למה הנדל”ן בישראל ימשיך לעלות | ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » למה הנדל”ן בישראל ימשיך לעלות – נקודת מבט יזמית

---

כמה שאלות שאתעסק בהן:

• כמה זמן לוקח להוציא היתר בישראל?

• מה השינוי מדיניות שיש בוועדות וההבדל ביניהן?

• האם העברת אחריות לוועדות המקומיות בדרך לייעל את התהליך?

• מה קורה בתהליכים גדולים יותר של פינוי בינוי ותמ”א 38?

בשנים האחרונות אחד הדברים שאני מתעסק בהם הוא יזמות נדל”ן, בדגש על צמודי קרקע, באזור פרדס חנה, בנימינה, זכרון יעקב אך אני חי גם מה שקורה במקומות אחרים (והוא לא טוב יותר).

כמה זמן לוקח להוציא היתר בישראל?

נבחן 2 פרויקטים שונים ב-2 וועדות מקומיות שונות,

הפרויקט הראשון

קרקע שנרכשה מכונס נכסים לפני כ-3 שנים וההיתר התקבל השבוע.

סיטואציה שבה לוקח 3 שנים לקבל היתר בניה היא שכיחה כשהולכים לפרויקטים של מבנה רב קומות אבל לא בצמודי קרקע, במקרה הזה, היתה עסקה מורכבת ששילבה הרבה בירוקרטיה של רמ”י ומעבר לרישום הקרקע עלינו לקח בערך שנתיים מה שעקב חלקים מתהליך ההיתר.

מחול של בירוקרטיה בדרך כולל תנאי להיתר בהזזת עמוד חשמל שזו בקשה לגיטימית אך האם מישהו ניסה פעם לדבר עם חברת חשמל ולעשות את התיאום לכך?

פרויקט בפני עצמו שלקח כמה חודשים אך לאחר התשלום והאישור עדכנו שההזזה בפועל תהיה רק בעוד כמעט שנה מה שייצר מצב שצריך לחזור לוועדה שיאשרו את הזזת העמוד כתנאי לטופס 4 במקום היתר על מנת שנוכל להתקדם.

הוועדה אישרה ברמה הכללית אך כדי שיהיה אישור רשמי הוא צריך לעבור ישיבת ועדה מה שלקח עוד כמה שבועות וכך יוצא מצב שהזמן עובר ועובר.

הפרויקט השני

בפרדס חנה, חצי דונם לבניית דו משפחתי שבסך הכל התקדם דיי חלק אך כל פעם היו דרישות קטנות חדשות מהוועדה או חוסר תשומת לב לפרטים ולטפסים אותם הגשנו.

לדוגמה, דרישת מפה מסוימת לטובת אישור ההיתר שהוגשה בחודש מאי התגלתה בסוף יולי כמפה לא תקנית ושעלינו להוציא אותה מחדש, הפעולה הזו יכולה להתגלות חודשיים קודם אך קצב העבודה הוא לא מהיר מספיק כדי שזה יקרה.

במקרה הזה, כנראה שגם אנחנו אשמים אך התשובה הייתה צריכה להגיע מהם מהר יותר על מנת שנדע לטפל בבעיה.

היתרים בשני המקרים יגיעו אך ההשפעה הזו של בירוקרטיה וקצב עבודה משפיעה מאוד על יזמים ביכולת להיכנס לפרויקטים וכמובן על המחיר שהם מצפים לקבל בסוף התהליך.

שינוי מדיניות בוועדות המקומיות וההבדל בדרישות?

לפעמים מרגיש שישראל מתנהלת כמו ארה”ב רק עם מרחבים מאוד קטנים, התעסקתי בעבר בארה”ב וההבדל בחוקים בין מדינה למדינה הוא שונה לחלוטין וזה גם הגיוני ששם זה כך, בישראל לכל ועדה יש חוקים שלה, הדרישות וסדר הדברים השונה.

בוועדה אחת אתה לטובת היתר אתה צריך דברים X ובוועדה אחרת אתה צריך Y.

בשנים האחרונות ישנה גם תופעה חדשה של הידוק הפיקוח ועולות דרישות חדשות שעוברות מבניינים רבי קומות גם לצמודי הקרקע וכל דבר כזה מעכב את הבניה ומעלה את העלויות.

קחו דוגמה מהשנה האחרונה, דרישה ליועץ תנועה גם לבית דו משפחתי עם שתי חניות פרטיות לכל בית, היועץ לא באמת שינה משהו והגיע בשלב שכבר יש את כל האישורים הנדרשים כך שאם היה מטיל וטו כלשהו היינו צריכים להתחיל לשנות תוכניות שזה אומר כמעט להתחיל מחדש את התהליך והצפי הוא שבקרוב הדרישות רק יוחמרו מה שייקר ויאט את התהליך להיתר.

האם העברת אחריות לוועדות המקומיות בדרך לייעל את התהליך?

בחוק ההסדרים האחרון העבירו חוק שיקנה סמכויות נרחבות לוועדות המקומיות דבר שאמור להוות יתרון ליזמים על מנת להכיל בפועל את השינויים הקיימים בתוכניות המתאר אך יש דבר אחד שלא נלקח בחשבון והוא העומס הקיים במחלקות התכנון ובניה המקומיות.

לרוב הם לא עומדים בעומס ותוקעים פרויקטים עקב חוסר בכוח אדם והעברת הכוח לרשויות על פניו אמור לקדם ולהקל על בירוקרטיה אבל אם הדבר הזה לא יקרה אם תגבור של כוח אדם בוועדות הוא נועד לכישלון ויש סיכוי שאפילו יעקב פרויקטים.

ומה קורה בתהליכים גדולים יותר כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי?

לא ארחיב כאן הרבה אבל במקרה הזה קל להבין את המצב שארוך משמעותית מכל מה שדיברתי עד עכשיו,

תוסיפו לכך את זה שלהרבה רשויות, בעיקר במרכז, אין אינטרס לפרויקטים עקב עומס על התשתיות שלא מסוגלות להכיל את השינוי ונוצר מצב שישנם ניגודי אינטרסים בין הרשויות לבין תכניות המתאר.

לאן אנחנו הולכים מכאן?

• בשנה הקרובה ההאטה תמשיך ונראה עוד ירידת מחירים נוספת עד שהנגיד יוריד את הריבית מהסיבה שיש לא מעט קונים שחייבים למכור עקב קבלת המפתח לדירה חדשה שקנו כך שישנם הזדמנויות בדירות יד שנייה.
  דוגמא לכך היא לקוחה שלי שלא התכוונה לרכוש בית למגורים ובזכות ירידת מחירים והתמקחות רבה קנתה בית 5 חדרים ברעננה ב3 מיליון כשנמכרה באותו בניין לפני שנה דירה ב4 מיליון ומחיר השיווק של הדירה התחיל ב-3.6.

• בהסתכלות ארוכת שנים המחירים ימשיכו לעלות בעקבות שילוב של בירוקרטיה ארוכה והאטה משמעותית בכניסה למכרזים של חברות גדולות ואפילו יזמים קטנים בעקבות המימון היקר מה שיקטין את היצע הדירות בעוד כמה שנים.

• מי שנזיל יכול לנצל את ההזדמנויות הקיימות במשק על מנת לצאת לקניות במחירים נוחים יותר, בעקבות המצב היזמים נקלעו לקשיים יש לכם כוח מיקוח גדול:
  ניתן לראות את זה בעסקאות 20/80 שהיזמים מאפשרים פטור מהצמדה למדד, סבסוד ריביות, מטבחים משודרגים – רק תגיעו לקנות.

• ברגע שהריבית תשנה כיוון, אנחנו נראה אנשים חוזרים לקנות כיוון שהם יבינו שהראלי חוזר למעלה וכל היושבים על הגדר יצאו החוצה בזכות התקשורת, כמו שהיום לא קונים בזכות התקשורת שמדברת על האטה ולחץ אצל היזמים.

מתן קפל – יזם נדל”ן, משקיע, מרצה ואיש פיננסים, בעלים של “הבית להצלחה פיננסית”

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר,
כל המידע המוצג כאן וההשוואות הן לצורך לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***