גיל רוזנברג לפני 3 שנים כ- 4 דקות קריאה
עשרת הדיברות על התנהלות מול שמאים - ידע שווה כסף
למעט דירות חדשות ואו דירות שקונים ישירות מגוף ממשלתי, הבנק מחייב אותנו לקחת שמאי על מנת להעריך עבורו את שווי הבטוחה.
זאת כמובן במידה ואנחנו לוקחים משכנתא.
בדירות יד שנייה, חובה להביא שמאי פרטי מטעמנו על מנת שיעשה שמאות מקדמית, כלומר שמאות לפני שחותמים על חוזה מכר.
חובה!
למעשה, אני, אישית, לא חותם על חוזה מכר מבלי ששמאי פרטי עבר על הנכס ויש לי דו”ח שמאות מפורט שמאשש לי את המחיר עליו סיכמתי עם המוכר.
בדיוק כפי שלא קונים רכב יד 2 מבלי לקחת אותו לבדיקה מקצועית, ככה לא קונים נכס יש שנייה מבלי לקחת שמאי פרטי.
שימו לב שאני מדבר על שמאות פרטית ולא כזאת של הבנק, שכן שמאי של הבנק יגיע רק לאחר חתימת חוזה המכר וזה עלול להיות מאוחר מידי במידה ויתגלו בעיות עליהן לא ידענו.
בעיות שיגרמו להערכה נמוכה משווי החוזה עליו חתמנו.
לצערי, אני נתקל במקרים מצערים רבים, אשר היו נמנעים אילו היו הרוכשים מזמינים איש מקצוע מטעמם לבדוק את הנכס לפני החתימה על החוזה.
אז הנה עשרת הדיברות שלי לשימוש והתנהלות אל מול שמאים, הן פרטים מטעמנו והן בכאלה של הבנק.
דיבר ראשון – הבנת השוק
לפני שמזמינים שמאי, עלינו להבין את מחירי השוק ואת אופי הדירות שנמכרות בו.
ככה יהיה לנו קל לדבר אתו ולשכנע אותו לגבי המחיר.
דיבר שני – תהיו מסודרים, תכינו מסמכים
השמאי מבקש לראות את המסמכים הבאים:
- חוזה מכר (שמאי של הבנק)
- ארנונה
- תיק בניין
- נסח טאבו
תהיו מסודרים ותגיעו עם כל המסמכים מראש.
נדל”ן זה אנשים.
זה מראה על רצינות.
דיבר שלישי – שמאי שעובד עם הבנק
לכל בנק יש את רשימת השמאים המורשים על ידו.
החלטתם על הבנק ממנו תקנו כסף? מעולה.
לכו למחלקה המסחרית ותבקשו רשימה של שמאים שעובדים עם הבנק.
במידה ותיקחו שמאי שלא עובד עם הבנק, ישנו סיכוי שהבנק בו תבקשו לקבל משכנתא לא יכיר בשמאות שלו.
אותו הדבר עבור שמאי מטעם הבנק, שם הרשימה מצומצמת יותר וכוללת שלושה שמאים בלבד.
דיבר רביעי – להגיע לדירה
חובה להגיע לדירה יחד עם השמאי.
תוך כדי הסיור בדירה יש להסביר לו על השכונה, הרחוב ובעיקר על העסקאות שנעשו ברחוב.
ככה נשכנע אותו לתת לנו את המחיר אותו אנחנו רוצים לקבל.
דיבר חמישי – שמאות אלינו ולא אל הבנק
שמאי פרטי מטעמנו, תמיד יעביר את השמאות אלינו, אולם שמאי מטעם הבנק יעביר אותה אל הבנק במידה ולא נסכם אתו אחרת.
ברגע ששמאות עברה אל הבנק, יהיה קשה מאוד לשנות אותה.
לכן, עלינו לדרוש מהשמאי שיעביר את השמאות אלינו לאישור לפני שהוא מעביר את הבנק.
במידה ואנחנו לא מאשרים אותה, הוא לא יעביר לבנק.
דיבר שישי – להתמקח!
לא להתבייש להתמקח עם השמאי על השמאות שלו.
להציג נתונים אמתיים שיש לכם ואף לתת לו טלפונים של מתווכים שיאמתו את הנתונים האלה.
דיבר שביעי – עין נוספת
השמאי מהווה עבורנו, המשקיעים, עין נוספת על כל הבדיקות אותם כבר ביצענו.
- איתור בעיות רישום
- איתור חריגות בנייה
- בדיקת היתרים
- בדיקת המצב המשפטי של הנכס
- בדיקת זכויות בנכס
- בדיקת נסח טאבו, תיק בניין והתאמתם למצב בשטח
הוא משמש כעין נוספת שלנו על הבדיקות, למקרה שפספסנו משהו.
דיבר שמיני – תשלמו
שמאי פרטי עולה כסף.
העלות תלויה מאוד במיקום הדירה.
ברמת גן אני משלם 2,500 ₪ לשמאות פרטית.
אין צורך להתמקח עם השמאי, ההיפך.
תקרבו אותו אליכם.
שלמו באהבה.
זה חלק מהתהליך.
דיבר תשיעי – ניסיון
חובה לקחת שמאי מנוסה!
מתוך רשימת השמאים שקיבלתם, בין אם זה מהבנק המסחרי או הבנק למשכנתאות, תבררו על השמאים דרך חברים, מתווכים, יועצי משכנתאות, עורכי דין, פייסבוק וכו’…
מתוך אותה רשימה תבחרו את מי שקיבל הכי הרבה המלצות.
עדיף לקחת שמאי שכבר מכיר את העיר והאזור בו רכשתם את הדירה.
דיבר עשירי – מתי להזמין שמאי
ישנם שני מקרים לתזמון השמאי.
במקרה שחתמתם על חוזה המכר, אזי מדובר על שמאי מטעם הבנק.
במקרה כזה אתם חייבים אישור עקרוני מהבנק לפני הזמנת השמאי מטעמו.
פה יש כמובן סיכון רב.
יש מצב שלא תקבלו אישור עקרוני מצד אחד.
מצד שני יש מצב שתקבלו אישור, אבל השמאות תהיה נמוכה מהחוזה ואתם תצטרכו להשלים הון עצמי שלא בטוח שיהיה לכם.
זאת הסיבה שמזמינים שמאי פרטי שיעשה שמאות מקדמית, כלומר שמאות טרום חתימה על חוזה מכר.
גם במקרה הזה, יש לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני שמזמינים את השמאי הפרטי.
בהצלחה.
גיל רוזנברג, “האיש עם הפטיש”, משקיע נדל”ן, מלמד אנשים לייצר הזדמנויות בנדל”ן ומחבר הספר ‘משחקי הנדל״ן’.
