מדינות מומלצות מולטיפמילי - ידע שווה כסף

מולטי פמילי – הנדל”ן הרווחי ביותר ב-2024

מגזר הבתים הרב-משפחתיים (מולטי פמילי) בארה”ב
ממשיך גם בשנת 2024 להנות משיעורי תפוסה גבוהים מאד
בהשוואה לממוצעים ההיסטוריים, זאת בזכות גורמי ביקוש קשיחים וחזקים
ולמרות עליית ריבית המשכנתאות בארה”ב והתייקרות העלויות.

אבל רגע, מה זה בדיוק מולטי פמילי?

מולטי פמילי זה מקבץ דירות שמוגדרות כנכס אחד (בטאבו) ומיועדות להשכרה בלבד.

זה יכול להיות בניין דירות וזה יכולה להיות שכונה עם שער, חדר כושר ובריכות.
כל אותן דירות נמכרות רק כקבוצה ואי אפשר למכור ולקנות כל אחת מהן בנפרד.
בעצם אין פרצלציה. אין חלוקה לתתי דירות.

גופי ההשקעה הגדולים ביותר בעולם, וגם הכספים שלנו
שנמצאים בקרנות השתלמות, קופות גמל וכו’
מושקעות בהרבה מתחמי מולטי פמילי.

זאת אחת מצורות הדיור הכי נפוצות בארצות הברית
ואחת מצורות ההשקעה הכי הכי נפוצות ואהובות.
גם הבנקים מתים על סוג ההשקעה הזה,
כי זה בעצם מייצר תזרים מזומנים מאד יציב.
בעיקר באזורים עם ביקוש מאוד גבוה מבחינת שוכרי הדירות,
שמקבלים בהם המון יתרונות.

אנחנו מאוד בעד השקעה במולטי פמילי ומנהלים השקעות בסך מאות מיליוני שקלים,
בהרבה אזורים בארה”ב, אבל בעיקר בניו ג’רזי.

פוטנציאל התשואות במולטי-פמילי הוא מהגבוהים שיש

בעיקר בזכות פעולת השבחה יזומה. כמו למשל שיפוץ מולטי פמילי הרוס,
או קניית מולטי פמילי שמושכר כיום נמוך יותר ממחיר השוק, העלאת מחירי השכירות בו
ומכירה שלו במחיר גבוה יותר.

אחרי המון שנות ניסיון, הגעתי למסקנה חד משמעית
שזאת דרך ההשקעה הכי נכונה היום לישראלים שרוצים
להצמיד את הכסף שלהם לתשואות גבוהות בהשקעה מעבר לים
בצורה נכונה ובטוחה.

הדרך הזאת נקראת גם השקעות קבוצתיות או קרנות השקעה.

אם אתם שוקלים להיכנס לתחום ההשקעה הרווחי במולטי-פמילי,
יש 10 ערים שמהוות את השווקים הלוהטים ביותר כיום להשקעה כזאת.
כדי לעזור לכם להחליט, ריכזנו רשימה של 10 הערים האלה בשנת 2024
שמציעות שילוב של בסיס כלכלי חזק, אוכלוסייה צומחת
ותנאי השקעה נוחים בנדל”ן – שהופכים אותן לאידיאליות.

10 הערים המובילות להשקעה במולטי-פמילי בשנת 2024

ניו ג’רזי

ג’רזי סיטי היא מרכז עירוני דינמי הממוקם מול מנהטן, מעבר לנהר ההדסון.
העיר נהנית משוק שכירות חזק בשל מיקומה האסטרטגי,
המאפשר גישה נוחה לעיר ניו יורק ומאכלסת אוכלוסייה מגוונת.
יוזמות הצמיחה והפיתוח המתמשכות של העיר מבטיחות זרימה קבועה
של דיירים עבור משקיעי המולטי-פמילי.

• ג’רזי סיטי היא שוק מובהק של שכירות –
  70% מיחידות הדיור התפוסות העיר מאוכלסות ע”י משכירים ולא בבעלי בתים.
• שכר הדירה החציוני עבור יחידה עם 2 חדרי שינה עומד על 3,950 דולר לחודש
• כמעט מחצית מהיחידות הזמינות מושכרות בטווח שבין 2,500$ ל-4,000$.

מדיסון

מדיסון, בירת מדינת ויסקונסין, היא עיר סטודנטים תוססת ביותר,
שתורמת משמעותית לשוק השכירות המקומי, בעיקר בזכות אוניברסיטת ויסקונסין-מדיסון.

• אוכלוסיית מדיסון זינקה ב-17% מאז 2010, וכיום מתגוררים בעיר למעלה מ-272,900 תושבים.
• שיעור האבטלה עומד על 2.1%, נמוך יותר מאשר במילווקי ובמדינת ויסקונסין בכלל.
• שכר הדירה החציוני עבור דירה עם 2 חדרי שינה הינו 1,675 דולר לחודש
•  למעלה מ-50% מהמשק הבית שוכרים ולא מחזיקים בנכס.

קולומבוס

קולומבוס, בירת מדינת אוהיו, ידועה בכלכלה המגוונת שלה, המציעה הזדמנויות תעסוקה במגוון רחב של תחומים. לצד צמיחת אוכלוסיה עקבית ואיכות חיים גבוהה, יש בה גם מגוון גדול של שירותים, מוסדות חינוך ושירותי ממשלה מקיפים.

• עלות מחיה נמוכות ב-10% מהממוצע הלאומי
• האוכלוסייה גדלה ב-1% בשנה האחרונה
• ההכנסה החציונית למשק בית זינקה ב-6.7% בשנה האחרונה.
• שכר הדירה החציוני עבור דירה עם 2 חדרי שינה עומד על 1,379 דולר לחודש, וצומח ב-6% בשנה.

נוקסוויל

כלכלת נוקסוויל מבוססת על מגוון תעשיות, ולא נשענת על סקטור תעסוקה יחיד, וכך מספקת בסיס יציב לתושבים וגם למשקיעי מולטי-פמילי. העיר חווה צמיחה עקבית באוכלוסייה ונוף עסקי מתפתח שמביא ללא הרף הזדמנויות תעסוקה חדשות לאזור ומעודד הגירה חיובית לעיר.

• אוכלוסיית העובדים גדלה ב-0.7% בשנה
• ההכנסה החציונית למשק בית עלתה ב-6.5%.בשנה
• הגיל החציוני בעיר עומד על 32.5, נמוך משמעותית מהממוצע במדינת טנסי שעומד על כ-41.
• מעל 50% מהדירות בעיר מושכרות
• שכר הדירה החציוני עומד על 1,590 דולר לחודש עבור דירה עם 2 חדרי שינה.

פיטסבורג

כלכלת פיטסבורג מתמקדת במידה רבה בשירות, רפואה, השכלה גבוהה, תיירות ובנקאות.
העיר חוותה צמיחה משמעותית בתעסוקה בשנה האחרונה, והורידה את שיעור האבטלה ל-3% בלבד.
בפיטסבורג יש גם אוניברסיטאות ומוסדות חינוך רבים, לצד איכות חיים גבוהה, וכולם יחד תורמים לסביבה אטרקטיבית להשקעה במולטי-פמילי.

• שכר הדירה החציוני עבור יחידה עם 2 חדרי שינה עומד על 1,456 דולר לחודש.
• השכונות היקרות ביותר כוללות את Crawford Roberts Hill ומרכז העיר פיטסבורג, שם שכר הדירה הממוצע הוא 2,000 דולר ומעלה.
• הר וושינגטון וסקוירל היל דרום הם בין המקומות הזולים ביותר, בהם שוכרים יכולים למצוא דירות במחיר נמוך מהשכר החציוני.

לואיסוויל

לואיסוויל היא העיר הגדולה ביותר בקנטקי, (וגם מקום הולדתו של המתאגרף האגדי מוחמד עלי)
ומתגאה בכלכלה תוססת עם מגוון רחב של תעשיות, כאשר ענפי הבנייה והייצור מייצרים את צמיחת התעסוקה המשמעותית ביותר.
אוניברסיטת לואיסוויל, הממוקמת בעיר, מפורסמת במירוץ הסוסים “דרבי קנטקי”.

• למעלה מ-35% מהתושבים מחזיקים בתואר ראשון או גבוה יותר, שיעור גבוה ב-25% מהממוצע במדינה.
• הן ההכנסה לנפש והן ההכנסה החציונית למשק בית – גבוהות יותר מאשר בקנטקי בכלל.
• שכר הדירה החציוני עבור דירה עם 2 חדרי שינה עומד כיום על 1,160 דולר לחודש.

ניו-יורק וברוקלין

ניו יורק סיטי כוללת חמישה רובעים – הברונקס, ברוקלין, מנהטן, קווינס וסטטן איילנד – ומאכלסת למעלה מ-8.3 מיליון תושבים. העיר היא כור היתוך של תרבויות, ואנשים מכל רחבי העולם מגיעים להתגורר ולעבוד בה. ניו יורק היא גם מרכז פיננסי משמעותי, כאשר וול סטיט ממוקם במנהטן תחתית.

נכסי מולטי-פמילי הם השקעה טובה בניו יורק סיטי, מכיוון שתמיד קיים בה ביקוש גבוה לדיור.

• ניו יורק ידועה כ”עיר של שוכרים” – 67% ממשקי הבית ב”תפוח הגדול” שוכרים דירה
• מחירי השכירות עלו ב-12% בשנה האחרונה ומציעים תזרים הכנסה צפוי משכירות שכל משקיע נדל”ן יחפש.
• שכר הדירה החציוני עבור יחידות עם 2 חדרי שינה עומד כיום על 4,995 דולר לחודש.

ווסט פאלם ביץ’ – WEST PALM BEACH

ווסט פאלם ביץ’ שבפלורידה היא עיר משגשגת על החוף המזרחי של המדינה ומהווה ממש בית לרווח פוטנציאלי בשוק נדל”ן המולטי-פמילי, בזכות השילוב המנצח של מיקום אטרקטיבי (קרובה לאברגליידס ולמספר רב של חופים) וגורמים שמעודדים צמיחה, כמו מזג אויר נעים, ממשלה שתומכת בעסקים והיתרון של מס הכנסה מדינתי אפסי.

• שוק נדל”ן רב-משפחתי מבטיח עם שיעורי צמיחה יציבים בתעסוקה ובאוכלוסייה
• ביקוש גבוה בקרב שוכרים
• מחירי השכירות עלו ב-2% בשנה האחרונה
• דירות עם 2 חדרי שינה מושכרות בכמעט 2,300 דולר לחודש.
• למעלה מ-50% מהמשפחות בשוק הנדל”ן שוכרות בתים
• חלק מהדירות מושכרות ביותר מ-12,000 דולר לחודש.

 Raleigh / Durham

Raleigh היא בירת קרוליינה הצפונית, Durham היא אחת הערים הגדולות במדינה ושתיהן נמצאות במיקום אסטרטגי ומהוות מרכז מחקר תוסס עם הזדמנויות נדל”ן מבטיחות

האזור, המכונה “משולש המחקר”, ידוע בזכות שלוש אוניברסיטאות מובילות: אוניברסיטת דיוק, אוניברסיטת צפון קרוליינה בצ’אפל היל ואוניברסיטת מדינת צפון קרוליינה. בנוסף, האזור מושך אליו חברות טכנולוגיה ומדעי החיים רבות.

• כלכלה חזקה, שוק עבודה תוסס וצמיחה באוכלוסייה
• האוכלוסייה גדלה ב-2.1% בשנה
• התעסוקה עלתה כמעט ב-2.0% בשנה
• שיעור האבטלה בשתי הערים נמצא בשפל חסר תקדים
• ביקוש גבוה בשוק המולטי-פמילי
• שכר הדירה החציוני עולה על 1,560 דולר לחודש
• כמעט 50% מיחידות הדיור מאוכלסות על ידי שוכרים

אוקלהומה סיטי

אוקלהומה סיטי היא מרכז כלכלי תוסס עם תשואות נדל”ן אטרקטיביות ועלייה ניכרת בצמיחת התעסוקה, שהובילה לעלייה של 6% בשכר הדירה עבור דירות עם 2 חדרי שינה בשנה האחרונה. העיר ידועה באיכות החיים הגבוהה שלה ובצמיחת האוכלוסייה המתמדת. בעיר שוכנים מוסדות כמו אוניברסיטת אוקלהומה סיטי, המושכת אליה אוכלוסייה צעירה.

• הגיל החציוני בעיר עומד על 36, נמוך משמעותית מהממוצע בארה”ב (כ-41).
• כ-34% מהתושבים מחזיקים בתואר ראשון או גבוה יותר, נתון גבוה ב-20% מהשיעור במדינת אוקלהומה.
• שכר דירה חציוני של 1,050 דולר עבור דירה עם 2 חדרי שינה
• עלות מחיה סבירות ואטרקטיביות למשקיעים המחפשים תשואה קבועה.