איך מחליטים איזה מסלול כדאי לפרוע במשכנתא - ידע שווה כסף - משכנתא

בזמן שהיקפי המשכנתאות שוברים שיאים מחודש לחודש ושוק הנדל”ן רותח, בחרנו להקדיש את המאמר, לנושא פרעון מוקדם במשכנתא. לעתים אלה כספים שהתקבלו באירוע משמח, אקזיט בהייטק או עסקת סקנדרי שבה רוכשים מאיתנו מניות, ולפעמים אלה כספי ירושה. ההתלבטות איך לייעד כספים חד פעמיים מביאה את משק הבית לעתים להחלטה כי ניתן למעשה להשקיע את הכסף בדרך שתיתן תשואה ודאית והיא חיסכון בריביות משכנתא דרך פרעון מוקדם. 

האם בכלל לייעד סכומי כסף חד פעמיים למשכנתא?

אנחנו נמצאים בתקופה של ריביות נמוכות היסטורית. איננו יודעים אם תימשך מצד אחד, אבל היא כאן כבר יותר מעשור.
איך מקבלים החלטות טובות? התשובה היא שתמיד יהיה מימד של אי וודאות. כל עוד אין לנו קושי נראה לעין לפרוע את אותה הלוואה זולה. נוכל לייעד את הכספים שקיבלנו להשקעות מיידיות ולהפיק מהם תשואה גבוהה משמעותית משיעור הריבית השנתי על ההלוואות.

הכל הוא תלוי גיל ופרופיל סיכון. קבלת החלטות השקעה, פרעון וחיסכון דורשת מאיתנו להתייעץ עם מומחים פיננסים בתחומים הללו, טרם קבלת החלטה סופית. העדיפו דווקא שלא להתייעץ בקבוצות פייסבוק ופורומים באינטרנט של אנשים שלא מכירים את כל התמונה כולה בצורה יסודית.

אם תבחרו לייעד את הכספים להשקעות, זכרו כי השקעות תלויות בהתנהגות של שוקי ההון, נדל”ן או ענפים שאליהם בחרתם לנתב את כספכם בשנים הקרובות.
אין וודאות, אבל מצד שני הריבית נמוכה.
אין דרך יחידה שהיא נכונה, יש ניהול של סיכויים וסיכונים. 

לסולידיים: פרעון מסלולי משכנתא עדיף על הפקדה בפיקדון בבנק

בעת הפרעון של מסלולים משכנתא אנחנו “רעיונית” משקיעים את הכסף שלנו כדי לחסוך תשלומי ריבית. מאחר ואותו חיסכון בריבית, בעת פרעון מסלול טרם זמנו במשכנתא הוא ודאי. בניגוד להשקעות שנוכל לבצע באותם כספים שלא יניבו תשואה ודאית. 

טרם ההחלטה על פרעון מוקדם במשכנתא, עלינו לבחון האם אנחנו מתכננים שיפור דיור בשנתיים הקרובות? אם התשובה היא כן, לא בטוח שכדאי לנו להשתמש בכספים לפרעון מסלולים, מאחר וככל הנראה עדיף לנו להשתמש בהם לעסקה הבאה, במקום לפרוע כעת מסלולים במשכנתא. במקום ליטול מסלולים חדשים נוכל להשתמש בכספים פנויים למימון הנכס החדש. מדובר בשאלה של תכנון כלכלי של משק הבית לטווח ארוך ויש לבצע אותו טרם שימוש בכספים.

מהם המשתנים שיש לקחת בחשבון בעת פרעון של מסלול במשכנתא?

גובה הריבית – הפרמטר הראשון שצריך לקחת בחשבון כשבוחרים איזה מסלול לפרוע הוא גובה הריבית במסלול. אם החלטנו לפרוע חלק מהמשכנתא אנחנו מעוניינים להפחית את תשלומי הריבית העתידיים כמה שניתן – חיסכון מקסימלי.

קיצור שנים – אחת האפשרויות שיציג לנו הבנקאי בעת פרעון תהיה האפשרות לקצר את משך השנים של המסלול שאותו נפרע. אם אנחנו פורעים עם הכסף מסלול במלואו, אז אופציית קיצור השנים לא אפשרית. עם זאת, אם המטרה שלנו היא לקצר את משך חיי כל המשכנתא, כדאי לבחון מחזור משכנתא.

הפחתת החזר חודשי – אם בחרנו לפרוע מסלול אחד או חלק ממסלול, ההחזר החודשי שלנו יקטן בגובה הקיטון היחסי בקרן ההלוואה, במידה ובחרנו באפשרות של הפחתת החזר חודשי.
נניח ובידינו 100,000 שקלים לצורך פרעון של מסלול שגובה ההחזר החודשי בגינו עומד על 500 שקל בחודש, אז אם נפרע את אותו מסלול במלואו, גובה ההחזר החודשי במשכנתא יירד ב-500 שקל. הפחתת החזר חודשי יכולה להיות שיקול למשל עבור לווים המתקרבים לגיל פרישה והכנסתם צפויה לרדת. 

גובה הקנס שיש לשלם, אם בכלל – היה ועליכם לשלם קנס גדול בעת פרעון של מסלול, אזי חלק מהכספים שתייעדו לפרעון קרן החוב, למעשה יופנו לפרעון הקנס. אין זה אומר שפרעון של מסלול עם קנס אינו כדאי, אבל כדאי לבחון את כל האפשרויות האחרות. ייתכן שקיים קנס של עשרות אלפי שקלים, אך נותרו בו עוד שנים ארוכות של ריבית גבוהה שנוכל לחסוך. 

פרעון מוקדם הוא החלטה חשובה כמו נטילת המשכנתא

השקעתם זמן רב בנטילת משכנתא חסכונית ומתאימה לצרכים שלכם, האם לא תרצו לקבל את החלטת הפרעון בצורה שקולה? תכננו היטב את מטרות הפרעון המוקדם בתוך היעדים והצרכים של משק הבית כולו, לטווח הקצר והארוך. 

תוכלו גם לבחור באסטרטגיה משולבת של השקעת חלק מהכסף ופרעון מוקדם של המשכנתא בחלקו. בחנו אם אין למשק הבית הלוואות אחרות יקרות שכדאי לפרוע לפני המשכנתא שהיא לרוב זולה יותר, חשבו אם אין הוצאה עתידית בלתי צפויה שעדיף לייעד אליה את הכספים.
אם התשובות לכל אלה הן לא, השתמשו בכספים בתבונה ועל פי מדריך זה.