשקעה שלשמה נלקח המינוף נראית אטרקטיבית וסולידית מאוד, תמיד יהיה בה סיכון ותמיד ייתכן מצב של איבוד חלק מהקרן או אף כולה. לכן השתמשו בכלי זה רק אם ביכולתכם להחזיר את ההלוואות שאתם לוקחים מהחיסכון החודשי שלכם בלבד, מבלי להסתמך על התזרים מההשקעה.
הכותב אלכס ריסין מלווה משפחות ויחידים להגשמה של יעדים כלכליים באמצעות תכנון פיננסי מותאם אישית.
*** אין לראות באמור המלצה להשקעה, אלא מידע בלבד. בכל בחירה של אפיק השקעה או השקעה ספציפית מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על אפיק ההשקעה, ההשקעה עצמה ועל הגורם המציע את ההשקעה.
