שכר דירה: כסף שנזרק לפח? - הסולידית

לפני כמה שבועות צוטט קרוב משפחתי, סטודנט רך בשנים, כאומר: "כשאני שוכר דירה אני זורק כסף לפח."

אאוץ'. איפה טעינו. משפט כזה הולך בד בבד עם האמירה "חיים רק פעם אחת," רגע לפני שהוא מבזבז את מענק השחרור שלו על קעקוע או טרקטורון או חצי שנה בבוליביה-פרו.

לפני שנתחיל: כידוע, אני לא כותבת כאן הרבה על נדל"ן. הדיור בישראל זו סוגייה טעונה שנוטה לעורר רגשות עזים בקרב כל ישראלי בר דעת:

• כן, אנשים רוצים לקנות דירה ממגוון סיבות, לא רק כלכליות. בעלות על דירה עדיין נחשבת כסממן להצלחה בחיים.
• כן, כשאתם שוכרים דירה במשך 25 שנה, בתום התקופה הדירה עדיין לא בבעלותם.
• כן, מחירי הדיור בישראל עוד צפויים לעלות / לרדת / לרקוד סלסה.
• כן, הריבית במשק עוד תעלה / תרד / תרקוד סלסה.
• כן, בעלי דירות צריכים לשלם לא מעט כסף מדי שנה כדי לוודא שהדירה לא תתפורר.

כל אלה פחות חשובים לעניין הפוסט הנוכחי.

אני רוצה להתייחס לטיעון הנפוץ לפיו תשלום שכר דירה הוא בזבוז כסף, בעוד שנטילת משכנתא מהווה איכשהו חלופה "יצרנית".

כשאתם שוכרים דירה, אתם משלמים תמורת ערך

כדי שאהיה ברורה: דמי שכירות אינם בזבוז כסף. אתם לא זורקים כסף לפח.

כשאתם זורקים כסף לפח, אתם לא מקבלים שום דבר בתמורה. זה מה שקורה, נניח, כשאתם תוקעים את הכסף מתחת לבלטות.

לעומת זאת, כשאתם משלמים שכר דירה לבעל הדירה, אתם מקבלים תמורתו מקום שבו אפשר לישון, לאכול ולכתוב פוסטים בבלוגים כלכליים.

הבה ניזכר בתאוריית הצרכים של אברהם מאסלו.

"מחסה", בראייתו של מאסלו, הוא צורך פיזיולוגי בסיסי. ללא מחסה, בני אנוש נוטים לקפוא, להתייבש, להירקב או להיטרף על ידי בעלי חיים.

מאסלו טען שמחסה חשוב לקיום האנושי בדיוק כמו יחסי מין, מזון ואוויר לנשימה – אם כי לאו דווקא בסדר הזה.

דיור, אפוא, הוא צורך אנושי בסיסי. זה מה שאתם מקבלים בתמורה לדמי השכירות שאתם משלמים. מענה לצורך קיומי בסיסי. אולי בן משפחתי הסורר צריך לשלוח מכתב תודה לבעל הדירה שלו?

משכנתא היא תשלום שכר דירה … לבנק

תשלום דמי שכירות מספק מענה הולם לצורך בדיור, ולמרות זאת רוב הישראלים מעדיפים לוותר על כך ובמקום זה לקחת על עצמם הלוואת ענק – משכנתא – שתמורתה ישעבדו את זמנם ומרצם בעשורים הקרובים כעבדי משכורת מן המניין.

אני יכולה להבין את זה, עד גבול מסוים, מפני שאנשים שקונים דירה בדרך כלל עושים השקעה מצוינת.

יחד עם זאת – אין שום דבר קסום או מופלא במשכנתא, ומה שבטוח הוא שזה לא בחינם.

כשאתם נוטלים משכנתא כדי לקנות דירה, הבנק נותן לכם כסף. נניח מיליון ש"ח.

מיליון ש"ח! זמן לחגוג!

אלא שאחרי שמתמקמים בבית החדש והאופוריה הראשונית מתפוגגת, מתחיל המסלול הארוך, האיטי והמייגע בדרך להחזר ההלוואה הארורה. וכמובן – הבנק לא נתן לכם מיליון ש"ח בחינם. הוא רוצה משהו בתמורה. הוא דורש שתשלמו ריבית.

במילים אחרות: אתם שוכרים כסף מהבנק, ומשלמים ריבית תמורת האפשרות לשכור את הכסף הזה.

אם נניח נטלתם משכנתא של מיליון ש"ח לתקופה של 25 שנה בריבית של 4.5%, תידרשו לשלם ריבית בגובה 2,225 ש"ח לחודש בנוסף להחזר ההלוואה. אלו הם "דמי השכירות" על הכסף.

גם כשתשלמו את החזר הריבית, עדיין תצטרכו להחזיר את הקרן (מיליון ש"ח) עד תום ההלוואה. כך שמעשית, אתם פשוט קונים מהבנק מיליון ש"ח בתשלומים.

במשכנתא בריבית של 4.5% על פני 25 שנה, תידרשו לשלם 3,334 ש"ח נוספים מדי חודש כדי "לקנות" את מיליון השקלים מהבנק.

אפשר לחשוב על זה במונחים של חשבון בנק שמתחיל במינוס 1,000,000 ש"ח. בכל חודש אתם ממלאים את הבור ב-3,334 ש"ח פלוס ריבית. בתום 25 שנה, החשבון עומד על 0 ש"ח.

כיף חיים!

(הערה: אני מפשטת כאן את הדיון בכוונה. החזרי המשכנתא משתנים לאורך תקופת ההלוואה, ובדרך כלל לא כל המשכנתא היא בריבית קבועה. החזרי הקרן מהווים תחילה חלק קטן יותר מהתשלום הכולל, ועולים בהדרגה ככל שתשלום הריבית קטן).

חישוב עלויות

כשאדם קונה דירה, העלויות הנלוות הן: הון עצמי (מקדמה) + תשלומי ריבית + (בדרך כלל) תשלומי קרן + עלויות נלוות (הוצאות מתווך, עורך דין, מיסים, שיפוצים וכן הלאה) + עלייה או ירידה בערך הנכס.

בעלי דירות יכולים לקבל הכנסה שוטפת מדמי שכירות. אם אתם מתגוררים בדירה שבבעלותכם, השגתם עסקה מצוינת – אתם "משכירים" את הדירה לעצמכם בחינם. ציבור המשכירים לעומת זאת צריך להשכיר את הנכס לצד ג' כלשהו (דייר), שעלול לא לשלם. בנוסף, המשכיר עלול להיות חייב במס על ההכנסה משכירות (מעל תקרה מסוימת).

לעומת זאת, כשאדם שוכר דירה, העלויות הנלוות הן: דמי שכירות חודשיים + חשבונות + ערבות בנקאית (בגובה 1-3 חודשי שכירות).

כשאדם משכיר דירה, העלויות הנלוות הן: (כל העלויות הנלוות לקניית דירה שתוארו לעיל) + סיכון לכך שהנכס יעמוד ריק + סיכון לכך שהדייר לא ישלם + מס הכנסה (מעבר לתקרה מסוימת).

בנוסף, בעל הדירה לוקח סיכונים בשם שוכריו  – הסיכון שתהיה מפולת במחירי הדיור, הסיכון שהריבית במשק תעלה וכן הלאה.

אמנם מחירי הדיור בישראל צפויים רק לעלות בעשורים הקרובים, ודמי השכירות יעלו יחד איתם. אבל אין לדעת באילו קבועי זמן.  איש אינו יכול לחזות את העתיד. יש כאן מימד של סיכון משמעותי – שהמשכיר נוטל בשם השוכר.

בשורה התחתונה, בעל הדירה שלכם מספק לכם צורך קיומי ונוטל עבורכם לא מעט סיכונים כלכליים מהותיים. לכן, תשלום שכר דירה זו עסקה לא רעה בכלל – ודאי שלא זריקת כסף לפח.

המטרה של הפוסט הזה היא לא לסייע לכם להחליט אם זה הזמן לקנות או לשכור דירה. יש טיעונים לכאן ולכאן. אינני עיוורת לעובדה שסביבת הריבית נמוכה מאוד ולכך שניתן היום לקחת משכנתא גדולה בריבית נמוכה באופן היסטורי. ה"קאץ'" הוא היא שכדי "לשכור כסף" מהבנק צריך לשלם כסף – ולא מעט.

ברמה האישית, אני סבורה שההחלטה אם לקנות או לשכור חשובה רק עד גבול מסוים. מה שחשוב באמת הוא גודל הנכס, מידת ההתאמה שלו לצרכים שלכם וקרבתו למוקדי החיים שלכם. ככל שהנכס גדול יותר, העלויות הנלוות גבוהות בהתאמה. ואם לא די בכך – לאנשים יש נטייה לא מוסברת למלא חללים מיותרים בחפצים מיותרים. לכך אני מתנגדת.