איך לתכנן משכנתא ב-2023 - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

שלב ראשון – הגשת אישור עקרוני

ברוב הבנקים אפשר לבצע הגשה לבקשה לאישור עקרוני למשכנתא דרך שירות הדיגיטל.

ממלאים את הפרטים, ואחוז מימון המשכנתא שאנחנו לוקחים, ומתי אנחנו צריכים את הכסף.

לדעתי, כן חשוב להגיש אישור עקרוני לפחות ב-3 בנקים על סכום גבוה יותר ממה שאתם צריכים.
יותר קל לרדת בבקשה לסכום הכסף שביקשתם, מאשר לעלות כשמגיעה פתאום דירה יקרה יותר.

טיפ חשוב –  למלא בקשה לשיחה חוזרת עם נציג טלפוני בדיגיטל.

שלב שני – הגדרת תקציב והחזר חודשי

כאשר רוכשים נכס, צריך לקחת בחשבון שההוצאות הנלוות לתשלום התיווך, השיפוץ, העו”ד, ייעוץ המשכנתא והשמאות, לא קשורות בשום דרך לסכום המשכנתא שתחזירו בכל חודש או לסכום שתקבלו למימון הדירה מבנק.
לכן במידה ויש הוצאות נלוות ברכישה, תכינו מראש כסף שישמש לכם לכיסוי ההוצאות האלה.
תכנון נכון של ההוצאות בעסקה, מונע בעיות בהמשך.

טיפ חשוב – הבנקאית לפעמים מציעה הלוואה למימון הוצאות הנלוות בעסקה.

בדרך כלל, התנאים לא טובים וגם הריביות. עדיף להשתמש בכסף הקיים.

שלב שלישי – מדד המחירים לצרכן, והשפעתו על המשכנתא שלנו

מדד המחירים לצרכן עלה בשנה הקודמת ב-5.3%, והריבית צמודת מדד הממוצעת עלתה ב-1.5% מסוף שנה שעברה.
צריך לשים לב כאשר לוקחים משכנתא, האם בתקופה שבה המדד עולה, כדאי לי לשלב סכום כסף גבוה המוצמד למדד בתמהיל שאני לוקח מהבנק.

צריך לקחת בחשבון, שהמלחמה באוקראינה מול פוטין ומשבר האנרגיה בעולם גורמים לעליית מחירים שמשפיעה באופן ישיר על המשך עליית מדד המחירים לצרכן גם בשנה הקרובה.

טיפ חשוב – הבנק אוהב לתת ללקוח הצעת לריבית קבועה נמוכה אך בשילוב הצמדה למדד.

להיזהר מזה, ככל שהמשכנתא יותר צמודה למדד, ככה תשלמו בהמשך יותר ריבית.

שלב רביעי –  בחירת תמהיל משכנתא אופטימלי לשנת 2023

להכין תמהיל משכנתא ללקוח, זה כמו לתפור חליפה לחתן, לכן מה שיתאים לך, אולי לא יתאים למישהו אחר.

יש כל כך הרבה משתנים, כמו זמן העסקה, האם יש כסף לפרעון מוקדם, האם יש ללווה יכולות לעמוד בשינוים בעלייה של ההחזר החודשי. לכן צריך לחשוב על כל המשתנים לפני שמתחילים, ועדיף להתייעץ ולהבין שזאת העסקה הכי גדולה שתעשו בחיים, לכן הכל צריך להיות מתוכנן.

מסלול ראשון  – ריבית קבועה לא צמודה למדד (45%)

לכל מי שלא מעוניין בשינויים בהחזר החודשי, ורוצה לישון בשקט, מסלול הריבית קבועה לא צמודה נותן לכם את היציבות, אך לכל ביטחון, יש גם מחיר בדמות עמלת פירעון מוקדם.

והריבית גבוהה ולא תמיד זולה.
לכן יש לשלב קל”צ במשכנתא שלכם, אבל לא להגזים.

מסלול שני – מסלול הפריים (40%)

נכון הפריים בעלייה בשנה האחרונה, אך היתרון בפריים שאין לו עמלת פרעון מוקדם פתאום הופכת אותו לכדאית, גם אם תפרסו אותו ל-20 שנים או 30 שנים, הבנק בדרך כלל יתן את אותה הריבית במסלול הזה.

מסלול שלישי – ריבית צמודה למדד משתנה כל 5 שנים (15%)

בשביל לקבל ריביות טובות במסלול הפריים והקבועה לא צמודה, הבנק צריך להרוויח.

תנו לו אחוז קטן מהתמהיל משכנתא במסלול צמוד מדד, במידה ויש לכם כסף לפרעון.

שימו את הכסף לפרעון עתידי, עם עליית המדד היום, אני רואה רק חסרונות בצמוד מדד

אך הוא יתגמל אתכם בריביות טובות במסלולים הנוספים בסגירת התמהיל מול הבנקאית.

שלב חמישי – בחינת מיחזור משכנתא בעתיד

כרגע נראה שהריביות עלו והגיעו לתקרה שלהם, אולי נראה עוד עלייה בריבית של 0.5%-0.25% עד סוף השנה, אך המשק הישראלי אוהב ריביות נמוכות, זה מזיז ומצמיח את המשק.

לכן תזכרו תמיד, מה שעולה, חייב לרדת, וכל מי שחושב לקנות דירה, ומתלבט לגבי רכישה.

במידה ויש יכולת כלכלית, ואתם יודעים מה אתם רוצים, לא הייתי מחכה.

אפשר תמיד לעשות מיחזור משכנתא ולקבל תנאים חדש במיחזור חיצוני או פנימי.

טיפ חשוב – שהריבית עולה = מחירי הנדל”ן עוצרים, שריבית יורדת = המחירים עולים.

לכן עדיף לשלם ריבית מאשר לשלם עוד על מחיר דירה שעולה כל שנה.

יובל גזית, משקיע בשוק הנדל”ן, ויועץ משכנתאות.

מלווה משקיעים להגדלת ההון העצמי שלהם באמצעות רכישת דירה להשקעה.