נציגות דיירים בהתחדשות עירונית | ידע שווה כסף

דף הבית » נדלן » נציגות דיירים בהתחדשות עירונית

---

בימים אלה בהם מקודמים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית הן במסגרת תמ”א 38 והן במסגרת פינוי בינוי ומכיוון ופרויקטים רבים עוד יגויסו, יקודמו ויתוכננו, על בעלי הזכויות במקרקעין חשוב בראש ובראשנה להבין את הדבר הבסיסי ביותר – מינוי נציגות דיירים!

אנחנו בקבוצת נובה עושים לכם סדר מהכלל אל הפרט.

אז מי היא נציגות הדיירים?

נציגות הדיירים הינה מספר אנשים אשר נבחרים מתוך כלל בעלי הדירות בבניין מסוים.

לדוגמא: בבניין פלוני קיימות 12 תתי חלקות (היינו 12 בעלי זכויות), מתוך אותם בעלי זכויות ייבחרו מספר אנשים אשר ישמשו כנציגות הדיירים. מומלץ לבחור 3 נציגים לבניין. 

כבר כאן נדאג להדגיש כי יש לשמור על מספר אי זוגי של נציגים.

מה מטרתה של נציגות דיירים?

מטרת הנציגות היא לסייע בהתארגנות של כלל בעלי הזכויות בבניין המיועד או המעוניין לעבור פרויקט התחדשות עירונית (תמ”א 38 / פינוי בינוי) ולשמש כפנים והקול של כלל בעלי הזכויות בבניין, לעזור בהתארגנות של כלל בעלי הזכויות, להיות הגורם המקשר בין בעלי הזכויות לבין יועצי הדיירים (חברה מארגנת, עו”ד, מפקח) וכן אל מול היזם בדרך של העברת מסרים, עדכונים, החלטות שהתקבלו וכיוצ”ב.

הלגיטימציה של נציגות הדיירים היא עבודה אשר מבוססת על יחסי אמון בין חברי הנציגות לבין יתר כלל בעלי הזכויות, ריכוז צרכי הדיירים ורצונם.

איך ממנים נציגות?

ראשית נבהיר כי חשוב למנות נציגות דיירים מוקדם ככל האפשר. ז”א עוד ביום הבעת רצון מטעם בעלי הדירות לקדם פרויקט התחדשות עירונית ועוד לפני שיש יזם. מינוי נציגות נעשה בשני שלבים:

שלב ראשון – כינוס אסיפת דיירים

כאמור, ביום הבעת רצון הדיירים לקדם פרויקט התחדשות עירונית, עליהם לערוך אסיפה בין כלל בעלי הזכויות, לערוך פרוטוקול פגישה בו ייכתב כי בעלי הזכויות אכן מעוניינים לקדם פרויקט ובאותה אסיפה כבר לבחור מבין כלל בעלי הזכויות מספר נציגים אשר ישמשו כנציגות.

באסיפה יש להבהיר את מטרת הנציגות ואת הפעילות שעליה לעשות עבור יתרת בעלי הזכויות, את מטרות כלל הדיירים לגבי אופי הפרויקט הרצוי וטיב היועצים מטעם בעלי הזכויות. 

לשם קיום האסיפה על בעלי הדירות לפרסם מודעה על קיום האסיפה אשר תכלול תאריך, מיקום, שעה ואת נושא האסיפה (סדר היום) וכן לפרסם אותה לכלל בעלי הזכויות ואף לתלות מודעה במיקום ברור וחשוף בלובי הבניין. עוד יש לציין כי ככל ולא יהיה מניין חוקי מבין בעלי הזכויות האסיפה תדחה ב- X זמן ובעלי הדירות אשר יגיע לאסיפה יהווה את הרוב החוקי.

כאמור לשם כיום האסיפה יש להגיע למניין חוקי מבין בעלי הזכויות (מעל 50%) אשר יקבלו את ההחלטות שהוצגו על סדר היום וכמובן לתעד הכל בפרוטוקול אסיפה עליו יחתמו בעלי הדירות.

שלב שני – מינוי הנציגות והסמכתה

לקראת סוף האסיפה בעלי הזכויות יכולים להציע את עצמם או אדם אחר מבין בעלי הזכויות לשמש כנציג הדיירים. בעלי הזכויות יכולים לערוך הצבעה על מי יהיו הנציגים או מראש להחליט פה אחד מי הם רוצים שיהיו הנציגים שלהם.

בעת מינוי הנציגות יש לוודא כי יש מספר אי זוגי של נציגים. כך שבעת בחירת חברי הנציגות באסיפה הכללית יש לדאוג למינוי של 3 חברי נציגות (זה המספר המומלץ על ידינו). המטרה בבחירת מספר אי זוגי של חברי נציגות היא בכדי למנוע אי הסכמות בין חברי הנציגות כך שבמצב בו ישנם שני חברים האחד אומר א’ והשני אומר ב’, יהיה שובר שיוון עם חבר נציגות שלישי.

לאחר בחירת חברי הנציגות, יחתמו כלל בעלי הזכויות על כתב הסמכה המאשרר את בחירת בעלי הזכויות באותם חברים. כתב ההסמכה ייכנס לתוקף רק לאחר חתימת 51% מבעלי הזכויות. 

בין הפרטים שיש להכניס בכתב הסמכת הנציגות הן: כתובת הבניין, סך הדירות בבניין וכמה מתוכן השתתפו באסיפה, אישור כי בעלי הדירות אכן מסמכים את אותם חברי נציגות, הסבר כי חברי הנציגות פועלים בשם בעלי הזכויות לשם העברת מידע, ביצוע בירורים, והנגשת תהליך הפרויקט, אי התחייבות חברי הנציגות לחתום ו/או להתחייב בשם בעלי הדירות על חתימה של הסכם מפורט, קבלת הצעת היזם ו/או התמורות וכיוצ”ב, שמות חברי הנציגות, חתימה ותאריך.

התחייבות הנציגות כלפיי בעלי הזכויות

תפקיד נציג הדיירים הינו תפקיד שנעשה ללא כל עלות מצד הדיירים והינו תפקידי התנדבותי במלוא מובן המילה ועל כן, על נציגות הדיירים לפעול תחת מספר פרמטרים:

• לפעול בשקיפות מלאה ללא משוא פנים לייצוג מירבי של בעלי הזכויות ורצונותיהם
• לא לקבל תמורה עודפת בגין עבודתם
• להימנע מכל שימוש בעמדת הנציגות לקידום מטרות אישיות
• להצהיר בפני הדיירים על כל ניגוד עניינים שיכול להיות למי מהנציגים בכל שלב של הפרויקט
• לפעול לעדכון שוטף של בעלי הזכויות על קצב התקדמות הפרויקט תוך הכנת פרוטוקולים העברת החלטות וכיוצ”ב
• לתפקד כגוף המתווך בין בעלי הזכויות לבין כל גורמי הפרויקט
• לפעול להענקת תוקף מחדש של נציגות הדיירים בכל שלוש שנים או לפעול לבחירת נציגות מחודשת בתום כל תקופה.

במקרים בהם יש חברה מארגנת במתחם המיועד לפינוי בינוי, תפקידה הוא לעזור לכלל בעלי הזכויות ולעזור לנציגות הדיירים בעבודתם. היינו, תפקיד החברה המארגנת הוא כשמה כן הוא, לעזור לבעלי הזכויות להתארגן לשם הוצאת פרויקט אל הפועל, לעזור להם בבחירת יועצים מטעמם, לעזור להם לשמור על הליך תקין של התחדשות עירונית התואם את הוראות החוק, לשמור על כלל בעלי הזכויות במקרקעין מפני השגת רווח אישי הן של חברי הנציגות והן של מי מבעלי הזכויות ובכלל זה לעזור לקדם את הפרויקט בצורה המיטבית, האיכותית והמהירה ביותר כאמור, תוך שמירה על הוראות הדין.

במתחמים של פינוי בינוי יש מושג שנקרא נציגות ״על״

נציגות העל היא נציגות שנבחרת מתוך נציגי הבניינים ותפקידה להיות הגורם הישר לתקשורת מול החברה המארגנת, עורכי הדין וחברת הפיקוח. בנוסף לכך תפקידה לבחור את היזם מבין כל היזמים שיגישו הצעה לפרויקט. היינו, תפקידה של נציגות העל זהה לתפקידה הנציגות בכל בניין רק הפעם ברמה המתחמית של הפרויקט. לדוגמא, בפרויקט בו ישנם 10 בניינים לא יהיה ניתן להתנהל מול 30 נציגים שונים ולכן בוחרים מתוך הנציגים הללו את נציגות העל. 

נציגות העל יכולה למנות מספר רב יותר של נציגות והמלצתנו היא כי יהיה נציג אחד מכל בניין או נציג מכל שניים שלושה בניינים תלוי בגודל הפרויקט.

בכדי שפרויקטים יוכלו להתקדם במהירות האפשרית הכל בנוי כפרמידה:

בראש הפרמידה – נציגות העל

מתחתיה נציגות הדיירים,

מתחתיה כלל בעלי הזכויות,

כמובן שהחברה המארגנת מלווה את הפרויקט לכל אורך הדרך הן נציגות העל, הן נציגות הבניין והן כלל הדיירים.

נבהיר שוב שתי נקודות חשובות ביותר בשנית,

• נציגות הדיירים ו/או נציגות העל לא יכולה להתחייב בשם בעלי הזכויות לחתימה על הסכם, לקבלת תמורה כלשהי וכן הלאה. מה עוד שעליה להעביר את כלל המסרים וההצעות שהתקבלו ליתר בעלי הדירות.
• על חברי הנציגות לפעול ללא משוא פנים, עם שקיפות מלאה מול כלל בעלי הזכויות ולהימנע מקידום אינטרסים אישיים שלהם.

עו”ד רותם מוקד, קבוצת נובה – לחדש, לדמיין, להגדיר

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר, המידע הוא מידע לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***