לסגור את המשכנתא או להשקיע בבורסה? - הסולידית

עבור חלק גדול מקוראי הסולידית, ההוצאה החודשית הכבדה ביותר היא החזר המשכנתא. מסקר שערך כלכליסט בשעתו עולה ש-61% מהישראלים נטלו הלוואה כזו, עדות נוספת לכך שתרבותנו מוטרפת הנדל"ן מקדשת בעלות על ארבעה קירות כפסגת שאיפותיו של מעמד הביניים הצרכנו-קרייריסטי.

למרות המשכנתא הכבדה, קוראים קבועים של הבלוג הזה מדווחים לאורך זמן על תופעה מעניינת. ההתנהלות הצרכנית שלהם כבר לא מזכירה התפוצצות סופרנובה. ההוצאות התכווצו, שיעור החיסכון זינק, ופתאום אשכרה יש כסף בבנק כל חודש. והרבה ממנו.

המצב הזה מעמיד את בעל המשכנתא בפני דילמה לא פשוטה. מה עליו לעשות בכל העודף שנצבר בחשבון?  לאן עליו לנתב את החיסכון? האם להשתמש בכל שקל עודף כדי לסגור את ההלוואה, או שמא מוטב לשלוח את הכסף לעבוד קשה בשוק ההון?

התשובה, כפי שנראה להלן, מורכבת יותר מכפי שניתן לחשוב.

מצד אחד, משכנתא היא התחייבות כבדה וממושכת, הכובלת את הלווה למשטר תשלומים נוקשה ומעמיקה את תלותו הכלכלית באנשים אחרים, מהבנק ועד לבוס.  ככזו, משכנתא היא אולי האנטי-תזה המובהקת ביותר לחופש כלכלי, וסילוקה המיידי הוא מהלך מתבקש עבור כל מי שחירותו חשובה לו. מצד שני, כשהמשכנתאות זולות כל כך, האם לא עדיף להותיר את המשכנתא על כנה,  ולהפנות את הכסף הפנוי לאפיקים רווחיים יותר כמו שוק המניות?

רגע לפני שאנסה להשיב על הדילמה הזו, הבהרה קצרה.  נקודת המוצא שלי בפוסט הזה היא שמשכנתא היא החוב היחיד הרובץ עליכם, שיש לכם עתודת מזומנים גדולה מספיק לעת חירום, ושאתם עומדים בכל שאר תנאי הסף להשקעה בבורסה. אם יש לכם חובות אחרים מלבד המשכנתא –החל ממינוס בבנק, עבור בעסקאות תשלומים וכלה בהלוואות לשוק האפור – אין בכלל ויכוח. תפסו מרחק מהבורסה ואל תתקרבו אליה עד שהחובות הללו מחוסלים, נקודה. (*)

למה לחסל את המשכנתא מוקדם ככל האפשר

מעולם לא חשתי תשוקה להיות בעלת בית. ככל אדם יש לי צורך בקורת גג, אך אינני תופסת בעלוּת על קורת הגג כחלק מהצורך הזה. אני לא מזדהה עם הרצון הרווח להתקבע, להשתקע או להטיל עוגן במקום מסוים. ובניגוד להורים היסטריים, חברים ראוותניים ופוליטיקאים ירודים, אני סבורה שזוגות צעירים אינם זקוקים לדירה משלהם, ובמיוחד לא לאבן הרחיים של המשכנתא על צווארם.

אך עם תשוקה אחת אני יכולה להזדהות בלב שלם, והיא הרצון להיות חופשיה מכל חוב או תלות באחרים. לשקט הנפשי הנלווה לתחושה הזו אין מחיר. חיסול מוקדם של המשכנתא הוא הביטוי המוחשי ביותר לשחרור משיעבוד בעת המודרנית, ועבור רוב האנשים הוא מהווה תנאי הכרחי בדרך לחופש כלכלי.

לסילוק המשכנתא נלווים שורה של יתרונות פיננסים ופסיכולוגיים. ככל שתקדימו לכסות את ההלוואה, כך תקטן רמת ההוצאות שלכם ושיעור החיסכון הנקי שלכם יגדל בחדות. הדבר יקצר באופן דרמטי את הזמן הדרוש כדי להגיע למצב שבו סך הכנסותיכם מהון עולה על הוצאותיכם השנתית. בפשטות, ללא משכנתא, החסכן האגרסיבי עשוי להגיע לעצמאות כלכלית תוך פחות מ-5 שנים.

בנוסף, ככל שהמשכנתא קטנה יותר, ניתן לקחת סיכונים מחושבים רבים יותר (כמו הגדלת הפלח המנייתי בתיק ההשקעות) וכמובן להתמודד טוב יותר עם  אירועים כמו כמו פיטורין, גירושין, אובדן כושר עבודה או "ברבורים שחורים" אחרים. אם אירוע קיצון כזה תופס אתכם במהלך 30-15 שנות המשכנתא, בזמן שאתם עדיין חייבים כסף רב לאחרים, הוא עלול לצאת משליטה ולהמיט עליכם חורבן כלכלי של ממש. במילים אחרות, סילוק מוקדם של המשכנתא הופך אתכם לפחות שבירים.

מבחינה פיננסית, משכנתא דומה לאגרות חוב או לתכניות חיסכון בנקאיות, במובן זה שהתשואה מובטחת וידועה מראש.

כשאתם מחזירים את המשכנתא, התשואה על ההון היא למעשה הריבית שנחסכת מכם. אם, לדוגמה, יתרת המשכנתא שלכם היא 200,000 ש"ח ואתם משלמים עליה ריבית קבועה לא צמודה של 3% בשנה, הרי שחיסול מוקדם של המשכנתא שקול לתשואה של 3% על פיקדון של 200,000 ש"ח. כמאמרו של בנג'מין פרנקלין, "פני שחסכתם הוא פני שהרווחתם."

 טבעו הוודאי הופך את חיסול המשכנתא, בשונה מיעדים כלכליים רבים אחרים, למטרה קונקרטית, מוחשית וברת-השגה. זה גם הרבה יותר פשוט  – כל מה שצריך לעשות זה להחזיר את ההלוואה עד שהיא נעלמת; אין צורך להתעסק עם הקצאת נכסים, תוחלת תשואה, דמי ניהול וכדומה. אמנם תשלום חובות פחות מרגש, מעניין או מהנה מרווחי הון, אבל מצד שני, הוא משפיע באופן ישיר, מיידי וחיובי על השווי הנקי שלכם – מה שלא ניתן לומר תמיד על פעילות בשוק ההון.

כדי להיפטר מהמשכנתא מוקדם ככל האפשר, אין מנוס מהגדלת החזרי הקרן. זה נעשה קל במיוחד בשנים האחרונות על רקע סביבת הריבית הנמוכה, שהביאה לכך שהריביות על המשכנתאות השקליות כיום אטרקטיביות ביותר. לשם המחשה, ניתן היום לקחת משכנתא ל-10 שנים בריבית קבועה לא צמודה של 2.5% בלבד. אם יש לכם משכנתא בריבית גבוהה ועדיין לא מחזרתם אותה בריבית נמוכה יותר (*) – זו הזדמנות טובה לקום מהכורסא, לפשפש בניירת ולהרים טלפון למי שצריך.

קיימות לא מעט אסטרטגיות להגדיל את תשלומי הקרן. רובן תלויות בעיקר במידת הרצון והנחישות שלכם לעשות זאת. להלן רשימה לא ממצה:

• מחזור משכנתא תוך קיצור משך ההלוואה: ככל שההלוואה ארוכה יותר, כך תחזירו פחות מהקרן (ויותר מהריבית) בתחילת הדרך. לדוגמה, משכנתא על סך 610,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 4.1% לשנה תחייב אתכם בתשלום חודשי נמוך יחסית של 2,947 ש"ח, אך רק 30% ממנו יכסו את הקרן – כל השאר ילך לריבית! לעומת זאת, אם תמחזרו את המשכנתא כך שאורכה יהיה 15 שנים בלבד בריבית של 3%, ההחזר החודשי יגדל ל-4212 ש"ח, אך כעת חלקו הארי (63% ומעלה) יוקדש להחזר הקרן. קראתם נכון: תגדילו את החזר המשכנתא ב-1,265 ש"ח בחודש, ותתחילו באמת לשלם על הבית שלכם. זה ההבדל בין תשלום ריבית של 451,000 ש"ח (על פני 30 שנה) לתשלום ריבית של 148,000 ש"ח (על פני 15 שנה).
• מחזור משכנתא ללא שינוי משך ההלוואה: במקרה זה, ההחזר החודשי נותר זהה, אך מכיוון שההלוואה ניטלה מחדש בריבית נמוכה יותר, רוב התשלום כעת מכסה את הקרן ולא את הריבית.
• הגדלת מספר ההחזרים בחודש: תוכלו לבקש, לדוגמה, לעבור מהחזר חודשי להחזר דו-שבועי.
• מעבר לדירה קטנה יותר: אילו הייתה לי משכנתא, הדבר הראשון שהייתי עושה כדי להחזיר אותה היה לעבור לבית קטן וזול יותר. יש אנשים שמודדים הצלחה בחיים במונחים של מטראז' רבועי – אני לא כזו. המציאות היא שבדירות קטנות המשכנתאות זולות יותר, הקרן קטנה יותר, וכך אף שגובה ההחזר החודשי לא משתנה, ניתן לסגור את המשכנתא במהירות רבה יותר.

 ואולי בעצם עדיף להשקיע?

לפי הגישה הטהרנית, כל חוב הוא רע, לרבות משכנתא, ולכן יש לסגור אותו באגרסיביות לפני שמתחילים להשקיע בשוק ההון.

ואכן, לא פשוט להתווכח עם הטענה שהדבר הפשוט והבטוח ביותר עבור רוב המשקיעים יהיה לסלק את המשכנתא, להניף אצבע משולשת ולצעוק לבנקאי "זו הפעם האחרונה שאתם רואים אותי."

אבל רגע. הגיקית הפיננסית רוצה לומר משהו.

יש נימוק מרכזי אחד שמצדיק הפנייה של כסף פנוי לשוק ההון במקום לכיסוי המשכנתא: האפשרות להרוויח יותר כסף בבורסה.

כדי שהעסק ישתלם, התשואה השנתית משוק ההון צריכה להיות גבוהה מהריבית על המשכנתא.  כשהריביות על המשכנתאות גבוהות יחסית (5% ומעלה), זו משימה מורכבת למדי. אולם בהתחשב ברמת הריביות הנוכחית, שהפכו את המשכנתאות לחוב הזול ביותר שבנמצא, משקיע שמפנה את כל חסכונותיו לכיסוי המשכנתא מוותר למעשה על ההזדמנות להשיג תשואה גבוהה יותר משוק ההון.

לשם המחשה, התשואה השנתית הממוצעת של שוק המניות האמריקאי בין השנים 1871-2013 היא 6.86% בניכוי אינפלציה. גם מדד המניות המקומי השיג תשואה שנתית ממוצעת דומה ב-22 שנות קיומו. השוו את התשואות הללו לריבית הנוכחית על המשכנתא (כאמור, נמוכה מ-3%), ותבינו מדוע לאורך 18 שנה (חיי משכנתא ממוצעת בישראל), אדם שיעביר כסף פנוי לבורסה, ולא לחיסול המשכנתא, צפוי להרוויח יותר.

יש נימוקים נוספים בעד השקעה בבורסה לפני חיסול המשכנתא. אחד מהם נוגע לאופק ההשקעה הארוך יותר. כזכור, השקעה במניות רלוונטית רק למי שטווח ההשקעה שלו נאמד בעשרות שנים. ככל שאדם דוחה את מועד כניסתו לשוק עד לסיום המשכנתא שלו, כך מתקצר אופק ההשקעה שלו.

דמיינו, לדוגמה, משקיע שנכנס לבורסה לראשונה רק בגיל 45 או 55. אותו אדם מפסיד פעמיים – לא רק שיוכל להנות משנים מעטות יותר של צבירת ריבית דריבית, הוא גם יתקשה להתמודד בהצלחה עם הסיכון (תנודתיות) האינהרנטי בשווקים, ולכן יהיה חייב להקטין את מידת חשיפתו לנכסים כמו מניות.

לבסוף, ישנו מימד חשוב של פיזור ההשקעה. טירוף הנדל"ן במדינת ישראל גורם לאנשים לשכוח שיש עוד נכסים בעולם מלבד דירות מגורים. כפועל יוצא, אנשים מצמצמים את כל הונם עלי אדמות לנכס יחיד, לא נזיל, אבל עם פרקט איטלקי ווילונות פשתן. הריכוזיות הזו, כפי שאתם כבר יודעים, מסוכנת מאוד. אדם שמפנה 100% מחסכונותיו למשכנתא, מבלי שיש לו חשיפה כלשהי לנכסים אחרים כגון מניות, אגרות חוב, מזומן או נכסי השקעה אחרים, מרכז הלכה למעשה את כל הביצים בסל אחד.

השקעה ממונפת – לא מתאימה לכל אחד!

שימו לב — השקעה בבורסה כחלופה לסילוק המשכנתא מתאימה אך ורק למי שיודע בוודאות שיש לו יכולת להסתפק במועט ומנגד לחסוך הרבה מאוד כסף (בקיצור, אם אתם דומים לי). לכל אותן נשמות מיוסרות שמייללות שאי אפשר להתקיים מפחות מ-4,300 5,300 6,000 שקל בחודש" מומלץ להימנע לחלוטין מהרעיון.

אחת הסיבות לכך היא שבניגוד לשקט הנפשי ולתשואה המובטחת הנובעת מחיסול שיטתי של חוב המשכנתא, השקעה בנכסים עתירי סיכון בבורסה כרוכה באי-ודאות ומחייבת קיבה חזקה ועצבים מברזל.

שוק המניות נוטה כמעט תמיד לעלות בטווח הארוך ולשבור את שיאיו הקודמים – זה מה שמסביר את התשואה השנתית הממוצעת הגבוהה. אבל הוא לא עושה זאת בקו ישר וחלק. מניות הן נכס השקעה מסוכן (קרי: תנודתי) מאין כמותו. יעיד על כך כל מי שהיה בבורסה בעשור שעבר, וחווה על בשרו שתי מפולות איומות בשיעור של 50%.

גם אם תנהגו "לפי הספר" – תגבשו מדיניות השקעה סדורה, לא תמכרו בירידות, לא תתזמנו את השוק, תימנעו מהשקעות ספקולטיביות ב"מניות חלום", תקפידו על עלויות מינימליות (מיסים, עמלות ודמי ניהול) — אין שום ערובה לכך שבסיכומו של דבר שווי תיק ההשקעות שלכם יהיה גבוה יותר מכפי שהיה אילולא הייתם משקיעים.

מפרספקטיבה היסטורית, הסבירות לכך שבעוד 18 שנה רמות המחירים בשוק תהיינה נמוכות מכפי שהן היום קטנה, ועדיין, זכרו שהשוק אינו מכיר אתכם ואינו חייב לכם דבר. מוזמנים לשאול משקיע יפני שנכנס לבורסה המקומית קצת לפני 1989 מה מצב התיק שלו היום.

היבט נוסף לסיכון נובע מהמינוף שבהשקעה. שלא יהיה לכם ספק — אם אתם בוחרים להשקיע בשוק ההון בזמן שאתם חייבים כסף לאחרים, הרי שאפקטיבית, אתם משקיעים כסף של אחרים. בתרחיש  קטסטרופלי במיוחד, אתם עלולים להיקלע למצב בו אתם עדיין חייבים כסף לבנק גם לאחר שמכרתם את תיק ההשקעות שלכם.

אז מחסלים או משקיעים?

אז מה לעשות – האם לסגור את המשכנתא או להשקיע בבורסה?

ברמת המאקרו, אתם מרוויחים כך או כך, ולו מפני שאתם דוחים צריכה בהווה לטובת מימון נכס שיעשה אתכם עשירים יותר בעתיד, בין אם מדובר בדירה למגורים בבעלותכם או תיק השקעות מניב. זה שם אתכם באחוזון גבוה למדי של האוכלוסיה, ומבדיל אתכם מההמון הנבער שמנצל את הריביות הנמוכות על המשכנתאות כדי לממן התחייבויות צרכניות.

ברמת המיקרו, הבחירה היא בין תשואה מובטחת (אך נמוכה) כתוצאה מסילוק מוקדם של המשכנתא, לבין תשואה בלתי ידועה, אך בעלת פוטנציאל גבוה יותר, כתוצאה מהשקעה בשוק ההון.

בסילוק מוקדם של המשכנתא, אתם מקבלים עסקה משתלמת למדי: תשואה מובטחת של , ללא סיכון, והפחתה משמעותית של רמת המינוף בחייכם לעומת רוב המכרים שלכם. המחיר שאתם משלמים הוא עלות ההזדמנות – מה יכול היה לייצר ההון אילו היה מושקע ולא משמש לחיסול המשכנתא.

בתמצית, מדובר בקרב ענקים בין תחושות למספרים: הרצון העז להיות חופשי ונטול חובות, לעומת התאוריה הפיננסית המודרנית המצביעה בבירור כי התשואה הגבוהה יותר נמצאת בשוק ההון. מכיוון שאין אפשרות לחזות את העתיד, הרי שלא ניתן לומר מראש מהי ההחלטה הנכונה. מה שבטוח הוא שההחלטה חייבת לעלות בקנה אחד עם האופי שלכם ובעיקר עם מידת הנכונות שלכם להסתכן.

לאדם שמרן שסולד לחלוטין מסיכון, חיסול מיידי של המשכנתא לפני כל פעילות בשוק ההון היא האסטרטגיה המומלצת. מכיוון שהבלוג הזה עוסק בפרישה מוקדמת ומימון "פנסיה" בת 70-60 שנה, יש מקום לשקול גם אסטרטגיות ספקולטיביות יותר, בזהירות הנדרשת. חשוב לציין, בהקשר זה, כי דבר לא מונע מכם לחלק את ההכנסה הפנויה שווה בשווה, להפנות מחצית לשוק ההון ואת המחצית האחרת לנתב להגדלת ההחזר החודשי.

 ם אתם עדיין מתלבטים בנושא, כנראה שאין התלבטות. היזכרו במסקנתו המפורסמת של פרופ' כהנמן, לפיה הכאב שאנו חווים כתוצאה מהפסד הון כפול בעוצמתו מהנאה הנובעת מרווח הון. לאור הממצא הזה, שאלו את עצמכם באיזה מצב תחושו חרטה עזה יותר, בדיעבד:

החלטה שגויה #1: "בזמן שסילקתי את המשכנתא,  שוק המניות טס ב-100% ולא נהנתי מהרווחים."

החלטה שגויה #2: "לא סילקתי את המשכנתא, אבל שוק המניות התרסק ב-50% ולקח את התיק שלי יחד איתו."

מה יכאב לכם יותר – להחמיץ את הרכבת, או להידרס על ידה?

(*) לפני מחזור המשכנתא, חשוב לוודא שהמהלך עדיין כלכלי למרות עמלת הפירעון המוקדם שיתכן שתוטל במקרים מסוימים.