איך לבחור עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית | ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » איך לבחור עורך דין לייצוג דיירים – הדרך הנכונה

---

תחום ההתחדשות העירונית הופך אט אט להיות התחום המרכזי בענף הבניה הישראלי.

במסגרתו, מתבצעים פרויקטים מסוגים שונים, הן על פי תמ”א 38 והן במתחמים של פינוי בינוי.

כפועל יוצא, רבים מבעלי דירות המתגוררים בבניין ישן מעוניינים לצאת לפרויקט לחידוש המבנה או לחלופין קיבלו פניה מיזם לביצוע פרויקט כאמור.

על כן, לשם קידום פרויקט התחדשות עירונית, על הדיירים לבחור עורך דין מטעמם שילווה אותם לאורך כל חיי הפרויקט. היינו, מרגע ההתקשרות הראשונית עם עורך הדין (ועוד טרם בחירת יזם) ועד לרישום הבית המשותף שמתבצע לאחר סיום הבניה, קבלת הדירות החדשות ואכלוסן.

אז איך תדעו עם איזה עורך דין להתקשר? קבוצת נובה עושה לכם סדר.

רבים מעורכי הדין שעוסקים בנדל”ן מגדירים את עצמם כעורכי דין המתעסקים בהתחדשות עירונית אך עצם היותם עורכי דין המתעסקים בנדל”ן לאו דווקא אומר שהם מבינים בתחום זה.

נתחיל בנקודות חשובות

• מתי בוחרים? ממש ברגע הראשון אחרי שהוחלט על ידי בעלי הדירות כי הם רוצים להוציא פרויקט אל הפועל.
• איך בוחרים? חיפוש קצר באינטרנט יעלה לכם אין ספור רשימות של עורכי דין. חשוב לשים לב שהפעילות העיקרית של עורך הדין היא התחדשות עירונית. מראיינים מספר עורכי דין ובוחרים את מי שהכי נראה לכם.
• למה צריך? פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט מורכב, ארוך שנוגע בסוגיות רבות. עליכם להיעזר בליווי עורך דין בכדי שישמור על האינטרסים שלכם ועל נקודות שאולי אינכם מבינים או יודעים שצריך לבדוק.
• מה תפקידו? כאמור, תפקידו של עורך הדין הוא לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות וכמובן ללוות אתכם בפן המשפטי מרגע הסמכתו ועד סוף שנת הבדק.
• מה הערך של עו”ד? עורך דין טוב ידע למקסם את התמורות אותן מקבלים בעלי הזכויות, למקסם את לוחות הזמנים, למצוא את היזם הטוב ביותר עבור הפרויקט, לוודא חוסן כלכלי של יזם וכן הלאה.
• מה התמורה של עו”ד? עורך הדין עובד על שכר טרחה שנקבע בהתאם לגודל הפרויקט ומיקומו. כל שכר הטרחה במלואו משולם על ידי היזם שנבחר ואילו בעלי הדירות לא צריכים לשלם דבר גם אם הפרויקט לא יוצא לפועל. זה חלק מהסיכונים שלוקח עורך דין שמייצג בעלי דירות.

נרחיב מעט, כאמור אמרנו שבחירת עורך דין צריכה להתבצע ממש מיד לאחר רצון הדיירים להוציא פרויקט לפועל תוך בחינת מספר משרדים.

איך לבחון עורך דין מייצג לפרויקט התחדשות עירונית

בהיותכם בוחנים משרד עורכי דין ישנן מספר פעולות פשוטות שתוכלו לעשות בכדי לבחון האם אותו עורך דין אכן עוסק בתחום או שתחום זה הינו רק נישה כחלק מפעולתו הרחבה במשרד.

• תבדקו על עורך הדין במרשתת. האם יש עליו ביקורות טובות, האם האדם נחשב כמקצועי, מה הניסיון שלו בתחום, בקרו באתר האינטרנט של משרדו ואת תחומי הפעילות שלו.
  רבים מעורכי הדין שנוגעים במספר נושאים לרוב ייקחו את תחום זה כאמור כנישה נוספת ולא כתחום עיסוק מרכזי. עורך דין שעוסק בתחום זה כעיסוקו המרכזי ככל הנראה ידע יותר ויבין יותר איך ועל מה יש לשים דגש ואין לוודא שבעלי הדירות בידיים טובות.

• בקשו לתאם שיחת טלפון מקדימה. בשיחה זו תוכלו להתרשם מצורת ההתנסחות שלו, האם הוא סבלני, אדיב ובעל נכונות לענות לכם על שאלותיכם. בררו האם הוא יטפל בכם באופן ישיר או מישהו מטעמו. נבהיר כי במשרדים בהם ישנם מספר עורכי דין אחד מהעובדים הוא זה שיטפל בפרויקט בבקרה של בעלי המשרד. זה דבר נהוג ובסדר כל עוד אותו עובד נותן מענה מלא ומבין את הפרויקט.

• לאחר התרשמותכם, בקשו לתאם פגישה פרונטלית (או זום) עימו. לפגישה זו תגיעו מוכנים עם שאלות שמעניינות אתכם.
  לדוגמא: מה הן לוחות הזמנים לפרויקט, מה תפקידו של העורך דין במהלך הפרויקט, מה סדר הפעולות הנכון בעיניו לקידום הפרויקט, על אילו מסמכים לרוב בעלי הזכויות נדרשים לחתום. התרשמו מיכולות הניהול שלו – ניהול נכון הוא בין היתר לקשר ולגשר בין כל הגורמים שלוקחים צד בפרויקט: הדיירים, הנציגות, עורכי הדין של היזם, היזם עצמו, הקבלן, האדריכל, המפקח ועוד.

• השווה את המידע שקיבלתם מעורכי הדין עימם שוחחתם וקבלו את ההחלטה המושכלת ביותר עבורכם.
  לאחר מכן, קבעו יום ושעה ותזמנו 3-4 משרדי עורכי דין לבניין להצגת משרדם לנציגות הדיירים / לכלל הדיירים. תקציבו 30-45 דקות לכל עורך דין שיציגו אחד אחרי השני ובסוף הערב בחרו את העורך דין המועדף עליכם. זה שהכי התחברתם אליו, הכי שירותי ועוד ועוד.

• לאחר בחירת עורך דין, תתבקשו לחתום על הסכם שכר טרחתו. נבהיר בשנית כי עצם חתימתכם על ההסכם לא מחייבת בתשלום שכר טרחתו אילו זה ישולם במלואו על ידי היזם. בדקו שאכן יש סעיף שקובע שעורך הדין לא יבוא לדיירים בבקשה לתשלום שכר טרחתו.

• מרגע זה, “הכדור” עובר לידיים של עורך הדין, תפקידו להכין עבורכם מסמכי “קול קורא” מעין מכרז יזמים פרטי המאגד מספר רב של שאלות, להפיץ אותו לקהל היזמים בין אם מהיכרות שלו ובין אם אתם ביקשתם להעביר ליזמים שאתם מכירים ובכך לערוך התמחרות לשם מקסום התמורות שלכם.

• לכל אורך הפרויקט, תפקידו של עורך הדין ללוות אתכם בפן המשפטי, לעדכן אתכם בנעשה, לוודא שהיזם עומד בהוראות ההסכם, להחזיק בידיו את הערבויות של הפרויקט ועוד.

זיכרו!

• לא כל עורך דין מתאים לכל פרויקט. הניסיון הוא לאו דווקא הדבר החשוב ביותר.

• עבודה מאומצת בתחילת הדרך “שתגזול מכם זמן רב” תשתלם לאורך הפרויקט ואף עשויה לחסוך לכם בזמנים עתידיים. כשהדברים נעשים בחוכמה ובסדר נכון, סיכויי הפרויקט להתנהל באותה הדרך גדלים.

• שקיפות בין כל הדיירים הינה הדבר החשוב ביותר בפרויקטים! אינכם רוצים להתקדם עם עורך דין שלא משתף בכל הנעשה ומסתיר דברים מכם!

• שוויוניות. כלל אצבע בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה שוויוניות מלאה בין כל בעלי הזכויות.
  ככלל אצבע, כל בעל נכס מקבל את אותן התמורות כמו יתר בעלי הנכסים בבניין.

המלצתנו

• שימו דגש על עורך דין שתחום ההתחדשות העירונית זה כל מעשיו.
• שימו דגש על עורך דין שייצג מספר רב של פרויקטים.
• היעזרו בחברה מארגנת! מעין מנהלת פרטית שתעזור לכם בארגון ותלווה אתכם לכל אורך חיי הפרויקט (גם שכר טרחתה משולם על ידי היזם!). כמו שהבהרנו את תפקידו של עורך הדין, לחברה המארגנת יתרון רב גם כן ותעזור לכם לקדם את הפרויקט באופן מהיר, איכותי ושקוף.

רותם מוקד, עו”ד
קבוצת נובה התחדשות עירונית – לחדש, לדמיין, להגדיר

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר, המידע הוא מידע לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***