גיל רוזנברג לפני 2 שנים כ- 3 דקות קריאה
מהי תשואה וכיצד מחשבים אותה - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים
בעקבות הרבה מאוד פניות, פוסטים שאני רואה ושאלות שאני נשאל לאחרונה, החלטתי לעשות אחת ולתמיד סדר ולהסביר מהי תשואה וכיצד מחשבים אותה כמו שצריך.
ספוילר – ייתכן שלאחר קריאת הפוסט תגלו שהתשואה שחשבתם שאתם מקבלים נמוכה בהרבה ממה שחשבתם.
ראשית וכמו שאני אומר תמיד, אני לא מאמין בתשואות.
תשואה זאת לא הדרך שלי לבחור עסקאות.
אני מאמין בתוכנית עסקית ובמטרות.
עסקה טובה לא נמדדת לפי תשואה.
עסקה טובה הינה עסקה שמקדמת אותי למטרה שלי.
הרבה יודעים מהי תשואה.
משום מה כל אחד מחשב אותה אחרת ורוב המשקיעים מחשבים אותה לא נכון!
ע”פ ויקיפדיה “תשואה בכלכלה, היא היחס בין שווי השקעה בנקודות זמן שונות. השינוי בערך ההשקעה יכול לנבוע ממקורות שונים. לדוגמה, מריבית, רווח נקי מעסק, רווח הון וכו’. תשואה תוצג באחוזים, כיוון שהיא מייצגת את הרווח או ההפסד באחוזים, ולא מספר נקי.“
תשואה מראה למשקיע שני נתונים מאוד פשוטים.
הנתון הראשון הוא תוך כמה שנים אני אחזיר את ההשקעה על הנכס שלי.
הנתון השני הוא מידת הסיכון שאני לוקח כמשקיע, כלומר תוך כמה זמן אני אחזיר את ההשקעה שלי.
ככל שההחזר ייקח יותר שנים ההשקעה מסוכנת יותר כיון שאני בדרך חשוף לריביות, מדדים ושינויים רגולטורים שונים.
התשואה מחושבת באחוזים.
ישנה תשואה על נדל”ן מניב וישנה תשואה על עסקת אקזיט, אבל העיקרון הוא זהה.
כמות ההכנסות נטו מהנכס חלקי כמות המזומן שהשקעתי בעסקה (כולל כל התוספות).
דוגמא לחישוב תשואה בעסקת אקזיט
מחיר קנייה – 1,000,000 ₪
הוצאות נוספות (מס רכישה, שמאי, עורך דין, אגרות, תיווך, שיפוץ וכו’…) – 200,000 ₪
מחיר עסקה כולל – 1,200,000 ₪
מחיר מכירה – 1,500,000 ₪
רווח לפני מס שבח – 300,000 ₪
מס שבח (25%) – 75,000 ₪
רווח נקי – 225,000 ₪
הון עצמי שהושקע (מזומן) – 700,000 ₪ (משכנתא + כל ההוצאות הנוספות).
חישוב תשואה
רווח נקי חלקי הון עצמי שהושקע – 32% תשואה מזומן על מזומן.
כלומר בעסקה הזאת אני מרוויח עוד 225,000 ₪ על 700,000 ₪ שהשקעתי שמהווים 32% תשואה.
לא רע בכלל…
התוצאה יוצאת טובה יותר עבור משקיע שזאת הדירה היחידה שלו ואין לו תשלומי מס שבח ומס רכישה.
דוגמא לחישוב תשואה בעסקה מניבה
נשתמש באותם הנתונים
מחיר קנייה – 1,000,000 ₪
הוצאות נוספות (מיסים, שמאי, עורך דין, אגרות, תיווך, שיפוץ וכו’…) – 200,000 ₪
מחיר עסקה כולל – 1,200,000 ₪
תקבולים משכירות – 3,500 ₪ לחודש
תשלום משכנתא – 2,000 ₪ לחודש
הוצאות חודשיות נוספות (ביטוחים, תחזוקה) – 300 ₪ לחודש
רווח נקי לחודש – 1,200 ₪
הון עצמי שהושקע (מזומן) – 700,000 ₪ (משכנתא + כל ההוצאות הנוספות).
חישוב תשואה
רווח נקי לחודש כפול 12 חודשים חלקי הון עצמי שהושקע
כלומר בעסקה הזאת אני מרוויח 14,400 ₪ נטו דמי שכירות לשנה על 700,000 ₪ מזומנים שהשקעתי.
התשואה בעסקה זו הינה 2% תשואה פירותית שאנחנו כמשקיעים נרגיש בכיס.
אם נעריך את תשלומי הקרן במשכנתא ב2/3 נקבל בעצם שמתוך 2,000 ₪ כ-670 ₪ נזרקים לפח (ריבית) ו- 1230 ₪ מתקזזים מהקרן, מה שמוסיף לנו עוד 14,760 ₪ בשנה לתשואה.
התשואה תגיע ל-4.17% (2% מהם נרגיש בכיס בכל שנה, את השאר רק במכירה / מחזור משכנתא).
שימו לב שפה אני לא מתייחס למחיר המכירה כיון שאין בכוונתי למכור לפחות 10 שנים.
אותה עסקה.
אותם נתונים.
תוצאה שונה לגמרי.
בכתבה אחרת כתבנו על עוד דרכים רבות בהן מחשבים תשואה מנדל”ן והתוצאות מפתיעות (לרוב לטובה).
גיל רוזנברג, “האיש עם הפטיש”, משקיע נדל”ן, מלמד אנשים לייצר הזדמנויות בנדל”ן ומחבר הספר ‘משחקי הנדל״ן’.
