חשיבות הריבית והמימון כשמשקיעים בנדל"ן - ידע שווה כסף

בתקופת אי וודאות כמו שאנו חווים בחודשים האחרונים, משקיעים רבים שוקלים לגוון ולהגדיל את תיק ההשקעות שלהם על מנת להפחית את הפגיעות שלו לתנודתיות האחרונה בשוק. אחת הדרכים לעשות זאת היא על ידי רכישת נכסי נדל”ן באמצעות נטילת מימון.

“מה אחוז הריבית?” זו בדרך כלל השאלה הראשונה שמשקיעים שואלים כשהם באים להחליט האם להשקיע בנדל”ן בישראל או בחו”ל. אבל לדעתי, זו לא השאלה הנכונה שצריכה להישאל, או לפחות זה לא הדבר שהכי צריך להדאיג אותם.

שלא תבינו לא נכון, הריבית בהחלט צריכה להוות שיקול מרכזי בבחירת הרכב המימון לעסקה, אך היא לא צריכה להיות הגורם המשמעותי ביותר שעליו היא תקום או תיפול. ישנם היבטים ועקרונות נוספים שיש לקחת בחשבון.

בחנו את מצב השוק הנוכחי 

חשוב לבצע ניתוח של שוק הנדל”ן הקיים, לרבות, מחירי הנדל”ן באזורי ההשקעה הרלוונטים. השינוי שחל בהם בשנים האחרונות, נתוני התעסוקה, מצב התעשייה המקומית, האם קיימת הגירה חיובית או שלילית, מהם דמי השכירות לנכסים, ועוד. בחנו גם אילו אסטרטגיות השקעה רלוונטיות לאותו אזור, האם השוק הנוכחי מתאים יותר עבור עסקאות פליפ קצרות טווח, או לעסקאות לטווח יותר ארוך.

אנחנו נמצאים היום במצב בו מצד אחד, הריביות הגבוהות מצננות את השוק ומייקרות את עלויות מימון הנכסים, ומצד שני, אותן ריביות גם יוצרות הזדמנויות למשקיעים ופותחות אפשרויות לרכישת נכסים, שנמכרים בעשרות אחוזים מתחת לערכם. משקיעים ותיקים בוחנים הרבה יותר אלמנטים מעבר לעלויות המימון הגבוהות הנוכחיות ולחשוב לטווח הארוך.

נקודה נוספת שיש לתת עלייה דגש, היא שאמנם עלויות המימון עלו אבל גם דמי השכירות הפוטנציאלים נמצאים במגמה דומה ומאפשרים למשקיעים לקבל תזרים מזומנים חיובי גם בסביבת ריבית גבוהה. בארה”ב למשל בשנה האחרונה, דמי השכירות הציגו עלייה של 12% משנה לשנה. כשאלו הנתונים וכשקיים מחסור באמריקה של קרוב ל-4 מיליון יחידות דיור, יותר ויותר פונים להשכרת נכסים ומחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות והמשקיעים יכולים לנצל זאת לטובתם.

נדל”ן כאמצעי הגנה וגידור מאינפלציה 

שיעורי האינפלציה בשנתיים האחרונות בארה”ב הגיעו לרמות של מעל ל-9% בשיאן. דבר שיצר הרבה חשש בקרב המשקיעים. כשבמילים פשוטות, הכסף שלנו איבד בתקופה הזאת 9% מערכו אם הוא נשאר בחשבון הבנק. אחד מאפיקי ההשקעה המעניקים הגנה וגידור מסוימים מהאינפלציה הוא הנדל”ן.

בניגוד למניות, המייצרות את אותה הכנסה, נדל”ן למגורים יכול לייצר לכם תשואה גבוהה יותר, גם אם שווי השוק של הנכס נמצא בירידה. איך זה קורה? באמצעות העובדה הפשוטה שמשכירים נוטים להגן על עצמם חוזית מפני האינפלציה ושחיקת ההון על ידי עדכון תעריפי השכירות מדי שנה.

גם אם תנאי המימון הנוכחיים בשוק גבוהים ולא אידיאליים, תמיד צריך לזכור שבמהלך השנים ניתן לשפר אותם על ידי מחזור ההלוואה כשהריבית במשק תרד, ועל ידי כך להוזיל את העלויות בטווח הארוך. אמנם עלויות המימון יגדילו את עלות העסקה אבל עם זאת, ככל ומדובר בעסקה טובה, התשואה המצרפית הכוללת (IRR) תהיה גבוהה כמעט תמיד מעלות המימון, לא משנה כמה היא יקרה. חשוב לזכור גם שלמימון מחדש של הלוואה יש עלויות, וייתכן ותצטרכו לשלם קנס על פירעון מוקדם, ולכן יש לבחון את הכדאיות של המהלך מראש.

ניכוי מס

ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות מעניקה הטבות וניכוי מס משמעותיים מאוד למשקיעים זרים בהשוואה לשוקי נדל”ן אחרים בעולם. העובדה שיש כל כך הרבה הוצאות הניתנות לניכוי מס, בייחוד כאשר אתם נעזרים במינוף, גורמת להשקעה להיות משתלמת הרבה יותר.
כמובן, שצריך לבחון כל מקרה לגופו ולהתייעץ עם רו”ח מוסמך לגבי מצבכם, אבל עובדה שניתן לנכות את רוב ההוצאות הנלוות להלוואה, כולל הריבית לאורך כל חיי ההלוואה, היא משמעותית ומעניקה יתרון גדול מאוד למשקיעים.

תחשבו לטווח ארוך ותבחנו את רכישת הנכסים כמרתון

התקופה האחרונה, בה אנו עדים לריביות גבוהות מאוד במשק, לאחר שנים של ריבית אפסית, לא צריכה להרתיע משקיעים ולגרום להם לברוח מהשוק, אלא רק להתאים את אסטרטגית ההשקעה שלהם לפי המצב שנוצר. משקיעים צריכים להבין שהריבית בין אם היא גבוהה או נמוכה, פותחת בפניהם כל פעם מחדש הזדמנויות מעולות:

אם הריבית נמוכה – נוצרת הזדמנות טובה “לנעול” ריביות טובות יותר. במקביל הריבית הנמוכה, מפחיתה גם את עלויות רכישת נכס, ונוצרת הזדמנות טובה להשקיע בשיפוץ, להעלאת הערך.

אם הריבית גבוהה – נוצרת הזדמנות טובה יותר, היות ורוכשים ומשקיעים רבים נאלצים למכור נכסים במחירים שמתחת למחירי השוק, בגלל קשיי מימון שונים או סיבות אחרות, כשגם התחרות על כל נכס פוחתת בגלל עלויות המימון הגבוהות. במצב עניינים שמגדיל את הסיכוי שלכם לרכוש נכס במחיר משתלם ולהגדיל רווחיות.

בחרו גורם מלווה שיסייע לכם במימון הנכס 

לאור המורכבות הרבה הכרוכה בעסקת נדל”ן בארץ זרה, לרבות הרגולציה, החקיקה, השפה, התרבות והשוק השונה, מומלץ להסתייע בגורם מלווה בעל ניסיון שינתח מראש את היכולות הפיננסיות שלכם וידע לייעץ לכם לגבי הסוגיות הרבות הכרוכות במימון העסקה. כמו למשל סיוע בהכנת המסמכים והמידע אותם תידרשו להציג לבנק וניסוח תשובות עבור הסברים שהבנקים וגורמי המימון השונים צפויים לדרוש מכם. בנוסף, למתן סיוע בהכנות הנדרשות לסגירת העסקה, התגברות על אתגרים עתידיים, ייעוץ לגבי בניית מערכת יחסים ארוכת טווח עם הגורמים השונים, ועוד. הכל כדי לעזור לכם כמשקיעים להשיג את יעדי ההשקעה שהצבתם לעצמכם. עבודה עם לנדר או בנק שיודע לעבוד עם משקיעים זרים תחסוך לכם הרבה מאוד זמן, תסכול וכסף.

בשוק תנודתי, מהירות היא שם המשחק

בתקופת אי ודאות כמו זו, העסקאות המשתלמות באמת נסגרות ונחטפות תוך זמן קצר. מצד שני, עסקאות נדל”ן, בייחוד בחו”ל, דורשות בחינה מעמיקה, המצאת מסמכים רבים, וחישוב סיכונים, בהליך שיכול לקחת לא מעט זמן.

כדי לקצר את זמן בחינת העסקה, מומלץ להסתייע בגורמים המקצועיים הטובים ביותר, ביניהם עורכי דין, רואי חשבון, שמאים, יועצים פיננסיים ומימון, שכבר עברתם איתם כברת דרך. גורמים שיוכלו להמציא את כל האישורים וההיתרים הנדרשים במהירות. ביצוע מהיר של ההליך, גם מחזק את האמינות שלכם ומאפשר לסגור עסקאות, שאולי לא היו מתקיימות אם תהליך מימון היה ארוך ומסורבל.

משקיעים צריכים להקיף את עצמם באנשי מקצוע עם ניסיון וידע, שידעו בדיוק מה לבקש ולדרוש מכם כלקוחות וגם ידעו מראש לסגור את כל הפינות והניואנסים הקטנים, כדי לא לעכב את התהליך. מצאו גורמים מלווים שידעו לתזמן את סגירת העסקה במהירות וביעילות, ולחסוך כמה שאפשר את הבירוקרטיה וההתנהלות מול הרשויות והגורמים הבנקאיים השונים. הסתייעות באנשי מקצוע שמכירים אתכם ואת החוסן הפיננסים שלכם, גם מורידה את הסיכון שאתם לוקחים במסגרת העסקה.

הכותב אורן (אריק) סמילה הוא מנהל שותפויות אסטרטגיות בחברת Lendai המעניקה מימון לבתים פרטיים בארה”ב עבור משקיעים זרים