מהי הטעות הקלאסית של נוטלי משכנתאות בישראל - ידע שווה כסף - משכנתא

כצרכנים, המדדים הברורים שלנו להשוואה בין מוצרים הם לרוב איכות ומחיר. אבל מה קורה במצב שבו אנחנו רוכשים מוצר, כמו כסף, שאיכותו היא זהה והפרמטר הרלוונטי היחיד הופך להיות המחיר? לכאורה, האינטואיציה שלנו מבססת את הביטחון שכאשר נשיג את המחיר הזול ביותר, בידנו העסקה הטובה ביותר ואין איש שיכול לערער את הקביעה הזאת. לצערנו, עם הגישה הזו מגיעים רבים מנוטלי המשכנתאות ובמאמר זה נסביר מדוע היא שגויה. 

גובה הריבית הוא לא המשתנה הכי חשוב במשכנתא שלכם. הגורם שמשפיע הכי הרבה על המשכנתא הוא התמהיל בו בחרתם. תמהיל המשכנתא הוא למעשה הרכב ההלוואה, מסלול, תקופה וריבית. אם נתמקח על הריבית הזולה ביותר, במסלול שיהיה פחות כדאי עבורנו, או שמשך התקופה שבחרנו לא יהיה אופטימלי, אז בוודאי שנבזבז את המאמצים שלנו להוזלת המשכנתא בנתיב הלא נכון.

בעת נטילת משכנתא מוצעים לנו מספר מסלולים אפשריים ולכל אחד מהם נוכל לתת משקל שונה. תחשבו על מצב שבו תבחרו במסלול שיציע את הריבית הנמוכה ביותר, לעומת מסלול אחר דומה שיציע ריבית גבוהה ממנו, ובעוד כמה שנים תגלו שהריבית הזולה הייתה רק חלק מהתמונה – ובסוף העלות הכוללת שלו הייתה גבוהה יותר? זה מצב שקרה וקורה לא פעם במשכנתאות. 

הסוד למשכנתא טובה הוא קודם כל תכנון ועדיף תכנון מוקדם ככל האפשר. כזה שמתחיל בבחירת העסקה המתוכננת, במחיר הדירה. אם מדובר בשיפור דיור, ממש בתזרים המזומנים הנכנס והיוצא אל הדירה החדשה. השפעת התכנון על כל המשכנתא, משמעותית לאין שיעור מגובה הריבית שהיא המחיר שאתם משלמים למעשה על המוצר שנקרא כסף שקיבלתם מהבנק. 

מה סדר הפרמטרים שהכי חשובים במשכנתא:

1. התאמת גובה ההחזר החודשי ליכולת האמיתית שלכם – גובה ההחזר החודשי שבו נוכל לעמוד בטווח הארוך, יסייע לנו בהמשך בקביעת המסלולים המתאימים לנו. 
   לדוגמה, מי שהתחייבו למשכנתא בהיקף גדול, ייתכן ולא תהיה בידם ברירה, אלא לקחת מסלולים תנודתיים יותר. נדגיש, כי זהו אילוץ של ברירת מחדל שנובע מחוסר תכנון נכון של העסקה והמשכנתא ועל רוכשי דירה להיזהר ממצב זה. לחילופין, אדם שתכנן נכון את העסקה יבנה משכנתא כזו שתמצה את יכולת ההחזר שלו ותאפשר נגיסה מהירה בקרן (כלומר שיאפשר לכם להתקדם כמה שיותר מהר לפירעון ההלוואה עצמה ולא רק הריבית).
2. סוג המסלול והרכבי המסלולים – בהתאם לגובה ההחזר החודשי נוכל לבחור את המסלולים והרכבם. יש לזכור שלאנשים שונים מתאימים מסלולים שונים, המסלולים תלויים מאוד בצרכים של כאן ועכשיו ובהתפתחות של קריירה והכנסה עתידית. המסלולים הם גם תלויי העדפות סיכון: יש מי שיבקשו להימנע לחלוטין מכל שינוי בהחזר החודשי גם במחיר של תשלום מעט גבוה יותר. יש מי שיבחרו לקחת סיכון מחושב בידיעה שיוכלו לחסוך. לעתים יש כאלה שרוצים לרכוש דירה למטרת מימוש (עסקת EXIT) לכל אחד יש מאפיינים שונים ולכן מותאם לו מסלול שונה.
3. תקופת ההלוואה – משך ההלוואה שלקחתם בהתאם להרכב המסלולים, יקבע גם את העלות הכוללת של כל אחד מהם ותקופת ההלוואה תיגזר מהרכבי המסלולים וגובה ההחזר החודשי שבו אנחנו יכולים לעמוד.
    
4. גובה הריבית – מיקוח על גובה הריביות יגיע רק לאחר שעברנו את כל הדרך המפרכת של בחירת גובה ההחזר החודשי, המסלולים והתקופה. לעתים ייתכן מצב שבו הריביות שנקבל יביאו לשינויים קטנים בתקופת ההלוואה והרכבה, בניסיון למצוא לעתים תמהיל אופטימלי יותר. למשל, קיצור של מסלול שלקחנו במספר שנים יוכל לחסוך לעתים 1% בגובה הריבית במסלול וכך שההפרשים יכולים להיות משמעותיים בחיסכון החודשי. 

בשורה התחתונה 

כשאתם מגיעים אל פקיד המשכנתאות, במידה ולא הגעתם עם יועץ משכנתאות פרטי ובלתי תלוי, כדאי שתעבדו על פי סדר הסעיפים מעלה. כך, גם אם החלטתם לדלג על איש מקצוע, תוכלו להבין את סדר העדיפויות למשכנתא אידיאלית וגם הנכונה ביותר לצרכים שלכם. התהליך שהצגתי לא מבטיח אפס טעויות בעת נטילה ובחירה בין מסלולים, אבל לכל הפחות הוא מייצר סדר מסוים של קבלת החלטות נכונה.

בעולם כלכלי של אי וודאות, אנחנו רוצים לדעת שביצענו את הבחירות הנכונות והתכוננו מבעוד מועד למצבים לא צפויים. ברצוננו לבחור מסלולים ואת גובה ההחזר החודשי הנכון ביותר למצבים כאלה, כדי שבעת משבר כלכלי, או שינויים במשק יהיה לנו מספיק דרגות חופש כדי לפעול בצורה הנכונה ביותר.

נכתב על ידי ימית אפריאט – יועצת משכנתאות, חברה וממקימי התאחדות יועצי המשכנתאות.