מה עדיף דירה מקבלן או יד שנייה - ידע שווה כסף - התנ"ך של עולם הפיננסים

דף הבית » נדלן » מה עדיף דירה מקבלן או יד שנייה

---

אחת השאלות בתחום הנדל”ן היא השאלה “מה עדיף דירה ראשונה מקבלן או דירה יד שניה?”

אנחנו מדברים כרגע נכון לסוף מרץ 2024, יתכן מאוד וחלק מהדברים שנכתוב כאן כבר לא רלוונטים.

בכתבה נכתוב יתרונות וחסרונות של כל אחת מהאפשרויות, כך שאתם תוכלו להחליט מה עדיף עבורכם כי אין אמת אחת כאן, כמו בהרבה דברים בעולמות הפיננסים (ובכלל בעולם) אין ודאות מה יהיה בעתיד. 

אז יאללה בואו נתחיל…

עיצוב הדירה

בדירה יד ראשונה מקבלן אפשר לבחור בדיוק את העיצוב שאנחנו רוצים, ניתן להזיז נקודות חשמל, אינסטלציה וכו’. כמובן כל שינוי מהסטנדרט שהקבלן מציע הוא בעלות כספית נוספת. 
כלומר, אנחנו קונים מוצר אבל זה לא המחיר הסופי שנשלם.

הבנייה היא בהתאם לסגנון בנייה עדכני מבחינת נראות הבניין חיצונית והלובי בעיקר מבחינת נראות בתוך הבניין. כמו כן איכות הבנייה והבידוד מתקדמת עם השנים.

בדירת קבלן יש שנת בדק ואחריות הקבלן לתיקונים שונים.

בדירה יד שנייה ניתן לבצע שיפוץ לדירה, לרוב השיפוצים מתמקדים במטבח, תאורה, ארונות מקלחת, דלתות וריצוף. לכן גם כאן לא בהכרח שעלות הדירה הכוללת היא סופית.

אין לנו השפעה על נראות הבניין, הבידוד פחות איכותי.

נשים לב שביד שנייה אנחנו רואים את עיצוב הדירה מראש ויכולים לדמיין מה השינויים שנעשה, אנחנו מתרשמים מהמרחבים של הדירה, מהנוף וכו’.

אנחנו יכולים לבחור דירה במצב טוב שלא צריכה שיפוץ ויתכן גם שנבחר בדירה שצריכה שיפוץ קומפלט. כלומר, פוטנציאל להשבחה בדירה יד שנייה ובאמצעות השבחה נוכל לעלות את ערכה במחיר השכירות שנקבל ובשוויה של הדירה. השבחות שונות ומגוונות קיימות כמו למשל הוספת חדר, שידרוג הדירה בשיפוץ רחב ואפשר גם בשיפוץ קוסמטי בלבד שינסה למקסם ערך.

מחיר הדירה

עלות נוספת שעולה בחודשים האחרונים לכותרות היא עלות המע”מ, בחוזה רכישה מקבלן רשום מחיר x והמחיר כולל מע”מ בעת התשלום, המע”מ יכול להשתנות בין חתימת החוזה למועד התשלום וכך המחיר הסופי של הדירה עולה ונשלם יותר.
למה מדברים על זה בתחילת 2024? מכיוון שב-2025 המע”מ צפוי לעלות מ-17% ל-18%.
נקח דוגמה של דירה ב-2.2 מיליון שקלים ששולם תשלום של 200 אלף, כלומר יתרה לתשלום של 2 מיליון, פער של 1% הוא 20 אלף שקלים.

בדירה יד שניה המחיר בחוזה הוא סופי.

מועד אכלוס וסיכון

בדירת קבלן יתכנו עיכובים ארוכים יותר לרוב מאשר בדירה יד שניה. נשים לב שלפי חוק מכר הקבלן מחוייב לשלם “דמי שכירות מוגדלים” (הסכום נקבע לפי דירות דומות, בפועל המחיר גבוה ממחיר שכירות של דירה דומה) לאחר עיכוב של 60 יום מהמועד מסירה המקורי, במקרה שעברו 60 יום הוא ישלם גם על ה-60 יום שעברו.

מועד האכלוס (פינוי) בדירה יד שניה הוא הרבה יותר צפוי (וגם אם יש שינויים לרוב הם קטנים).

משך הזמן מחתימת חוזה עד המועד הצפוי לאכלוס בפרויקט מקבלן יכול להיות מיידי ויכול להיות מספר שנים רבות, ביד שניה לרוב משך הזמן הוא לא ארוך במיוחד (כמובן כל מקרה לגופו).

בגלל עליות הריבית והלחץ הפיננסי על הקבלנים, רצוי להצמד לקבלן חזק ויציב כך שהסיכוי שלנו שהעסקה שלנו תושלם הוא גבוה. נציין שנכון יש את חוק ערבות מכר אבל עדיין לא היינו רוצים החלפת קבלן כי זה תהליך שיקח זמן וכסף.

תנאי מימון

נכון להיום תנאי המימון של הקבלנים לרכישת דירות חדשות הם מדהימים: 5-95, 10-90, 20-80 בחלק מהמקרים יש גם הלוואת קבלן על חלק מהסכום, בחלק אין הצמדה למדד תשומות הבניה כלל. הטבות אלו שוות עשרות אלפי שקלים בפועל לרוכש, על הלוואות קבלן והטבות המימון השונות וכמה הן שוות פירטנו והסברנו בפרק 143 בפודקאסט שלנו.

ניקח כדוגמה דירה ב-2.5 מיליון שקלים בעסקת 10-90, נצטרך היום לשלם רק 250 אלף שקלים (+עלויות עו”ד, מס רכישה) ובעצם בכל שלב אנחנו מחזיקים שווי נכס של 2.5 מיליון שקלים, כך שאם המחירים יעלו בכל תקופת הבניה ב10-15% אנחנו בעצם עשינו 100% על ההון העצמי ששמנו עד כה. כמובן זה עובד גם למקרה ההפוך ובמקרה של ירידה ב10% אנחנו מוחקים שווי בגודל ההון ששמנו.

נשים לב כי בתחום הבניה לרוב מה שקורה המחיר הזול מוצע בפריסייל ולאחר מכן בהתאם להתקדמות הבניה הקבלן מעלה מחירים, כמובן כאשר זה מגובה במכירות בפועל.
לרוב מחירים טובים יחסית יהיו בתחילת התהליך.
יתכנו גם מבצעים כאשר הדירה כבר מוכנה והאכלוס קרוב, אבל לרוב זה עדיין מחיר גבוה יותר מאשר מחירי הפריסייל.
בתקופה של היום שהריבית לוחצת את הקבלנים וכן בעקבות המלחמה היתה ירידה בביקושים, קבלנים רבים מציעים מבצעים שונים בין אם זה מבחינת האבזור, לדוגמה שידרוג בריצוף, מטבח, או מזגן בבית ובין אם זה בתנאי התשלום (שלמו X% עכשיו והשאר במפתח) שהפכו לסטנדרט.
כזכור הסטנדרט הוא תשלום על פי קצב התקדמות הבניה.

בדירה יד שניה הקונה והמוכר קובעים לוח תשלומים, זה מאוד תלוי במה המוכר קונה במקום, משכנתאות וכו׳, אבל הרבה פחות נפוץ לשלם 10% עכשיו והשאר במפתח, מה גם שמועד הפינוי הוא קצר יותר מאשר מפרויקט שבתהליכי בניה.

מכירת והשכרת הדירה

חשוב לציין שלא כל הנוצץ הוא זהב וזהירות נדרשת. רבים חושבים שיכנסו עכשיו ויבצעו מכירה לפני טופס 4, לא מעט קבלים בכלל לא מסכימים לכך ואלו שכן לרוב יש לכך תנאים כמו לאחר שהקבלן מכר לפחות X% מהדירות וכן יש מורכבויות מבחינת הסבת ערבויות ומשכנתא של הרוכש החדש. 

כמו כן נשים לב שאם נכנסים הרבה משקיעים לפרויקט יש לנו אתגר במכירה והשכרה באזור של משקיעים, במקרה כזה מחירי השכירות יהיו נמוכים משמעותית מהמחיר שאנחנו צופים כי בהתחלה יש הצפת שכירויות, לאחר כמה שנים המחיר יתייצב. 

סביר שרבים ימכרו בין הטווח של קבלת טופס 4 או לאחר שנה וחצי כדי למכור בפטור ממס שבח, זה משהו שאנחנו צריכים להערך אליו, יתכן ועדיף לא למכור כשההיצע גבוה כי כשיהיה הרבה היצע היכולת שלנו לקבל מחיר טוב יורדת כי לקונה יהיו חלופות רבות.

ביד שניה ניתן לראות היסטוריה של מכירות, ניתן לראות מה ההיצע הזמין להשכרה ומכירה, אפשר לדבר עם אנשים בשכונה ולשמוע מהניסיון שלהם.

מה גם שניתן לקבל שכירות כבר היום, לעומת להמתין עד שהדירה תיהיה מוכנה ואז לפרסם לשכירות.

מה שכן כמו שמופיע בהמשך, זה גם אומר שנקח משכנתא היום (אם אנחנו משתמשים במשכנתא לרכישה), ואז ייתכן תזרים שלילי מההשקעה.

משכנתא וביטוח משכנתא 

מבחינת משכנתא תנאי המימון של הקבלנים מסייעים לנו לא לקחת משכנתא כעת, כך שנקח את המשכנתא בעתיד. למה זה טוב? אם בעתיד אנחנו אמורים להרוויח יותר לדוגמה סטודנטים בסוף התואר, אנשים בתקופת סטאז. יש גם סברה שהריבית בעתיד תרד כך שאם נקח בעתיד נקבל ריביות טובות יותר. למה זה רע? אנחנו לא באמת יודעים מה יהיה בעוד כמה שנים, מה יקרה אם דווקא השכר ירד? או חלילה לא נעבוד כלל?
מה אפשר לעשות אם בכל זאת רוצים משכנתא? רוב הקבלנים מאשרים הקדמת תשלומים (חלקם ירצו שתשלום כזה יהיה לפחות 100 אלף שקלים). כך ניצור את המשכנתא היום, נמשוך סכום מינימלי עבור הקבלן ואז בעצם קיבענו לנו את התנאים, זה מוריד את סף הפחד של מה יקרה בעוד כמה שנים מבחינת הכנסות וצריך לזכור שמשכנתא היא ארוכת טווח אבל ניתן למחזר משכנתא במהלך התקופה.

ביטוח משכנתא מבחינה בריאותית האם ניהיה בשרי ביטוח, אם חלילה בגלל מחלה או מוות. לדוגמה אם אחד מבני זוג נפטר, בן הזוג השני יצטרך להשלים את הרכישה או לבטל את העסקה. ביטול עיסקה לרוב סביב 10% משווי הרכישה וזה לא עלות של עשרות שקלים אלא מאות אלפי שקלים.
להשלים את הרכישה לעיתים לא ניתן כי אם היו 2 בני זוג עם הכנסה משותפת של 20 אלף נטו לדוגמה ונשארנו כעת עם 10 אלף נטו, לא יאשרו לנו משכנתא של 6000 בחודש לדוגמה.

מה אפשר לעשות? לבטח בביטוח חיים כל אחד הרוכשים בשווי היתרה לתשלום. 

שכונה חדשה יתרון או חיסרון?

מצד אחד יתרון גדול מכיוון שלרוב העירייה משקיעה בפיתוח של השכונה בין אם זה פארקים, דרכי גישה, שביל האופניים, אזורים מסחריים. 

מצד שני בשכונות חדשות אנחנו עדיין לא יודעים מי האוכלוסייה שתהיה.

כמו כן לפחות בהתחלה חלק מהשכונה עדיין אזור בנייה, המדרכות לא מושלמות, אבק מהבניה ורעש בניה. אלא אם אתם נכנסים כאחרונים בשכונה.

נשים לב שלא כל פרויקט מקבלן הוא בשכונה חדשה לגמרי ויש פרויקטים בשכונות שכבר קיימות, שם רוב הנתונים כבר ידועים.

משא ומתן 

כאשר אתם מול חברה יש להם מחירי מינימום לדירה, כמובן שככל שהם צריכים יותר למכור יתגמשו יותר. גם אם נרכז קבוצה של מספר רוכשים כנראה נקבל הטבות ברכישה, כמו שאנחנו עושים בקליקת הנדל”ן, מרכזים קבוצה של קונים ומשיגים הטבות משמעותיות לחברי הקבוצה, הטבות שמגיעות לעשרות אלפי שקלים.

לעומת זאת כאשר אתם מול אדם פרטי יתכן והוא צריך את הכסף דחוף, או צריך תנאי פינוי כלשהם אותם אתם תספקו בתמורה למחיר שאתם רוצים. יתכן והוא רכש דירה והוא רוצה למכור את הדירה הקיימת כדי להנות ממיסוי דירה יחידה ופטור מס שבח ולכן יהיה מוכן להתגמש בכמה אחוזים.
בכל שנה יש גירושין, אנשים שנפטרים ומשאירים דירות ירושה ולעיתים במקרים כאלו הדירות מוצעות במחירים זולים ממחיר שוק וגם תתכן גמישות רבה יותר במשא ומתן.

פינוי בינוי

פוטנציאל שקיים בדירות יד שניה ישנות הוא פינוי בינוי, תהליך בו בעצם אנחנו הורסים את הדירה הקיימת והבניין הקיים ובמקום בונים בניין חדש, כל דירה תקבל עוד חדר, מרפסת, מעלית, בדירה החדשה יהיה ממ”ד.

כך בעצם מדירה ישנה לדוגמא בת שלושה חדרים ללא מעלית מרפסת וממ”ד, אנו נקבל דירת ארבע חדרים עם מעלית מרפסת וממ”ד, דבר אשר מעלה את ערך הדירה בעשרות אחוזים וגם את מחיר השכירות.

זהו בעצם יתרון גדול מאוד של דירה יד שניה, המדינה הולכת לכיוון של התחדשות עירונית, אך עם זאת צריך לזכור שהתהליך ארוך ולעיתים אנשים מחכים מעל עשור ועדיין נשארים בניין הישן שלהם.

דירה מקבלן או דירה יד שניה? תלוי…

יד 1 מקבלן

• תנאי מימון (נכון ל2024)
• אם שכונה חדשה יש פוטנציאל פיתוח
• אפשר לעצב איך שרוצים 
• אין שוכר על הראש
• משכנתא בעתיד (יתרון וחיסרון), אפשר לקחת חלק היום רק כדי לקבל וודאות שהמשכנתא מאושרת.
• למי שיש דירה ראשונה וקונה דירה חליפית יכול להחזיק למשך תקופה 2 דירות הרחבנו על זה בפרק 152 בפודקאסט שלנו
• התעסקות ועלויות בכל מיני בחירות של הקבלן / שדרוגים
• מועד איכלוס פחות ודאי, סיכון להשלמת הבניה ולתקלות בדרך.

יד 2

• יכולות מו”מ
• מציאת דירה במצב רע ובמיקום טוב, לשפץ ולהרוויח מההשבחה
• מציאת דירה מושכרת מהיום הראשון – דמי שכירות עכשיו
• משכנתא בתנאים של היום שידועים בודאות גבוהה יותר
• האזור והשכונה קיימים, ניתן להכיר ולחקור לעומק מה קיים ומה מתוכנן להמשיך.
• מתאים למי שיש לו הון עצמי כרגע ויכולת לקחת משכנתא כרגע
• השינוי המשמעותי הוא במקרה של פינוי בינוי.

גם ביד ראשונה מקבלן וגם בעסקאות יד שניה אפשר למצוא עסקאות טובות ועסקאות פחות טובות, בכל עסקה שתעשו תבדקו טוב את נתוני העסקה הספציפית, תוודאו איך המספרים משתנים במצבי שוק שונים, כמו עליה וירידת מחירים, אינפלציה, ריבית, תקלות, עיכובים וכו’.

חשוב להבין את העסקה וההשלכות ולא לרוץ אחרי טרנדים.

הכי חשוב לבדוק שהעסקה מתאימה לכם ולמטרות שלכם, עסקה נהדרת לאדם אחד יכולה להיות נוראית לאחר ואפילו לאותו אדם בשלב אחר בחיים.

שימו לב, בפודקאסט שלנו בפרק 159 דיברנו על נושא דומה אך לא זהה, יד ראשונה אל מול עסקה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית, שווה להאזין לטיעונים שעלו בפרק.

***אין באמור לעיל המלצה לפעולות בניירות ערך ו/או בחירת מוצר פיננסי ו/או פנסיוני ו/או ביטוחי כזה או אחר, המידע הוא מידע לימודי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי עם בעל מקצוע***