ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת - הסולידית

מסיבה כלשהי — חולשה מזוכיסטית, אי שפיות זמנית או שתיהן יחדיו — אני מוצאת את עצמי מעיינת לפרקים במדור הנדל"ן של "פטאליסט".

שאול אמסטרדמסקי מפרסם שם בחודש האחרון סדרת ראיונות עם משפחות ישראליות שכורעות תחת נטל יוקר המחיה, מתקשות לחסוך, וכמובן – נמצאות הרחק ממה שמכונה "חלום הדירה". או, אם נדייק, חלום הבעלות על דירה.

התקליט השבור הזה מנוגן חדשות לבקרים במדיה המקומית בווריאציות שונות. את דעתי בדבר התפקיד ההרסני שממלאת התקשורת בסוגיה כבר הבעתי בעבר, ואין טעם לחזור עליה. מה שצד את עיני הפעם הוא ההעדפה הכמעט אוטומטית של כל אותן משפחות לקנות את דירת המגורים שלהם, ולא לשכור אותה.

מפתיע לגלות שרוב המשפחות מנמקות את ההעדפה הזו על בסיס כלכלי, ולא רק אמוציונלי-פסיכולוגי. "הוצאתי מאות אלפי שקלים על שכירות ולא התקדמתי אפילו בצעד אחד לקראת הבית שלי," אומרת אחת.  "אתה זורק כסף לפח כי בסוף לא יהיה לך נכס. זה כאילו לגור בליסינג," מציין אחר.

בניסוח אחר, הטענה היא כזו: מגורים בשכירות הם בזבוז כסף מוחלט, בפרט כשקיימת אפשרות לקחת משכנתא בריבית נמוכה יחסית. המשכנתא, כך נטען, היא מעין השקעה לטווח ארוך – ירידה לצורך עליה – שבסיומה יהיה למשקיע קורת גג משלו (*).

הטיעון הזה סובל מפגם מהותי, והוא בהתייחסות למשכנתא כאל השקעה.

תשלום המשכנתא כולל שני מרכיבים:

– תשלום ריבית למלווה: זהו "כסף מת", המהווה את מחיר ההלוואה. אם תשלום שכר דירה הוא כסף שנזרק לפח – הרי שתשלום ריבית לבנק אף הוא כסף שנזרק לפח.

– תשלום הקרן: זהו החזר הסכום שלוויתם. סכום זה עשוי אמנם להתפרש כהשקעה לטווח ארוך …

…אלא שזו כנראה ההשקעה הגרועה ביותר שהאדם הסביר יכול לבצע.

הרשימה השחורה

ישנם עשרות פרמטרים שהופכים השקעה מסוימת לבלתי כדאית. אבל מה הופך אותה לגרועה ביותר?

להלן רשימה חלקית:

– יקרה להחריד – עלות הכניסה הראשונית משקפת חלק עצום ובלתי-פרופורציונלי מהונו העצמי של המשקיע.

– ממשיכה לסחוט כספים מהמשקיע גם לאחר השקעת ההון הראשוני, בהנחה שאינו מעוניין שתתפורר (פיזית).

– מסובכת לקנייה ולמכירה, מורכבת משפטית ומצריכה ליווי חיצוני צמוד של אנשי מקצוע יקרים.

– בלתי נזילה – ביצוע העסקה (קניה או מכירה) עשוי להימשך בין שבועות לחודשים ארוכים.

– כרוכה בתשלום עמלות מפלצתיות (למעלה מ-5% משווי העסקה) לגורמים חיצוניים.

– מייצרת תשואה נמוכה לאורך עשרות שנים, שבקושי מדביקה את קצב עליית המדד.

– כמעט תמיד מחייבת מינוף (**), כלומר, שימוש בכספם של אחרים לביצוע העסקה, מה שמחייב תשלום ריבית וגורר כמובן סיכונים נוספים – ובראשם הסיכון שערך ההשקעה ירד בחדות (סיכון שוק) ויקשה על החזר ההלוואה.

– אינה מייצרת תזרים מזומנים קבוע (ריבית או דיבידנדים).

– בלתי ניידת, ומחשקת את המשקיע לסביבה גאוגרפית מסוימת.

– חושפת את המשקיע לסיכון של ריכוזיות יתר, ובכך קושרת את גורלו הפיננסי בגורלה הדמוגרפי, הסביבתי, הגאופוליטי והכלכלי של מדינה אחת, עיר אחת ואף שכונה אחת.

– חשופה לנזקי מזג האוויר, רעידות אדמה, שריפות, מלחמות, טרור, פריצה, ונדליזם ושאר מרעין בישין, וככזו מחייבת את המשקיע לבטח את עצמו מפני סיכונים שכאלה – תמורת תשלום.

– חשופה לתקנות מיסוי דרקוניות. אם היא תעלה בערכה – יש לשלם בשיעור 25% על הרווחים (לא כולל היטלי השבחה אחרים, אם יוטלו). אם תרד בערכה – הרבה יותר קשה לקזז מס כנגדה.

– חייבת בתשלום מס מדי שנה בשנה, לא רק בעת המימוש שלה (והמיסים השנתיים הללו רק עולים ועולים – הרבה מעבר לקצב האינפלציה).

– אף פעם לא באמת שייכת למשקיע כל זמן שהוא נדרש לשלם דמי שכירות שנתיים (כלומר, מיסים)

– בלתי ניתנת לחלוקה, וככזו מגדילה חיכוכים בין משפחתיים ומובילה לגירושין.

שירת הסירנה

כל הפרמטרים הללו – עצוב ככל שיישמע הדבר – הם חלק מ"ההשקעה" הכרוכה בקניית דירה למגורים.

ולמרות זאת, החלום לדירה עדיין ניצב איתן בפסגת שאיפותיו של מעמד הביניים הישראלי. זוגות צעירים אצים אחוזי תזזית לירידי דירות ורוכשים דירות במיליוני שקלים כאילו היו לחמניות חמות.

אני לא מאשימה אותם, כמובן.

רובם, ככלות הכל, הם קורבנות של לחץ חברתי ונורמות פסולות המקדשות בעלות על חפצים כמדד להצלחה. קניית דירה בישראל 2014 היא מעל לכל הצהרה חברתית: "אני נורמלי!"

לכן, כמו בטרגדיה אודיסאית עגומה, הם נמשכים כמלחים עיוורים לשירת הסירנה של תעשיות עשירות ומשומנות היטב (ובכללן הבנקים, חברות הביטוח, ענף הנדל"ן ועוד).

"הגיע הזמן להתקדם לדירה", שרה הסירנה; והדירה, כמובן, חייבת להיות הגדולה ביותר, היקרה ביותר, המרכזית ביותר. הרי מה עוד ידרבן אנשים צעירים לעבוד עד יומם האחרון אם לא הצורך להחזיר חובות לבנקי המשכנתאות?

אני מבינה את הצורך הרגשי והפסיכולוגי בתחושת היציבות שמקנה הבעלות על דירה. הנושא מודגש ועובר כחוט השני בראיונות שהוזכרו בתחילת הפוסט הזה. אבל נראה שגם כאן, הגבולות בין הצרכים לרצונות מיטשטשים: הצורך האנושי הוא בקורת גג. בעלות על קורת הגג – היא רצון.

אין לי התנגדות עקרונית למימוש רצונות – ובלבד שמזהים אותם ככאלה.

הבחירות שאנו עושים בחיים אינם תלויות רק בכסף, ולמרות זאת, היות שקניית דירה היא העסקה היקרה ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם, חשוב לבחון את הנושא באופן שכלתני, נטול רגש, ולחשב אם עדיף מבחינה כלכלית לקנות או לשכור.

לקנות או לשכור?

הויכוח הזה זה תמיד נראה לי מעט משונה מפני שאני מוצאת שקל למדי להדגים מהו המסלול העדיף.

נניח שאתם מתגוררים בדירת 3 חדרים בשווי מיליון ש"ח בפתח תקווה ומשלמים תמורתה שכירות בגובה 3,300 ש"ח בחודש, שהם 39,600 ש"ח בשנה.

חסכתם מיליון ש"ח והחלטתם לרכוש את הדירה ללא משכנתא. בתוספת עמלות תיווך, שכ"ט עורך דין ושאר מחלות, מחיר הקנייה הסופי מצטבר ל-1,050,000 ש"ח.

העלות הראשונה שספגתם כאן היא עלות ההזדמנות – כלומר, כמה כסף 1,050,000 השקלים הללו היו יכולים להניב אלמלא הייתם הופכים אותם לארבעה קירות.

כעת נניח שבמקום הדירה, הייתם משקיעים את הכסף הזה בקרנות REIT – חברות שמקור הרווח שלהן הוא הכנסה מנדל"ן מניב.

ניקח, לצורך הדוגמה, את קרן הסל RWO (***). קרן זו מחזיקה עשרות קרנות REIT ברחבי העולם, ומשלמת דיבידנד שנתי של 3.59% ליחידה (לפני מס). עלות ההזדמנות שלכם, אפוא, היא (1,050,000*3.59%)= 37,695 ש"ח.

במילים אחרות, בעוד שהקרן RWO תשלם לכם 37,695 ש"ח בשנה, הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר.

לסכום זה נוסיף הוצאות המוטלות אך ורק על בעלי בתים, ולא על שוכרים: ביטוח, ריהוט, אחזקה, שיפוצים, תיקונים הכרחיים (פיצוץ צנרת, מישהו?), והשתתפות בהוצאות גדולות של ועד הבית (כמו תיקון המעלית) .

דרך כלל, הסכום המתקבל יהיה גדול מדמי השכירות השנתיים עבור אותו נכס.

במילים אחרות, במונחי עלות: לשכור דירה (=תשלום דמי שכירות שנתיים) < לקנות דירה (=עלות הזדמנות+הוצאות כבעל דירה)

כמובן שאם אתם זקוקים למשכנתא כדי לקנות את הנכס, הרי שהנוסחה משתנה מעט:

לשכור דירה (=תשלום דמי שכירות שנתיים) < לקנות דירה עם משכנתא (=עלות הזדמנות על ההון העצמי+החזר ריבית שנתי על המשכנתא+הוצאות כבעל דירה)

בשורה התחתונה

בעלות על דירה היא הרצון האולטימטיבי של הצרכן-קרייריסט המצוי. היא מקנה לו תחושה של יציבות ומקום שווה בין שווים בחברת "אנשים נורמלים". תמורת התחושות הללו אנשים מוכנים להקריב את מיטב כספם, מרצם וזמנם עלי אדמות.

יחד עם זאת, הניסיון להציג את קניית הדירה כהשקעה טובה לטווח הארוך הוא לא יותר משכנוע עצמי. קניית דירה לצורכי מגורים היא השקעה גרועה, אם לא הגרועה ביותר, וכמעט תמיד (****) נחותה מבחינה פיננסית ביחס למגורים בשכירות.

קורת גג היא צורך, והצורך הזה עולה כסף. דיור הוא מוצר צריכה, וברוב המקרים יש לשלם תמורתו. זה מרגיז לשלם לבעל הדירה, אבל מרגיז הרבה יותר לשלם לבנקים, למתווכי נדל"ן, לשמאים, לחברות אחזקה, לשיפוצניקים, לחשמלאים, לצבעים, לאדריכלים ולמעצבי פנים.

(*) יש הרואים במשכנתא מעין "חיסכון כפוי", שכן הלווה מחויב להפריש כסף ממשכורתו לטובת החזר הקרן. אני מאמינה שרוב הקוראים באתר הזה ממושמעים ובוגרים מספיק כדי לדעת להפריש בעצמם שיעור נכבד מהכנסתם לחיסכון, גם מבלי להזדקק לתכנית חיסכון כפויה ויקרה כזו.

(**) מעט מאוד אנשים לווים כסף כדי להשקיע במניות, למשל, אבל מאות אלפים מוכנים ללוות כסף כדי להשקיע בדירות מגורים, מפני שזוהי הנורמה הנהוגה. ההבדל בין השניים אינו גדול כפי שניתן לחשוב – מינוף הוא מינוף!

(***) לא מחזיקה ולא ממליצה להשקיע בקרן RWO או בכל קרן סל אחרת – היא הובאה כאן לצורך הדגמה בלבד. לקרנות נדל"ן יש סיכונים משלהן – על כך בפוסטים הבאים. האמור לעיל הוא ליידוע בלבד ונועד להוות בסיס למחקר עצמאי. האחריות על החלטותיכם הפיננסיות מוטלת עליכם בלבד.

(****) ישנן כמובן תקופות שבהן ברור שעדיף לקנות ולא לשכור – בדרך כלל אחרי קריסה רבתי של מחירי הדיור. דרך אחת לבחון זאת היא לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים. אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות. בדוגמה לעיל, 1,050,000/39600 = 26.51, ומכאן שברור שמוטב לשכור.