קרנות ריט (REIT) - להשקיע בנדל"ן בלי להתלכלך - הסולידית

"דבר אחד אני לא מבין, סולידית," כותב לי קורא סקרן. "למה לך כאב הראש של הבורסה? הזינוקים, המפולות, האיזונים, העמלות… לא חבל על הטרחה והעצבים? אם היה לי את הכסף שלך, הייתי קונה לי דירה להשקעה — אולי אפילו שתיים (עם משכנתא, כמובן). שכר הדירה היה מגיע כמו שעון, מכסה את המשכנתא, ואני הייתי חי מדמי השכירות בלי לעבוד — כמו מלך".

השאלה הזו חוזרת על עצמה בצורות שונות, ולמען האמת קשה לומר שהיא מפתיעה אותי. בתרבות המקדשת בעלות על נדל"ן (אם למגורים ואם כסמל סטאטוס), קניית דירה להשקעה נחשבת לפיתרון הטבעי עבור מי שמעוניין לייצר תזרים מזומנים קבוע שיחליף את ההכנסה ממשכורת. שוק ההון, לעומת זאת, נתפס בציבור כזירה מורכבת ומסוכנת מאין כמותה, שמתאימה רק למומחים מעונבים או לכרישים טורפים.

אני לא מזלזלת, חלילה. יש רבים וטובים שהגיעו לעצמאות כלכלית באמצעות קניית דירות והשכרתן. אחד מהם אף תיאר זאת בפירוט בפוסט אורח שכתב כאן בבלוג. כשם שכל הדרכים מובילות לרומא, כך יש דרכים רבות להגיע לעצמאות כלכלית, והשקעה פסיבית היא בשום אופן לא הדרך היחידה לעשות זאת.

יתרה מזאת, קשה להתעלם מהעובדה שנדל"ן הוא נכס השקעה ייחודי. מכלול הסיכונים המשפיע עליו שונה מזה המשפיע על מניות או על אגרות חוב — תובנה שהגיעו אליה עוד בימי חז"ל.

משוואת הסיכון / סיכוי הייחודית הזו ממקמת את הנדל"ן כ"מדרגת ביניים" בין שוק האג"ח לשוק המניות: בדומה לאגרת חוב, המשקיע בנדל"ן רוכש נכס המייצר הכנסה קבועה במועדים ידועים מראש. לצד זאת, מכיוון שנדל"ן חשוף לסיכונים גדולים יותר מאגרות חוב, פוטנציאל התשואה ממנו גבוה יותר, ודומה יותר לזה של שוק המניות.

כך, להשקעה בנדל"ן יש כמה יתרונות ברורים:

1. ייצור הכנסה קבועה – ההכנסה משכירות נוטה להיות יציבה יותר מהכנסות של תאגידים ובתי עסק: בעלי נדל"ן לא צריכים לפתח טכנולוגיות חדשות, מוצרים חדשים או שירותים חדשים כדי להרוויח – הם רק צריכים לדאוג שהבניין יהיה ראוי לשימוש ולגבות את שכר הדרה במועד שהוסכם. ככל שחוזה השכירות הנו לטווח ארוך יותר והדייר איכותי יותר, תזרים המזומנים צפוי להיות יציב יותר.

2. הקטנת הסיכון הכולל בתיק – מאחר שנדל"ן חשוף כאמור לסיכונים שונים ביחס לאג"ח ולמניות, מחירי הנדל"ן אינם מצויים בהכרח בקורלציה למחירי הנכסים האחרים. במילים אחרות, כששוק המניות עולה, שוק הנדל"ן עשוי לעלות, ולהיפך. בהתאם לתאוריה המודרנית של תיקי ההשקעות, שילוב נכסים שאינם קורלטיביים זה לזה מקטין את הסיכון (תנודתיות) הכולל של התיק מבלי לפגוע בתשואה הכוללת. תיק השקעות מגוון הכולל חשיפה לנדל"ן לצד אגרות חוב ומניות יכול להניב תשואה-מותאמת-סיכון גבוהה יותר מתיק שאינו כולל נדל"ן.

3. גידור מסוים מפני אינפלציה – כמעט בכל חוזה שכירות סטנדרטי קיים סעיף המתיר לבעל הנכס להעלות את דמי השכירות בהתאם למדד המחירים לצרכן. בנוסף יש לזכור שמחירי הנדל"ן, בהיותם נכסים "קשיחים", נוטים לעלות יחד עם האינפלציה. כך, בעלות על נדל"ן מהווה גידור מסוים מפני סכנה של התפרצות אינפלציונית בלתי צפויה, שכן בעל הנכס "מגלגל" את עלויות האינפלציה על השוכר. זהו יתרון משמעותי, אם ניקח בחשבון שאינפלציה היא אחד הסיכונים החמורים ביותר עבור הפורש הצעיר.

למרות כל היתרונות הללו, בחרתי באופן אישי שלא להיחשף לנדל"ן בדרך המקובלת, כלומר, באמצעות קניית דירה להשקעה. מבחינתי, למהלך כזה נלווים כמה חסרונות מהותיים, שחופפים בחלקם לסיבות שבגללן גם לא רכשתי דירה למגורים. העיקריים שבהם:

1.  ריכוזיות יתר – דירה היא נכס אחד, בבניין אחד, ברחוב אחד, בשכונה אחת, בעיר אחת ובמדינה אחת. כשאני מוציאה מעל מיליון ש"ח על דירה, אני קושרת את גורל הכסף הזה הן בגורלה של הסביבה המיידית של הנכס והן בגורלו של שוק הדיור הישראלי. מדובר, במילים אחרות, בהשקעה מרוכזת מאוד, המייצגת את ההיפך המוחלט מעקרון הפיזור.

2. טרחה מופרזת – ניהול שוכרים כרוך בכאב ראש אדיר, במיוחד עבור טיפוסים מופנמים כמוני שלא אוהבים להימצא בחיכוך גבוה עם בני אדם אחרים. הצורך לסנן שוכרים, לטפל בבלת"מים בקבועי זמן קצרים ולהתמודד עם דיירים בעייתיים הופך את כל הסיפור לטרחה מיותרת שגוזלת זמן יקר — עד כדי כך שקשה בעיני להחשיב הכנסה משכירות כהכנסה פסיבית. לא, אני מעדיפה להשקיע 20 דקות בשנה באיזון מחדש של תיק ההשקעות שלי מאשר לרדוף אחר דייר שלא משלם.

3. עלויות עסקה גבוהות – אני לא מדברת רק על מחירי הדירות הגבוהים, אלא על המעטפת הנלווית — מתווכים, שמאים, עורכי דין, אדריכלים, מעצבים, מס הכנסה, מס מקרקעין, מס עיריה, ביטוח דירה ועוד. המעטפת הזו יכולה לנגוס עד 5% ממחיר הקנייה ו-10% ממחיר המכירה. בשוק לא נזיל ולא יעיל כמו שוק הדיור, העלויות הללו רק מתחדדות.

האם זה אומר שוויתרתי לחלוטין על השקעה בנדל"ן? לא כל כך מהר. זהו נכס אטרקטיבי מכדי שניתן יהיה לוותר עליו בקלות.

לקנות נדל"ן… בלי לקנות נדל"ן?

ישנן דרכים להיחשף ליתרונות הגלומים בהשקעה בנדל"ן (גיוון התיק, גידור מפני אינפלציה וייצור הכנסה קבועה) מבלי להתמודד עם החסרונות הנלווים להשקעה ישירה בנכסים.

אחת הדרכים האפקטיביות ביותר לעשות זאת היא באמצעות רכישת יחידות השתתפות בקרנות השקעה במקרקעין – קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trusts).

קרנות ריט הן חברות ציבוריות שתחום עיסוקן העיקרי הוא נדל"ן מניב. חברות אלה רוכשות נדל"ן מסחרי מסוגים שונים — בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד, מנהלות אותם וגובים דמי שכירות מהדיירים

חברת הבוחרת להתאגד כקרן ריט מקבלת מהמדינה פטור מלא ממס חברות. בתמורה לפטור, הקרן מחויבת לענות על מספר דרישות, ובראשן החובה לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת (מדמי שכירות וממכירת נכסים) כדיבידנד למשקיעים. המס משולם רק בעת חלוקת הדיבידנד (מיסוי חד שלבי).

מאחר ש-90% מהכנסת הקרן מחולקים למשקיעים, לקרנות הריט יש תשואת דיבידנד גבוהה ביחס לממוצע בשוק. למעשה, בשונה ממניות "רגילות", רוב הרווחים מקרנות ריט מקורם בתשלומי הדיבידנד, ולא ברווחי הון (מכאן שרמת התשואה שבה תרכשו את קרנות הריט צפויה להשפיע באופן ניכר על הרווח הכולל מהן — בדומה לאגרות חוב).

המס המוטל על תשלומי דיבידנד מקרנות ריט ישראליות משתנה בהתאם למרכיב התשלום. עבור משקיע יחיד, מרכיב הרווח ממוסה לפי שיעור מס שולי (מדרגות מס), בעוד שמרכיב הפחת ממוסה בשיעור של 25%. זאת בשונה ממניות "רגילות", שם מוטל מס אוניברסלי בשיעור של 25%, ללא קשר למדרגת המס של המשקיע.

כשהאמריקנים יסדו את קרן הריט הראשונה בשנת 1960, מטרתם הייתה לאפשר לציבור להיחשף לנדל"ן מסחרי מניב באותו האופן שבו קרן נאמנות מאפשרת לציבור להחשף למניות ולאגרות חוב.

במובן זה, ניתן לחשוב על קרן ריט כעל "סל" מגוון של נכסים מניבים. ה"סל" הזה נסחר בבורסה, מה שמקנה לו נזילות רבה (בשונה מנדל"ן פיזי). כל משקיע יכול לרכוש יחידות בקרן ועל ידי כך להשתתף, בעקיפין, בהשקעה בנכסים המניבים שבידי הקרן — גם אם אין לו די ידע או משאבים כדי לרכוש בעצמו, נניח, פורטפוליו של 14 קניונים בהונג קונג, סינגפור ודרום קוריאה.

בישראל פועלות היום רק 2 קרנות ריט: ריט-1 וסלע קפיטל. שתי החברות מחזיקות ומנהלות מבני משרדים, תעשיה ומסחר ברחבי הארץ, והן נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. קיים צפי שחברות נדל"ן נוספות תעבורנה "ריטניזציה" בעתיד. בארה"ב, לעומת זאת, המודל פופולארי יותר, וחלק גדול מהנדל"ן המסחרי שם מצוי בידיהן של למעלה מ-170 קרנות ריט שונות.

נדל"ן אמיתי או מניות בטעם נדל"ן?

טענה נפוצה נגד קרנות הריט היא שהן לא מגלמות באופן מלא את הסיכון הייחודי הטמון בנכס הבסיס (נדל"ן). במילים אחרות, הטענה היא שקרנות ריט הן ביסודו של דבר תת-ענף בשוק המניות, והתנהגותן דומה הרבה יותר לזו של שוק המניות מאשר לשוק הנדל"ן.

על בסיס זה יש הטוענים שקרנות הריט אמנם מחזיקות בנדל"ן, אך מהותית הן לא שונות ממניות דפנסיביות הנהנות מתזרים מזומנים יציב יותר ומתשואת דיבידנד גבוהה מהממוצע. מדובר, לשיטתם, ב"מניות בטעם נדל"ן".

יתרה מזאת, כשמשקיע רוכש קרן מחקה על מדד מניות רחב, הוא נחשף ממילא לקרנות ריט בהתאם למשקלן באותו מדד. לדוגמה: 15 מתוך 500 החברות הכלולות במדד ה-S&P 500 האמריקני הן קרנות ריט.

לעומתם, משקיעים פסיביים רבים סבורים שקרנות ריט שונות באופן מהותי מספיק משוק המניות הכללי כדי להצדיק מתן משקל יתר בתיק. המודל העסקי של קרנות הריט שונה, נכס הבסיס שלהן שונה, מבנה המס שלהן שונה, ומעל לכל, הקורלציה בינן לבין שוק המניות הכללי משתנה לאורך התקופה, באופן המעיד על חשיפה למכלול סיכונים ייחודי. (*)

(*) היסטורית, על בסיס נתוני שוק ההון האמריקני, קרנות הריט הפגינו קורלציה נמוכה ביחס לשוק האג"ח וקורלציה משתנה ביחס לשוק המניות. ריק פרי הדגים ב-All About Asset Allocation כי הקורלציה בין מדד קרנות הריט למדד המניות הכללי בארה"ב השתנתה משנת 2000 משלילית חלשה (-0.10) לחיובית חזקה (0.85) בשנים האחרונות. הנקודה המהותית היא שבגלל השוני בין מניות לנדל"ן הקורלציה היא דינאמית מטבעה, ואין לדעת מה היא תהיה בעתיד.

במילים אחרות – קרנות ריט מגיבות לאירועים בשווקים באופן שונה לעומת מניות ואגרות חוב, אך נהנות מתשואה דומה לזו של שוק המניות. לאור זאת, רוב המומחים סבורים שיש להקצות להן מקום בתיק ההשקעות.

אבל איזה פלח מהתיק יש להקצות להן?

לארי סווידרו ממליץ על חשיפה של 10% מהפלח המנייתי בתיק לקרנות ריט. ברטון מלכיאל ממליץ על חשיפה לקרנות ריט בשיעור של 10% עד 15% מכלל תיק ההשקעות, בעוד שביל ברנשטיין (The Four Pillars of Investing) מדבר על חשיפה בגובה 6% עד 10% מכלל התיק, אך בשום מקרה לא יותר מ-15%. ריק פרי מדבר על חשיפה לנדל"ן מניב בשיעור של 10% מהתיק בשלב הצבירה ו-5% בשלב המשיכה (לאחר הפרישה).

נראה שהקונצנזוס בקרב המומחים הוא שכדי לקצור את פירות הגיוון הטמונים בקרנות הריט, יש להקצות להן בין 10% ל-15% מהפלח המנייתי בתיק ההשקעות. לדוגמה: שוקולד מריר, המבוסס על חלוקה של 65% מניות ו-35% אג"ח, אמור לכלול הקצאה לקרנות ריט בשיעור של 6.5 עד 9.75 אחוזים.

לא הכל ורוד

קרנות ריט אינן חפות מחסרונות.

1. קרנות הריט עלולות להיות תנודתיות ביותר. בשיאו של משבר 2008, לדוגמה, מדד קרנות הריט בארה"ב קרס ב-78%. שוק הנדל"ן, בסופו של דבר, הוא סביבה תנודתית הרגישה מאוד לריבית הבנק המרכזי ולמשתנים נוספים. התנודתיות הזו היא שמקנה לקרנות הריט את פוטנציאל התשואה הגבוה. ספציפית, יתכנו מצבים שבהם מחירי הריט בבורסה לא ישקפו בהכרח את השווי הנכסי הנקי (NAV) של הקרן. מחירי הריט נוטים להיות תנודתיים יותר ממחירי המבנים שבידי הקרן, הם עשויים להיסחר בדיסקאונט או בפרמיה משמעותייים. בגלל הסיכון הזה, יש להתייחס לקרנות ריט כחלק מהפלח המנייתי בתיק.

2. סיבוך תהליך האיזון:  הקצאת פלח ייעודי לנדל"ן מניב בתיק צפוי להקשות על תהליך האיזון מחדש של התיק. התנודתיות הגבוהה של קרנות הריט עלולה לעורר צורך באיזון תכוף של התיק בכל פעם שמשקלן יורד או עולה בחדות מעל או מתחת למשקל שהגדרתם בתכנית ההשקעות.

3. מינוף: החובה המשפטית לחלק 90% מההכנסה למשקיעים פירושה שמעט מאוד מהכסף ניתן להשקעה חזרה בחברה. מסיבה זו, לחברות הריט יש בדרך כלל חובות גדולים למדי ובאופן כללי הן מתקשות לצמוח בקצב מהיר.

4. ניכוי מס במקור: חיסרון משמעותי נוסף נוגע בעיקר לקרנות ריט זרות – משקיע ישראלי שירכוש קרן ריט זרה אמנם יהנה מדיבידנד גבוה, אך המדינה שבה התאגדה הקרן תנכה מהתשלום מס במקור בהתאם לאמנת המס בינה לבין מדינת ישראל. לדוגמה: קרן הריט הגדולה בארה"ב, Simon Property Group, מחלקת דיבידנד בשיעור של 5.2$ למניה. יחד עם זאת, ממשלת ארה"ב תנכה מהתשלום מס בשיעור של 25% (מתוקף אמנת המס בין ישראל לארה"ב), מה שישאר בידי המשקיע הישראלי רק 3.9$ למניה — אפילו אם יחזיק את המניה בחשבון פטור ממס רווחי הון ישראלי (קרן השתלמות או קופת גמל). מציאות זו נכונה גם לגבי קרנות נאמנות ו-ETFים המחזיקים בקרנות ריט זרות.

איך להשקיע בקרנות ריט

אם אתם סבורים שיתרונות הגיוון הנלווים להשקעה בקרנות ריט עולים על החסרונות, תוכלו להוסיף אותן לתיק ההשקעות שלכם.

למשקיע ישראלי פרטי יש כמה אפשרויות להשקיע בקרנות ריט:

1. קניית קרנות ריט ישראליות:

האפשרות הראשונה והברורה מכולן היא לרכוש אחת משתי קרנות הריט הנסחרות בישראל – סלע קפיטל וריט-1. בעלות על מניות החברות הללו מקנה למחזיק זכות מיידית להשתתף ברווחיהן הנובעים ברובם מהשכרת הנכסים שברשותן.

היתרון כאן הוא ביצירת חשיפה מיידית לשוק הנדל"ן המסחרי בישראל, כמו גם ייצור תזרים מזומנים גבוה יחסית (תשואת דיבידנד של 6.55% ו-5.55% בהתאמה) הממוסה בחלקו כאמור בהתאם לשיעור המס השולי.

החיסרון הוא בריכוזיות: כידוע, השקעה בחברות בודדות שקולה לנטילת סיכון עצום ובלתי מפוצה, ומבחינתנו כמשקיעים פסיבים זה "Big no no". כמו כן, החשיפה לנדל"ן באמצעות החברות הללו מוגבלת אך ורק לשוק הנדל"ן הישראלי.

2. קניית תעודת סל:

חלופה אחרת היא לרכוש תעודת סל העוקבת אחר מדדים בינלאומיים של קרנות ריט. קיימות שתי תעודות סל כאלה:

• מיטב סל ריט ארה"ב (1101427) – תעודת סל העוקבת אחר מדד Dow Jones US Real Estate הכולל 91 חברות מתחום הריט והנדל"ן הנסחרות בבורסות הגדולות בארה"ב. דמי ניהול: 1.2%

• פסגות סל נדל"ן אירופה (1099555) – תעודת סל העוקבת אחר מדד EPRA EUROPE INDEX. דמי ניהול: 1%

היתרון בתעודות הללו הוא בחשיפה גאוגרפית רחבה למגוון קרנות ריט ברחבי העולם המפותח באמצעות מכשיר השקעה עוקב מדד (פסיבי). החיסרון מתבטא בדמי ניהול שערורייתיים (יחסית למוצר עוקב מדד) וכמובן בסיכונים הרגילים של תעודות הסל, אשר מתוקף היותן מוצרים סינתטיים חושפות את המשקיע לסיכון אשראי מהותי במידה שמנפיקת התעודה קורסת מסיבה כלשהי.

הערה: קיימת אפשרות לרכוש תעודת סל על מדד נדל"ן 15, מדד בורסאי העוקב אחר 15 המניות מענף "נדל"ן ובינוי" בעלות שווי השוק הגדול ביותר בבורסה המקומית. חלק מהחברות במדד זה הן חברות בנייה, ואחרות עוסקות בהשקעה בנדל"ן מניב. יש להדגיש כי אף לא אחת מהן מוגדרת כיום כקרן ריט. אף שרווחיהן של חברות בנייה נמצאים בזיקה ישירה לתחום הנדל"ן, רוב הרווחים נובעים מהפעילות העסקית ולא מהשכרת הנדל"ן שהן בונים. לכן, חברות בניה דומות יותר לחברות רגילות, ולא לחברות ריט.

3. קניית קרן נאמנות אקטיבית:

ישנה אפשרות לרכוש יחידות בקרן נאמנות אקטיבית המחזיקה פיזית בקרנות ריט זרות. שתי הקרנות הרלוונטיות לעניין זה הן:

• פסגות חו"ל נדל"ן חייבת – 5111406 – דמי ניהול 1.71% בשנה. הקרן מחזיקה 55 מניות, רובן של חברות ריט מארה"ב, אירופה ואוסטרליה, אם כי מדיניות הקרן מאפשרת לה להחזיק גם במניות של חברות שיפוצים, בנייה, הנדסה וספקי משכנאות. הקרן חייבת, מה שאומר שמנהל הקרן הוא שמשלם מס רווחי הון, ואילו בעלי היחידות אינם משלמים מס בעת מכירת יחידות הקרן.

• מגדל מניות נדל"ן מניב צפון אמריקה – 5117551 – דמי ניהול 1.51% בשנה. קרן זו מחזיקה קרנות ריט בלבד (או ETFים המחזיקות קרנות ריט) הנסחרות בצפון אמריקה.

היתרון בקניית יחידות בקרנות הנאמנות הללו מתבטא בהחזקה פיזית במגוון רחב של קרנות ריט, והשתתפות בעקיפין בהכנסה מאלפי נכסי נדל"ן ברחבי העולם. החיסרון הוא בדמי ניהול גבוהים מאוד כמו גם בחשיפה לסיכון שמנהל הקרן לא יצליח להכות את מדד הייחוס – כפי שקורה לא פעם כשמדובר בקרנות אקטיביות.

4. קניית קרן סל (ETF) בחו"ל:

מי שמעוניין להנות מכל העולמות – גם ניהול פסיבי מחקה מדד, גם עלות נמוכה, גם החזקה פיזית במאות קרנות ריט וגם השתתפות בעקיפין בהכנסה מעשרות אלפי מבנים ברחבי העולם, יידרש כרגיל לרעות בשדות זרים.

קיימות מגוון קרנות סל (ETF) העוקבות אחר מדדי ריט. הפופולאריות שבהן:

• Vanguard REIT Index ETF- VNQ – – קרן סל השואפת לחקות את מדד MSCI US REIT INDEX, הכולל קרוב ל-200 קרנות ריט שונות הנסחרות בארה"ב. הקרן מנהלת למעלה מ-22 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.10% בשנה.

• Vanguard Global ex-US Real Estate ETF – VNQI – קרן סל השואפת לחקות את מדד S&P Global ex-U.S. Property Index. מחזיקה 550 קרנות ריט ברחבי העולם, למעט ארה"ב. מנהלת כ-2 מיליארד דולר. דמי ניהול: 0.27%

• SPDR DJ Wilshire Global Real Estate ETF- RWO – קרן סל השואפת לחקות את מדד Dow Jones Global Select Real Estate Securities index. מחזיקה 225 קרנות ריט מרחבי העולם, מחציתן מארה"ב. מנהלת נכסים בשווי כ-1.4 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.5%.

החיסרון הגדול של קרנות הסל הללו הוא העובדה שהן הונפקו בארה"ב, מה שאומר שמתקבולי הדיבידנדים מהן ינוכה מס במקור בשיעור של 25%, גם אם תחזיקו את הקרנות בחשבון פטור ממס.

ניתן להקטין חיסרון זה באמצעות השקעה בקרנות סל שהתאגדו באירלנד, אשר לפי הסכמי המס עם ישראל מנכה מס במקור בשיעור של 15% בלבד.

שתי אפשרויות מרכזיות:

• iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF-  IWDP– קרן סל השואפת לחקות את מדד FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+. מחזיקה 259 קרנות ריט מרחבי העולם המפותח עם תשואת דיבידנד גבוהה. מנהלת נכסים בשווי 2.5 מיליארד דולר וגובה דמי ניהול של 0.59% בשנה.

• SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF – SPYJ   – זהה ל-RWO לעיל, בהבדל שהתאגדה באירלנד וגובה דמי ניהול של 0.4% בשנה. מנהלת נכסים בשווי 34 מיליון דולר. נסחרת בבורסת פרנקפורט תחת הסימול SPYJ ובבורסת לונדון תחת הסימול GLRE.

באופן אישי, אני חושבת שקרנות ריט מייצגות באופן הולם, אם כי לא מושלם, את שוק הנדל"ן המסחרי. ניתן להיחשף באמצעותן לאפיק השקעה ייחודי זה בעלות נמוכה, נזילות גבוהה וטרחה מינימלית. אישית, אני לא מחזיקה קרנות ריט. בקרן המנייתית שבה אני מחזיקה (Vanguard Total World Stock Market ETF) כלולות כמה מאות קרנות ריט מרחבי העולם, ואני לא רואה סיבה מיידית להגדיל את המשקל שלהן מעבר למשקלן בשוק המניות העולמי.

**הערה: למעט VT, אין לי פוזיציה או כוונה לפתוח פוזיציה באף אחד מניירות הערך הנזכרים בפוסט זה, וממילא אין לראות בנאמר משום המלצה לקנייתם.