פוסט אורח: עצמאות כלכלית דרך השקעה בנדל"ן מניב - הסולידית

הסולידית שמחה לארח היום את הבלוגר "נדלניסט בדרכים", משקיע נדל"ן המנהל בלוג מצוין בנושא השקעות בנדל"ן מניב. נדלניסט הסכים לשתף במסע שעבר בדרך לעצמאות כלכלית.

את דרכי בהשקעות התחלתי ממש במקרה. החיים דאגו להוביל אותי לדרך הזו.

למשקיעים שונים יש מטרות שונות ומוטיבציה שונה. יש משקיעים שמונעים מכוח הכסף והחמדנות. אחרים מונעים מכוח האתגר, העניין ופוטנציאל ההצלחה (קחו כדוגמא את וורן באפט).

הדברים הללו אינם מדברים אלי.

מה שמשך אותי להשקעות זה האפשרת להיות בן חורין, לזכות בחירות שלי מחדש, להשתחרר מכבלי העבדות בהם הייתי שרוי.

לקום בבוקר, ללכת לעבודה, לבלות שם את עיקר זמני (בין אם אני נהנה או לא), לחזור הביתה, להנות בשארית כוחותי והזמן הנותר עם ילדי ולקרוס על המיטה – אלו לא חיים! לפחות לא החיים שייחלתי לעצמי…

התובנה הזו גרמה לי לקבל החלטה. החלטתי להילחם על החירות האישית שלי בחזרה; להילחם על הזמן שלי, שיהיה שלי ולא של מעסיקיי.

אפיק ההשקעות בו עסקתי ועודני עוסק בו כיום הינו נדל"ן למגורים. השיטה פשוטה: רוכשים נכס, משכירים אותו לדיירים ונהנים מדמי השכירות.

לי ולאשתי לא לי היה ניסיון קודם. הלא עד אז היינו בעצמנו שוכרים, ולא בעלי דירות.

הנכס הראשון היה למעשה "בלון ניסוי". רכשנו דירה בקרבת האוניברסיטה בה למדנו שנינו לקראת תואר דוקטור. את הדירה השכרנו לסטודנטים.

עד אותו זמן, במהלך שנותיי כדוקטורנט, התפרנסתי ממלגות בהן זכיתי ומעבודתי כמתרגל וכמרצה זוטר. זו הייתה עבודה במשרה מלאה לכל דבר וענין.

כשהגיע הצ'ק הראשון מהדיירים, נפל האסימון. בעוד שעבודתי כמתרגל חייבה אותי להשקיע כמויות גדולות של זמן ואנרגיה, הזמן שהשקעתי בייצור הכנסה פסיבית מנדל"ן היה קטן לאין ערוך. ולמרות זאת, הכסף נכנס לחשבון – כמו שעון.

כל זה היה כמובן נחמד, אבל עדין רחוק מכדי לפרוש לחיי חירות ועצמאות כלכלית.

לכן, לאחר זמן מה ומשראינו כי טוב, החלטנו לרכוש נכס נוסף. כדי לעשות זאת, יישמנו אלמנט של מינוף בהשקעתנו, על מנת להגדיל את כוח הכסף.

הטריק פשוט: מגייסים הון עצמי מסויים, ואת שאר הכסף לוקחים כמשכנתא מהבנק. דמי השכירות המתקבלים מהדיירים מממנים את המשכנתא והיתרה היתה נשארת אצלנו, כתזרים מזומנים חודשי.

אם נביט על כך בצורה מעשית יותר, הרי שהבנק הפך לשותף שקט עבורנו: שותף שלא מפריע ולא מטריד, פשוט נותן לנו כסף בתמורה לריבית מסויימת. מהצד השני של ה"עסק" ניצבו השוכרים, המשלמים תמורת הזכות להתגורר בנכס.

במילים אחרות, השוכרים שילמו עבורנו את המשכנתא, ואנו נהננו מהמרווח בין דמי השכירות למשכנתא. זה היה שכרנו בעבור עיסקה טובה.

התוצאה, כמובן, הייתה הגדלת תזרים המזומנים החודשי, שהלך ותפח בעקבות העסקאות הראשונות. כשהוא הצטבר לסכום שניתן היה לעבוד עמו, רכשנו נכס נוסף.

אמנם התקדמנו יפה עד כה, אך לטעמנו קצב ההתקדמות היה איטי מדי. כדי להאיץ את התהליך נקטנו בגישה של מימוש (מכירת) נכסים שערכם עלה. גם כאן, השיטה הייתה פשוטה: כל נכס שנמכר – החלטנו שעלינו לרכוש שניים אחרים במקומו.

גישה זו איפשרה לנו להתקדם מהר יותר בשני מובנים: הראשון – הגדלת תזרים המזומנים החודשי. השני – הגדלת כמות הנכסים שיש ברשותנו.

אפקט משני אך חשוב של התהליך היה העלאת קרננו בעיני הבנק. לפתע רק מנהל הסניף משוחח עימנו ומטפל בנו. בעיות ושאלות שהיו לנו נפתרו בשיחת טלפון אחת מול המנהל. הנחות בעמלות שביקשנו – ישר קיבלנו. הבנו פתאום את כוחו של הכסף.

לכסף יש כח, אבל צריך לדעת להשתמש בו בחוכמה. עבורנו הכסף היה תמיד האמצעי ולא המטרה. המטרה לא היתה לעשות כסף כדי שיהיה לנו יותר כסף. המטרה היתה לעשות יותר כסף מפני שהכסף יכול לאפשר לנו לעבוד פחות. הכסף מאפשר לנו לרכוש את הזמן האישי שלנו בחזרה. הכסף מאפשר לנו לחיות טוב יותר ונכון יותר, להנות יותר מזמן איכות עם הילדים והמשפחה. הכסף מאפשר לנו להנות ולצבור חוויות רבות יותר.

ההכנסה הפסיבית מהההשקעות החזירה לנו את הכח לידיים. כשהיינו שכירים, הכח היה בידי המעסיקים שלנו. אם לא סרנו למרותם — חרב הפיטורים הייתה מרחפת מעל צווארנו. כעת, כשאנו "רגועים" במונחים של ההכנסה, חופש הבחירה חזר אלינו.

כאשר אני יושב בראיונות עבודה, אני יושב שם מפני שאני רוצה להיות שם, לא מפני שאני חייב להית שם.  אני מראיין את המעסיק שלי, ולא ההיפך. הכח במו"מ על השכר, למשל, הוא אצלי. אני לא באמת חייב לעבוד אם אני מרגיש שלא משלמים לי כמה שאני חושב שצריכים לשלם לי. אני ניגש לעבודות משום שאני רוצה לעבוד ולתרום, לא משום שאני חייב לעבוד.

ההשקעה בנדל"ן, אם כן, אפשרה לי לקחת שליטה אמיתית על חיי. מעל לכל, זכיתי בזמן שלי. כיום הוא שייך לי, ולא לאף אחד אחר.