הצעירים ישלמו את מחיר ייקור המימון דרך שעבוד דירה - ידע שווה כסף

במסגרת העבודה שלי, אני פוגשת כל יום יחידים, משפחות וזוגות צעירים. מי שנמצאים בראשית הדרך הם אנשים שחסכו שקל לשקל כדי לרכוש לעצמם דירת מגורים. נכון, קשה להגיע לדירה בישראל, אבל לא אשמים בכך אלו שהצליחו להגיע ליותר מנכס אחד. אלו שפגשתי ורכשו היום דירה ראשונה, ייתכן וירכשו את הדירה השנייה שלהם בעוד 5-10 שנים מהיום, פשוט מהסיבה שהם הגיעו לשלב כזה בהתפתחות הכלכלית של המשפחה שמאפשר להם להפוך לבעלים של נכס נוסף. 

ראיתי רבים שהתחילו להגשים את המטרה הזאת בגיל צעיר. הם רכשו לעצמם דירה אחת או יותר להשקעה לפני גיל 30. כעבור כמה שנים הם חוזרים ורוכשים דירה נוספת ולדעתי אין משכנתא משמחת יותר ממשכנתא שעוזרת למשק הבית להגשים את היעדים הכלכליים שלו.

המשותף לכל האנשים שאני פוגשת הוא הרצון והכמיהה שלא להיות תלויים רק במקום העבודה שלהם לפרנסה. באופן אישי אני גם דוגלת בגישה הזאת ומעודדת את הלקוחות שלי לאחריות כלכלית ופיננסית שתפחית את התלות שלהם. תוחלת החיים עולה וגם יוקר המחיה גבוה יותר. אבל למדינת ישראל יש תוכניות אחרות בכל הנוגע להשקעות בשוק הנדל”ן.

בכל פעם מגיעים פוליטיקאים ורגולטורים שמחליטים כי זו אינה דרך לגיטימית לצבור נכסים ולהבטיח את עתידנו. זה החל במס דירה שלישית של משה כחלון, חוק שנפסל על ידי בגץ.

אבל זה לא סוף פסוק, החל מה-6.10.2021 בנקים בישראל לא יכולים לסווג הלוואות כנגד שעבוד של נכס קיים כהלוואות לדיור. המשמעות היא שאותן הלוואות, יישאו ריבית של הלוואה לכל מטרה, במקום ריבית של הלוואה לדיור. משמעות הפער הוא ייקור הריבית לשנה בשיעור של כ-2%. כידוע ייקור של הריבית פוגע בתשואה של המשקיע. המשקיעים ייפגעו אבל הקורבנות האמיתיים הם אחרים. 

דבר נוסף, ב-27.11.2021 הועלה מס הרכישה על דירה נוספת ל-8%, לאחר שכשנה לפני כן מס הרכישה ירד ל-5% מ-8%.

הערה: הכתבה נכתבה לאחר שליחת הטיוטה מבנק ישראל לבנקים ולפני אישורה, בפסקאות מעלה הכנסנו את התאריכים בהם חלו השינויים, שאר הכתבה נשארה כשהייתה במקור.

הנפגעים הגדולים: משפרי הדיור

אחת ההנחות הן שייקור המימון של בנק ישראל כשעבוד של דירת מגורים, יביא למעשה להתייקרות של מימון הגישור על חשבון דירה קיימת. משפרי דיור כמעט תמיד עושים שימוש בדירה קיימת, כמנוף אל הדירה הבאה. הם לוקחים במקרים רבים משכנתא נוספת למטרות דיור כדי לממן את הדירה הבאה. 

הרבה מאוד עסקאות יצאו אל הפועל כי המימון על דירה קיימת היה בתנאים של דיור, אם הוא יתקייר, ומדובר בהפרשי תשלומים משמעותיים, חלק מהרוכשים יעדיפו למכור את דירת המגורים הקיימת קודם. אבל לא תמיד זה אפשרי, למשל כשהמטרה היא דירה חדשה מקבלן, אליה נכנסים רק בעוד שלוש שנים. במצב כזה קשה למכור את הדירה הנוכחית עם פינוי לטווח של עוד שלוש שנים. האופציה היחידה בחלק מהמקרים היא מימון בנקאי וככל שהוא יהיה יקר, כך יותר יעדיפו לוותר עליו. 

הרגולטורים חוסמים את המסע לעצמאות כלכלית

מגמה שהולכת ומתחזקת במיוחד בקרב צעירים היא שאיפה לעצמאות כלכלית. אחד האפיקים המועדפים לעשות את זה הוא שוק הנדל”ן הישראלי.

בכל שינוי כמו העלאת מס רכישה או מגבלות, רבים מתייאשים ומחליטים שזהו לא הזמן הנכון להשקיע בשוק הנדל”ן. התוצאה של הפעולות הממשלתיות הן בעיקר להדיר את המשקיעים שרק עתה נכנסו לשוק הנדל”ן ולא את המשקיעים המבוססים שצברו נכסים רבים.

המספרים בשטח מראים שהצעדים הממשלתיים נגד משקיעים בעיקר מגבירים את אי השוויון כי הם מונעים למשקי בית לבצע את הקפיצה הבאה שלהם. אפשר להראות את זה מזווית נוספת. רבים ממי שמשעבדים דירה הם זוגות צעירים שמעוניינים להשתמש בהון של ההורים שלהם הכלוא בדירת המגורים ולשעבד אותה לטובת רכישת הדירה הראשונה שלהם.

אם ההחלטה לייקר את המימון כתוצאה משעבוד נכס תעבור, הרי שאפשרות המימון הזו תתייקר משמעותית והם ישלמו הרבה יותר על כל שקל שנטלו. מי שייפגעו מכך הם דווקא הזוגות החלשים יותר. שהרי לעשירים מבוססים יש הרבה יותר אפשרויות מימון בהשוואה לזוג צעיר שעכשיו התחיל את דרכו.

הגיע הזמן שמדינת ישראל תשבור את כל החסמים והמחסומים, תשחרר קרקעות ולא תפריע לאנשים לנהל בצורה חופשית ואחראית את ההשקעות והחסכונות שלהם.